原标题：建业新生活(9983.HK)出现了，“黑马”应该有什么潜力
面对突如其来的“疫情”黑天鹅，物业管理行业的反周期性和抗风险性得到明显体现。物业服务合同期长，除了项目延期和部分增值服务的短期影响外，物业服务企业的整体收入不会受到很大影响。二级市场也充分认识到了地产股的价值。自去年疫情爆发以来，在很多行业不景气的情况下，物业管理行业指数一直保持增长趋势，远超同期恒生指数。
物业管理行业指数与恒生指数近年对比图
来源：国信证券(香港)研究部风数据中心
一个黑天鹅都无可奈何的行业，该怎么展望未来？
物业管理公司基础服务属性强，需求刚性，业务稳定性不易受宏观经济影响。物业承接项目后，由于重置成本高，流程复杂，不会被更换，所以物业行业的项目更新率接近100%。除了自愿退出，物业公司现有管理规模损失率很小，基本业务稳定可持续。所以基本盘简单稳定。
如果只看物业管理的基础业务，虽然简单稳定，但是在提高利润方面可能会有瓶颈。从业务单价来看，物业费受政策限价和居民接受度影响较大。目前，业内人士对政府全面放开物业费限价抱有很高期望。但从近几年放开管制的试点城市来看，提高物业费不仅仅是放开限价这么简单，居民的接受程度也直接影响到交款率。未来物业公司通过提高物业费价格来提高利润率将是一大趋势。然而，它在短期内帮助企业增长的效果如何还有待讨论。
从业务量来说，大部分物业公司基本都是大型房地产企业的子公司。依靠母公司转让项目是物业公司高增长的主要来源。但房地产开发已经进入下行周期，房地产企业的下行销售必然会导致物业管理区域的下行可想象空间。虽然不会马上传导到物业公司的业绩上，但也是对物业公司长远发展的一个制约。
所以，要找到一个稳定的好的物业公司，不仅要看基础物业业务是否足够大和稳定，还要看它未来的发展，是否能摆脱企业成长的瓶颈，是否有新的盈利想象空间。
遵循这个逻辑，笔者找到了一家独一无二的物业公司——，打造新生活。
成长动力的可持续性保障
建业新生活成立于2016年4月，是河南建业集团旗下子公司，是国内为数不多的深度培育单一区域的物业企业。该公司可追溯到1994年，当时胡主席将香港先进的物业管理模式带到内地，在河南建立了第一家标准化物业公司。目前覆盖河南省18个地级市和104个县级市中的97个县级市，是河南省领先的物业公司。所谓“强龙不压地头蛇”，建业新生活以领先优势深入河南省，形成资源的集群效应和护城河，近年来发展势头强劲。自去年在香港上市以来，资本市场对其越来越重视。
根据2020财年年报，2020年，建业新生活实现营业收入26.5亿元，同比增长51.3%，复合年增长率95.6%。净利润4.3亿元，同比增长82.3%，复合年增长率369.1%。毛利8.6亿，同比增长49.4%，复合年增长率131.4%。这一成就显示了强大的增长动力，而这一成就增长的动力来自哪里？
从常规层面分析，物业公司的基本考核离不开两个核心指标：管面积和合同面积。过去一年，建业新生活管理总建筑面积突破1亿，同比增长75.5%。合同总建筑面积1.87亿平方米，同比增长62.7%。其中总管面积59%为住宅物业，41%为非住宅物业。作为河南省第一家房地产公司建业集团背后的建业新生活，其兄弟公司建业地产是一家规模1000亿的领先房地产企业。正因如此，建业新生活自然就活在了物业管理资源里。目前整体物业管理规模较为理想，增速较快。
更值得一提的是，据年报披露，2020年1月至12月，建业新生活签约面积增加7189万平方米，其中第三方新增5507万平方米，占比75.8%。自2019年以来，建业新生活不断增加收购和收购，以增加第三方的扩张。目前管理的总建筑面积有45.1%是由第三方物业开发商开发的。这意味着建业新生活对兄弟公司建业地产的依存度已经从2017年的90.9%下降到2020年的54.9%。众所周知，房地产开发已经进入下行周期，这也是传统物业公司基础业务潜在的增长瓶颈。建业新生活率先减少对房地产企业的过度依赖，通过并购的方式寻求新的增长出路。因此，保持了高速复合增长，这表明它具有比同行更高的前瞻性和资本运营实力。以目前先进的规划和布局，作为行业发展过程中的黑马，对于未来趋势的突破重围也是很有希望的。
图片：2019-2020年建业新生活收购及M&A项目概况
图片来源：公司年报，龙辉整理
收入结构升级，主营业务多点获利
从主营业务结构来看，目前，
建业新生活的主要业务有分为物业管理及增值服务、生活服务和资产管理服务三大部分。其中，物业管理及增值服务收入占总收入的比重为82.8%，为主营业务；生活服务次之，收入占总收入的比重为13.8%；资产管理服务收入占总收入3.4%。其中，物业管理及增值服务复合增长率达88%，生活服务复合增长率为143%，商业资产管理及咨询服务复合增长率为184.1%。图片：2020年建业新生活主营收入按项目划分
资料来源：企业年报
极为特别的是，主营业务物业管理及增值服务中，增值服务的收入占比高达60.9%，已然超越了物业管理服务的比重，这意味着，建业新生活，是一家成功实现了以增值服务接力传统物业管理的企业。其增值服务主要包括社区增值和非业主增值，其中社区增值服务为依托于社区服务站，为业主提供线上+线下的全维生活服务，包括了智慧社区解决方案、君邻会服务、拎包入住服务等。随着人们对生活质量和便捷度的要求提高，社区增值服务增速加快，2020年实现6.2亿收入，同比增值118.9%，收入呈指数型增长。而非业主增值服务则是主要为向开发商提供销售管理服务，并在物业开发商运营的各阶段提供咨询与建议以及对开发商提供物业视察服务，以协助开发商确保所开发物业的质量。2020年实现7.1亿元的收入。建业新生活的增值服务能够满足了人们生活和开发商的需求，实现了双向获利。
图片：2020年建业新生活物业管理及增值服务收入按细分项目划分
资料来源：企业年报
未来的物业管理公司，靠地产公司输送的护城河将不再稳固，一体化服务的品牌力，将成为物管公司的全新护城河。目前，建业新生活旗下的“建业+”业务覆盖了吃、住、行、游、娱、购各个方面，在一体化服务品牌力的建设上做出了一定规模的建设。
首先，建业新生活容纳近400家餐饮商户，包含了中原地区最具备代表性的特色美食，同时和多个餐饮品牌建立合作关系，为居民提供独有的饮食优惠和服务。其次，在提高居住和生活质量方面，“建业+”推出各种增值服务，比如提供上门清洗服务，衣服干洗等等。另外建业旗下还搭建了配套的酒店、旅游业务。得益于其一贯以来保持高密度项目布局的能力，去年在社区团购火起来的时候，建业新生活也快速反应并加入了布局，利用建业新生活在省内的资源把控的独特优势，建业社区团购用户渗透率高，在社区团购上也成功分得了一杯羹。目前“建业+”的社区团购有专门的运营微信群，成功打造私域流量，并且做到了省内次日达，用户较体验好，合计9.6万人在建业社区团购上购买商品，累计成交51.8万单，复购率高，成交额持续增长。
图片：2020年建业新生活社区团购交易额
资料来源：企业年报
综上，首先，建业新生活以物业管理及增值服务为主营业务，目前物业管理服务为区域龙头，同时，由于其对房地产企业的依赖度逐步降低，未来将不易受到房地产企业周期性的影响，基础业务增长动力得到保障。其次，其主营业务中少见的以增值服务为核心业务，并且增值服务做到同时to B、to C，双向获利，这意味着其盈利增长的可想象空间将不止局限于物业管理面积。最后，其搭建的一体化服务体系形成的品牌力将成为未来坚不可摧的企业护城河，企业未来成长空间值得期待。
建业新生活立足于中部地区，作为最大的物业管理服务商，并于2021年提出“扩大根据地，服务大中原”的发展新规划，近年来其项目涵盖住宅、商业、文旅、餐饮、田园综合体等，且不断拓展多元业务方向，如建业+、智慧社区解决方案等。从行业发展大势、企业业务升级、收入结构等方面来看，建业新生活的企业灵活度、多元化和前瞻性都可圈可点。随着行业的发展和企业的不断升级，未来有望迎来价值的亮眼释放。
