几经拖延，雅居乐终于在5月10日发布了2021年度经审计的业绩报告。此前，雅居乐曾被标准普尔列入负面信用观察名单。标普推迟发布2021年经审计的财务报告。
然而，这份姗姗来迟的财报未能给市场带来惊喜。雅居乐一直以财务稳健著称，但2021年业绩指标大幅下滑。管理层承诺的“严守三条红线，守绿档不踩线”、“毛利率保持在28%-30%”未能兑现。
营收净利润双降
2021年，雅居乐实现预售金额1390.1亿元，创历史新高，净收入下降。
其中，成交额约730.28亿元，同比下降约9%；毛利约190.21亿元，同比下降21.1%；净利润约90.98亿元，同比下降25.7%；归属于公司股东的利润约67.12亿元，同比下降29.2%。
这是雅居乐近五年来首次营收下滑。同时，公司毛利率从2020年的30.0%下降至2021年的26.0%。
至于业绩下滑的原因，雅居乐集团表示，主要是由于年内国内房地产市场整体下滑。确认平均售价较去年下降3.0%，而相关土地及楼宇平均成本较2020年上升3.1%，导致毛利及毛利率下降。
从去年下半年开始，雅居乐的资金压力陡增。为了加快资金回笼，雅居乐疯狂抛售旗下物业。Shell.com数据显示，去年10月广州雅居乐天空715均价为8万元/平方米，今年2月降至5万元/平方米左右；中山雅居乐万象郡去年9月均价1.1万元/平方米，今年2月降至0.72万元/平方米。
这么大的折扣，毛利率下降是必然的，但是雅居乐的毛利率下降还是有成本端的压力。2021年，雅居乐的销售成本为540.07亿元，管理费用为40.04亿元，营销费用(销售费用)为31.02亿元。
近年来，敏捷一直在积极扩张。公司员工从2017年的17602人增加到2021年的98466人，五年新增员工80864人。同期，公司员工薪酬从22.33亿元飙升至88.62亿元。
在巨大的成本费用压力下，2021年底，武汉雅居乐花园被曝拖欠工程款8000多万元。
与此同时，关于雅居乐裁员的消息满天飞。据悉，中期业绩发布后，雅居乐对集团内部架构进行了调整，将原房管集团、商业集团、程庚集团合并为地产集团，成立了一个全新的大地产集团。房地产集团的区域平台被精简为四个区域，分为华南、华东、华北和西南。后来总部裁员50%，大区裁员33.3%的消息出来了。
此外，雅居乐多元化业务进展缓慢也成为公司业绩下滑的重要原因。雅居乐2017年开始多元化转型，陈卓琳曾表示：未来三到五年，非地产板块的业绩贡献将占到雅居乐集团业绩的半壁江山。
为此，雅居乐在环保领域投入了数百亿，但到2021年底，雅居乐旗下的物业管理、环保等多元化业务收入仅占20.0%。其中，环保板块2021年营收27.67亿元，营业利润仅为2.77亿元。
三道红线由“绿”转“黄”
雅居乐一直以财务稳定著称。管理层曾承诺“严守三条红线，守住绿线”。2021年上半年，雅居乐的“三条红线”都在绿线内。然而，情况发生了戏剧性的变化。
从2021年下半年开始，雅居乐的偿债压力陡增。数据显示，截至2021年12月31日，雅居乐贷款总额约为838.74亿元。
其中，银行贷款及其他贷款、优先票据、境内企业债券、商业物业资产支持证券、资产支持证券、可交换债券(简称“各类债券”)分别为540.49亿元、180.61亿元、117.64亿元。
年报还显示，雅居乐需在一年内偿还的银行贷款及其他贷款171.5亿元，优先票据69.98亿元，境内公司债、商业物业支持债券、可交换债券54.37亿元，合计295.85亿元。
雅居乐的现金及银行存款总额约为384.2亿元，其中现金及现金等价物项目为228.03亿元，受限制现金为156.17亿元。也就是说，该公司的无限售条件现金约为230亿元，相当于其短期债务的0.8倍。货币资金无法覆盖短期贷款，债务压力可见一斑。
也正因为如此，雅居乐才有了疯狂降价的一幕。此外，雅居乐还通过出售资产回笼资金，其中不乏广州亚运城这样的“地王”。
2022年1月，雅居乐以18.44亿元的价格将其持有的广州亚运城26.66%股权转让给中海。据悉，2021年雅居乐通过出售雅生活股权和出售14项非核心资产累计变现67.7亿元。
但是即便如此，雅居乐还是被国际评级机构下调了评级。今年1月17日，标普将雅居乐长期发行评级下调至B+，展望为负面。标普认为，未来一年内雅居乐有相当大的到期债务，由于再融资选择有限，出售资产和销售产生的现金流低于预期，雅居乐的流动性可能在未来12个月进一步恶化，还款压力正在增加。
紧接着1月18日，穆迪也将雅居乐的评级下调至B1，展望为负面。穆迪认为，降级反映了雅居乐再融资风险的增加，因为未来6-12个月债务到期规模相当可观，获取资金受到限制，短期内不太可能恢复。
5月10日发布业绩报告后，瑞信将雅居乐目标价相应由3.93港元降至3.27港元。瑞信认为，雅居乐去年核心利润按年下降55%至32亿元，比该行预期低47%。今年首四个月，合同销售额按年下降51%，该行预计5至12月的销售额按年下降18%，全年销售额按年下降30%。
瑞信赞赏雅居乐积极的资产处置，但鉴于紧张的现金状况和较高的低线城市风险，对其销售和盈利前景持谨慎态度。将2022至2023财年的盈利预测降低42%至44%，并将资产凈值估计降低17%。
