原标题：万达商业排队五年，决定撤回A去香港。王健林为什么不再等了？
万达商业在经历了五年不成功的a股首次公开募股排队后，再也坐不住了。3月24日，万达商业宣布撤回a股IPO申请，并重组相关资源，尽快实现境内外上市。经过三年的轻资产运营，万达集团并没有一帆风顺。酒店业务收入下降，海外电影业务连年亏损。作为万达集团四大业务的最佳资产，万达商业在资本之路上屡屡碰壁。种种迹象表明，昔日首富王健林为了破局正在回归地产领域。2020年，万达地产将加快征地步伐，提出重返1000亿元的目标。另一方面，随着地产股在HKEx上市的浪潮，王健林打算推动万达商业抢占资本市场。时代变了，万达商业估值7年不涨，万达地产业务已经跌到行业中游，万达酒店、电影、体育等业务也经历了成长障碍。现在的房地产生意能救万达吗？
纸媒公告发布，万达商业5年后醒悟。
3月24日上午，大连万达商业管理集团有限公司(以下简称“万达商业”)发布公告称，决定撤回万达商业a股IPO申请。
据接近万达商业和老虎金融的人士透露，万达商业将在下一站返回香港交易所。至此，从2016年民营化退市开始，万达商业走来走去，又回到了原点。然而，五年过去了，市场已经发生了翻天覆地的变化。2017年以来，万达因为债务危机一直在苦苦自救，王健林也放弃了首富的位置。
轻资产运营多年，万达集团未能上市3.3354亿商业运营a股的优质资产，其他几大业务板块也遇到了障碍。据公开信息，万达地产销售额一度跌至业内50；万达电影海外收入连年亏损；万达酒店的经营指标全线下跌.
资本市场可以等，但王健林等不了。回归物业开发的同时，积累规模；在迎合市场、推动万达商业上市的同时，王健林做了两件事。据了解，2020年以来，万达恢复了房地产业务，频繁出现在当地拍卖市场，先后提出了2020年800亿元的销售目标，并重返1000亿营。
5年回A梦醒，万达商业原地踏步
3月8日，天津产权交易中心挂牌万达商业管理产权转让交易，转让方以21.84亿元的底价出售万达商业4200万股，持股比例为0.9277%。以此计算，万达商业每股转让价格为52元，总估值约为2354亿元。
这一估值与万达商业香港股票上市时的市值一致。公开数据显示，万达商业于2014年底在香港交易所上市，成为当年香港交易所规模最大的IPO。上市之初，万达商业的股价约为每股48港元，相当于约2200亿港元的市值。
万达商业不满被低估的港股，打算在2015年私有化退市。当时，万达商业董事长丁本溪在年度股东大会上表示：“香港市场用自己的标尺来衡量万达商业的商业模式是不合适的。”王健林认为，万达商业h股私有化的核心原因是公司价值被严重低估。
万达商业2015年年报数据显示，万达商业每股收益6.6元，每股净资产39.8元。而市场给出的市盈率只有5到6倍。
数据显示，截至2020年第三季度末，万达商业收入270.53亿元，净利润141.88亿元，净利率52.45%；2019年万达经营管理收入786.56亿元，净利润250.95亿元，净利率31.9%；2015年，万达商业实现营业总收入1242.03亿元，归属于母公司股东的净利润299.71亿元，净利率24.13%。
以此计算，虽然净利率提高了不少，但万达商业2019年的营收在2015年仅为63.33%；净利润仅为2015年的83.73%。
市值方面，在今年3月估值2354亿元的基础上，万达商业的总市值只比5年前增加了358.2亿元，与之前公布的6000亿美元市值相差甚远。
经过五年的折腾，万达商业不仅未能上市，其商业数据甚至出现下滑。问题指向万达集团这几年的主要工作，——，“亮化资产”。
成败“轻资产化”
近年来，房地产公司a股上市渠道日益收紧。以前有恒大借路深入房子的例子。王健林选择了改变玩法和“轻资产”万达业务，以加快万达业务的会议速度。
根据万达商业2015年9月向证监会提交的招股说明书，万达商业当时拟上市的资产主要是商场、酒店、文化旅游项目，具有较强的房地产属性。
万达集团随即开始减负，将万达商业的酒店业务注入香港股份公司万达酒店，并逐步将房地产业务转让给万达房地产集团。
2018年3月1日，大连万达商业地产有限公司更名，将“地产”移除，更名为大连万达商业管理集团有限公司.去年1月，万达集团宣布万达商业管理集团已完成房地产
业务的剥离。万达商管剩余的房地产业务全部交由新成立的万达地产集团负责。经过此番调整，万达商业上市主体集中为以万达广场为主的商业部分，成为纯粹的商管公司。
饶是如此，万达商业的A股上市进程依然停滞不前。
就在万达商业苦等IPO的期间，2017年，万达集团迎来成立以来最大的债务危机。用于万达商业身上的“轻资产化”战略直接上升到集团层面。落实到具体，就是在各大业务板块“卖卖卖”，获取资金回笼。
2018年1月，王健林拉来四家巨头为万达商业站台。腾讯控股作为主发起方、联合苏宁云商（002024.SZ）、融创中国（01918.HK）和京东340亿元入股万达商业，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。
340亿元来之不易，万达商业为此背上对赌协议。公开信息显示，在万达商业与投资者签署的这份新的对赌协议中，其最晚上市时间比原先推迟了五年，投资方要求万达商业要在2023年10月31日前完成上市。
其他业务板块，王健林割肉的决心更大。
笨重的海外资产首当其冲，自2018年起，万达集团先后将位于伦敦、悉尼、洛杉矶等地的海外资产悉数出清。11月25日，万达酒店发展公告披露，已完成出售于芝加哥物业项目的权益。
至此，万达海外项目已经全部出售完毕，万达酒店发展旗下再无海外资产，而王健林的海外房地产投资正式宣告结束。3月17日晚间，万达酒店发展发布2020年度业绩报告。2020年度，万达酒店发展实现收入6.55亿元，同比减少19.4%。
另外，今年3月15日，在遭遇46亿美元的巨额亏损之后，万达放弃了对AMC的控股权。这也意味着万达成为全球最大院线运营商的梦想告破，也拖累了万达电影的业绩。
若将地产板块资产包考虑在内，根据2019年数据，万达集团出售资产已经超过1700亿元。而截至目前，据初步估算，王健林通过资产处置回笼资金或达2000亿元。
同时，万达地产开始收缩，5年内拿地金额锐减。至2019年，土地市场上万达地产已经几乎销声匿迹。
轻资产转型并不讨好，过往数据显示，地产业务实际上才是万达集团最大的现金奶牛。2015年高点时，万达地产业务曾为集团贡献1640.8亿元营收。反观如今，截至2020年底，且不算全年营收，万达地产的合约销售额仅有699亿元。
仅从营收层面来看，五年轻资产转型，万达集团“赔了夫人又折兵”。随着对赌协议中规定的上市之期临近，困在A股IPO通道的万达商业成为王健林手中的一只“烫手山芋”。
王健林重回房地产
业内人士认为，恒大回归A股失败或是万达商业中止A股上市的导火索。
政策严防死守之下，万达商业能否A股上市成未知数。与此同时，港交所平台上物管赛道早已成为备受追捧的风口。有消息称，万达商业此次中止审查就是为了寻求港股上市机会。据垂直媒体报道，去年下半年开始，万达商业内部就在为港股上市做准备。
去年9月，主要负责万达广场开发运营的万达商业管理集团宣布，从2021年起，万达商业管理不再开发重资产项目，即不再投资持有万达广场物业，全面实施轻资产战略。
“这并不是万达集团不要地产，而是万达商管剥离地产”，一位万达内部人士解释道，“地产和商管业务在上市中的估值标准是不一样的，独立上市更有助于突出万达商管的价值。”
万达商业改道境内外其他平台，万达地产重拾旧业。去年4月，万达地产在江苏盐城拍下一宗纯住宅地块，这被业内视为万达重新入局土地市场的前奏。天眼查数据显示，2019年下半年以来，万达地产集团旗下新增49家子公司，区域遍布上海、重庆、武汉、四川内江等地。今年2月，万达地产集团又斥资13.6亿元摘得武汉新洲地块。据统计，截至目前，万达地产在四川、内蒙、甘肃等地新增土地价格总和已超百亿。
至此，王健林重归房地产的意图逐渐浮出水面。
不过，地产下半场，房地产能否帮助万达集团再次起飞仍是未知数。
据悉在一次内部会议上，万达宣布计划到2021年，地产业务销售收入将重回千亿规模。其中王健林将2020年销售目标定为800亿。而根据克而瑞数据，万达去年销售额仅699亿元，位列第49名，仅完成销售目标的87.4%。
万达商业同样承压，疫情影响下，2020年前三季度，万达商业营业收入为270.53亿元，较同期下降44.9%；净利润为107.2亿元，较同期下降42.14%。
春江水暖鸭先知，经股权穿透可发现，今年3月7日出售万达商业股权的神秘人实则为“A股套现王”龚虹嘉的配偶陈春梅。
过去十年间，龚虹嘉凭借海康威视完成财富积累。2020年11月，龚虹嘉个人以747.3亿元财富位列2020年福布斯中国400富豪榜的第40名。
业内人士分析，龚虹嘉选择此时套现离场，或因不看好万达商业后续表现。
