民生证券分析师周君芝表示，通过调研上海等地发现，4月以后刚需购房阶段性退坡，然而二手房供应保持稳定，供需双方价格博弈加剧，成交周期拉长。并且，在成交量回落背景下，一线城市二手住宅成交价格仍维持一定韧性。
5月房地产市场量价承压
“今年一季度，前期积压的购房需求释放后，进入4月以来主要城市的新房、二手房市场活跃度普遍出现下滑，购房者置业情绪下降。”陈文静表示。
中指研究院数据显示，4月全国重点100城成交面积环比下降超两成，低基数下同比增长超40%；重点15城二手住宅成交约1370万平方米，环比下降16.3%，同比增长近八成。进入5月，市场延续环比回落态势，企业推盘节奏亦明显下滑。
与此同时，房价也有下降势头。据中指研究院统计，2023年5月，全国100个城市新建住宅平均价格为16180元/平方米，环比止涨转跌，跌幅为0.01%。同比来看，全国100个城市新建住宅平均价格较去年同期下跌0.11%。全国100个城市二手住宅平均价格为15786元/平方米，环比下跌0.25%，跌幅较上月扩大0.11个百分点。
“2023年一季度，北京楼市的确出现了明显的小阳春。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者，2月份北京二手房出来单月成交量达到1.5万套左右，3月份成交量超过2万套。但是，随后市场持续下行，4月、5月北京二手房成交量均低于1.5万套。其中，中原地产研究院统计数据显示，5月份北京二手房住宅网签12982套。
多因素扰动市场 买卖双方博弈
“房价下跌预期仍在，是扰动市场的因素之一。”陈文静分析表示，近期部分城市房企降价促销的情况增多，进一步影响着房价整体预期，而房价下跌预期不改，购房者入市情绪也较难明显改观。
与此同时，陈文静认为，近期个别房企偿债压力较大，以及部分城投风险上升，这些也对市场预期形成扰动。
另外，多位市场人士向记者表示，是否有进一步支持性政策的预期，也是影响因素之一。“就北京市场而言，依然期待有宽松政策出现。”张大伟向记者表示，如果没有进一步的政策，市场在经过“小阳春”后，将延续眼下承压态势。
中指研究院数据显示，5月份北京二手房挂牌量再创新高，价格由涨转跌。其中，成交方面，5月北京二手房成交约1.2万套，环比下降约10%。从供应端看，二手房挂牌量再创新高，约12万套。据判断，在房源供过于求，市场热度回落背景下，市场出现新的博弈，部分二手房业主降价卖房快速回笼资金，尤其是核心区“老破小”项目降价明显。价格方面，5月北京二手住宅价格环比由涨转跌，跌幅为0.03%，同比上涨1.88%。
市场预期仍有利好 6月或迎好转
中原地产研究院统计数据显示，5月单月各地楼市调控政策依然不断发布，调控政策达46多次，但数量明显减少。
“今年5月全国有超过40城市出台了46条政策，大多聚焦在提高公积金贷款额度、发放购房补贴等内容，部分城市涉及优化限购政策、降低首付比例及房贷利率等方面。”张大伟说，今年1月至5月，各地出台房地产政策累计已有320次左右，但政策效果影响逐渐降低。
“全国市场已经有超过80个城市首套房利率进入3字头，最低首套房利率已经拉低到3.7%，房贷利率下限已达2019年以来新低，但是市场预计各地房贷利率仍有进一步下调空间。”张大伟说。
“虽然近期热点城市土地市场热度较高，对当地房地产市场会形成一定支撑，但整体来看，当前全国房地产市场调整压力依然在增加，市场企稳仍受到多个因素的影响和制约。”陈文静认为，在当前市场调整压力加大的背景下，需要中央和地方政府给予楼市更大力度的政策支持，稳定购房者置业信心和预期。她认为，核心城市政策存在优化空间，市场也需要更实质性的政策落地。
陈文静表示，如果6月有进一步支持政策，加之房企大力推盘促销，房地产市场有望迎来好转。
