近期，多家业内机构指出，当前宏观经济数据已经表明三季度经济复苏的确定性极高，写字楼市场活跃度在疫情受控后已有改善。另外，北京经济增长的强度和韧性也为后续写字楼市场复苏提供了有力支撑。
疫情影响并非决定因素
从成交数据来看，疫情给市场带来了较大影响。根据市场机构高力国际统计，二季度北京甲级写字楼市场的净吸纳量为-8.3万平方米，这是继2020年一季度后第一次出现负值。同时，二季度市场并无新增供应，受到市场租赁活动放缓、谈判周期延长等因素影响，整体空置率小幅回升到16.4%，市场租金也小幅回调至338.6元/月·平方米。
但多家业内机构指出，疫情只是影响市场走势的因素之一，并非决定性因素。从政策层面来看，高力国际华北区董事总经理严区海认为，疫情影响的主要是市场参与者的活跃度和市场节奏变化。
市场机构第一太平戴维斯华北区董事长麦安东亦指出，今年上半年北京写字楼市场表现较为平淡，主要原因除了5月份突发的疫情之外，也包括经济环境变化、部分行业企业受冲击导致需求走弱等诸多因素。
另外值得注意的是，数据层面净吸纳量为负并不一定代表新增需求不足，也有可能是多种因素导致存量楼宇释放大量面积所致。严区海指出，净吸纳量一方面受到需求侧企业租赁去化的影响，另一方面也受到供给侧存量楼宇租赁面积释放的影响。而二季度北京净吸纳量则更直接受到后者的影响，即市场存量项目短期集中释放空置面积所致。
他给出了几个具体案例，比如：中服地块的两个项目，在二季度合计释放出2.2万平方米之前未进行市场化租赁的面积；燕莎区域的一栋甲级楼宇由于自身原因之前暂停对外租赁，二季度开始整栋对外租赁，向市场释放面积约4万平方米；亚奥区域的一栋甲级楼宇，由于某国企完成搬迁在二季度释放出超过3.6万平方米的面积。“粗略计算，这些新增的存量项目空置面积就已经接近10万平方米,同时这些新增面积并非疫情防控所致，但确实直接大幅增加了空置面积，进而降低了净吸纳量。”因此，高力国际方面指出，二季度北京写字楼的数据表现是疫情、市场和企业需求等不同因素共同作用的结果。
下半年复苏在望
回顾北京写字楼市场发展脉络，多家机构表示，历时4年的高供应时期已结束，市场目前已经进入3～4年的去化周期，需求侧强度将决定未来市场走势。
实际上，从多位机构人士了解到的情况来看，5月底疫情受控后，北京写字楼市场活跃度已在逐步提升，三季度市场全面恢复可期。
麦安东指出，尽管疫情在二季度对写字楼市场产生了抑制作用，但市场租赁需求的基本面仍然存在，部分租户也计划借助当前的行情，以相对较低的价格完成续租、新租或者搬迁成交。因此可以预见，下半年的写字楼市场将重启复苏、快速反弹，其活跃程度将明显优于上半年。
另一方面，北京经济增长的强度和韧性也是下半年市场复苏的有力支撑。北京跨越GDP万亿门槛的速度正在不断加快，从3万亿元到4万亿元仅用了3年时间，推动非首都功能疏解和腾笼换鸟发展新产业的5年里取得了诸多成果。
高力国际方面认为，在这其中，金融和专业服务业是稳定北京写字楼市场需求的基本盘，也是整个市场的稳定器。而新一代信息技术和医药健康产业正在步入快速发展轨道，未来将会为北京办公楼市场创造更强劲的新增需求。
以互联网科技行业为例，其从年初开始进入快速调整期，加之去年超百万平方米的租赁成交，该行业今年的主旋律将会是以头部互联网大厂为主导的办公空间整合，预计将持续影响2022年下半年的市场发展。此外，互联网细分赛道龙头企业、致力于传统产业信息化的企业，以及涉及芯片、集成电路、生物医药、新能源相关的高科技企业等，亦会创造较大的商办租赁需求。
