原标题：入选恒生物业管理指数、华润万象人寿(1209.HK)或行业投资“中流砥柱”
年初以来，行业整体平均增速超过25%，领先物业管理的上市公司价值继续脱颖而出
今年以来，港股物业管理板块持续改善，整体表现活跃，屡创新高。该板块今年迄今平均增速可能超过25%，因其轻资产业务模式和增长优势而受到投资者青睐。
根据CICC最近发布的一份研究报告，2020年，整个物业管理服务业继续保持高质量增长的势头。净利润或核心净利润同比增长25%-148%，加权平均接近60%。业绩的快速增长符合预期。这意味着该行业的整体高估值水平有机会继续得到大力支持。
此外，该行业的非周期性和抗通胀特征明显，也得益于长期以来的数字化和智能化转型趋势，符合当前市场投资偏好和新时代的主题。因此，港股物业管理上市公司反复持续乐观是合理的。
截至目前，A、H两地共有45家上市物业管理公司，已经有3家上市物业管理公司成功占领了市值1000亿元的会所，分别是碧桂园服务、恒大地产、华润万象生活。
由此可见，广受欢迎的物业管理行业，其实已成为香港市场的独特景观。据业内人士估计，到2021年底，可能会有70多家物业管理公司在香港上市(包括上市计划)。随着物业管理“百家争鸣”新时代的开启，行业领袖的价值越来越明显。
“十四五”期间，有望成为华润置地强势表现的增长极之一，并作为其“轻资产”管理输出平台的华润万象人寿，近期正经历着有利条件的集中爆发。在长期增长预期的支撑下，准备先行的华润万象人寿有望随时突破上市新高。换句话说，人民币正在升值。接下来，我们不妨评估一下支持公司价值重估的几个关键点。
在入选香港股市后，市值1000亿元的华润万象人寿入围恒生物业管理指数
恒生指数公司于4月19日首次推出恒生物业服务及管理指数。这项新指数旨在提供一个参考基准，以反映在香港上市的30家最大物业管理及相关服务公司的整体股价趋势。
(来源：恒生指数公司)
恒生指数公司官网显示，新推出的恒生物业服务及管理指数成份股是根据过去12个月证券平均市值排序的。首批30只合格证券(最近三个月平均日成交量至少300万元人民币)将被选为成份股，该指数将每六个月进行一次审查。这种选股制度既保证了物业管理行业最具代表性的公司的入选，又保证了指数成分股的流动性基础。
业内人士认为，恒生物业服务及管理指数的推出有望吸引相关被动基金开仓，新资金的流入和投资者基础的不断扩大有望进一步增强物业管理行业在港股中的活跃性和吸引力。
值得一提的是，市值1000亿元的华润万象人寿，在3月份成功入选恒生指数综合指数和香港联交所后，于4月1日再次入选新推出的恒生物业服务及管理指数
从华润万象人寿近日发布的2020年度业绩公告可以看出，公司年营收67.79亿元(公司下同)，营收规模接近70亿元，在港股上市物业管理公司中排名前六。
从盈利能力来看，其给母亲的净利润为8.18亿元，同比增长124.1%；毛利18.27亿元，同比增长近一倍，增幅93.9%。核心股东应占利润达到8.16亿元，同比增长148.0%。
在上市后的第一份年报中，我们不仅可以感受到公司盈利能力的快速进步，还可以看到华润万象人寿是一家罕见的综合性央企物业管理上市企业，拥有自己的商业物业优势和较大的管理规模。
根据业绩公告，截至2020年12月31日，公司的住宅物业管理服务建筑面积为1.07亿平方米；商业运营服务开通了建筑面积610万平方米的商场和建筑面积150万平方米的写字楼。
从收入来看，华润万象生活的收入来源主要包括住宅物业管理服务、商业运营和物业管理服务，分别为38.84亿元和28.95亿元，分别占总收入的57.3%和42.7%。值得一提的是，在已披露年报的上市物业管理公司中，该公司的商业运营和物业管理服务收入最高。
着眼未来，华润万象生活收入规模和利润的增长首先来自于其管理规模的增长。根据华润万象生活业绩发布会上明确提出的公司未来管理规模发展目标，预计到“十四五”末，公司物业管理面积将增加到4亿多平方米。从目前的1亿平方米到4亿多平方米，未来五年公司管理面积对应的复合年增长率将在30%左右。
表示，未来两至三年仍将是新建购物中心投入运营的持续高峰期，其预期在十四五期末的在营购物中心、写字楼规模将实现翻番，即预计在2025年末在营购物中心数量超过100个（总面积超过1100万平米），2025年末预计在营写字楼项目超过40个（总面积超过290万平米）。对此，有大行报告认为关联母公司华润置地的未来新开业计划积极，将带动华润万象生活未来管理规模实现持续快速成长。另外，根据公司管理层方面的想法，“十四五”期间公司外拓物管面积或达到2亿平方米，再加上承接母公司的物业管理面积，最终达成规划的4亿平方米以上的目标，完全是处于可能范围之内。
公司未来的第三方外拓在管理规模的扩张过程中担当了重要的“角色”，而该公司未来透过潜在的收并购来实现规模扩张的可能性也是存在的，因为在众多的上市物管企业当中，华润万象生活是仅有的三家手持现金及现金等价物超过自身营收规模的上市物管企业之一，而截至2020年12月31日，其手持现金及现金等价物规模约103.12亿元，于已上市物管企业中排名第三。
雄厚的手持资金，不断增长的管理规模，以及由此带来的强劲现金流创造能力，此三者或将从中长期的角度为其通过收并购方式来实现管理规模扩张、专业团队与能力的边界拓展、多元业态模式的构建、以及轻资产管理输出和数字化加速转型提供无比坚实的后盾，这将进一步提升公司长期维持较高增长及向上发展的确定性。
最后，华润万象生活提出的在未来五年“物管业务保持行业第一梯队，商管业务维持行业第一”目标，若用逆向思维按照该目标进行倒推，再结合上述提及的管理规模扩张的规划，都有机会不断加强市场对公司的中长期估值维持在较高位置的预期。
那么接下来，推动公司股价创出新记录的逻辑随之可简化为对其成长性和确定性的把握上面，笔者认为公司盈利增速的基础或可建立在其未来五年管理面积所对应的年复合增长速度之上。因此，成长性与确定性兼备的华润万象生活或有机会成为驱动港股物业管理板块或恒生物管指数长期造好的“中流砥柱”。
