近日，建信中关村REIT、华安张江光大公园REIT(以下简称华安张江REIT)、AVIC首钢REIT、华夏越秀高速REIT公布了2022年一季度报告。报告显示，四只REITs中，除华安张江REIT当季净利润亏损607.52万元外，其余全部盈利。这些REITs产品在入市时见证了低配售比例投资者的热情。
2021年6月21日，9只基础设施类REITs上市交易，公募REITs正式迎来发令枪响。2021年共成功发行11只公募REITs，均采用“公募基金ABS”的交易结构。发行总规模达364.13亿元，募集股份76亿股，发行均价5.86元。平均分红率为6.53%。总体来看，战略配售比例较高，平均达到67.43%。除华安张江REIT战略配售比例低于60%外，其他产品均高于60%。
对于华安张江REIT一季度净利润亏损607.52万元，华安基金解释称“净利润为负主要是基建项目折旧摊销金额较大，不影响项目现金流和可分配金额。华安张江一季报显示，本期折旧摊销金额为2353万元。
事实上，华安张江已经不是第一次亏损了。在2021年发布的首份年报中，该基金也录得净利润亏损，亏损1219万元。本期折旧摊销额5350万元。
2021年年度报告的计算期间为2021年6月7日至2021年12月31日。年报称，2021年底出租率将达到100%，2021年底实际平均租金将达到5.35元/平方米/天，较2020年底租金水平上涨3.08%，项目运营支出将保持平稳态势。
年报还指出，未来一年，基建项目运营面临的主要挑战是到期租户的续租和换租，需要进行风险预测和科学合理的租赁调整。
华安张江在一季报中披露了租赁面临的挑战。作为基础设施项目的重要现金流提供者之一，承租人应于2022年2月28日租赁4732平方米的面积。今年一季度，基建项目公司继续以集成电路、金融后台、网络经济等行业为重点进行招商引资和续租工作，并在本报告期内完成了上述区域的对外租赁。租赁开始日期为2022年3月，租期为24至40个月不等。截至2022年3月底，项目出租率为100%。
可以看出，即使是经历上海疫情，华安张江依然应对了挑战，保持稳定了出租率。不过，这依旧不可避免地因为折旧摊销导致净利润持续亏损。
据了解，华安张江REIT的基础设施项目为张江光大公园，位于上海自贸试验区。是浦东新区中部南北创新走廊和上海东西城市发展轴的交汇点。毗邻陆家嘴金融贸易区和上海迪士尼乐园，位于国家高新技术产业园区张江高科技园区核心区。园区总建筑面积50947平方米。
张江光大园区吸引了包括集成电路、先进制造业、网络经济、金融科技和工业服务在内的企业。
在首批9只公募REITs的年报公布期间，从单位可分配金额来看，经营权类REITs整体好于产权类REITs(仓储、物流、产业园排在后两位)。就具体产品而言，浙商沪杭甬REITs 2021年累计可分配金额为1.73元，为9款产品中最高。
此外，近期投资者争抢的华夏中交建高速公路REIT已弃用，该基金公募部分配售比例为0.84%。4月22日，中国证券业协会公布了中国交建高速公路REIT网下申购过程中违反《管理细则》第十七条的6名配售对象。该名单包括上海九鹏资产的一只私募产品和宁波吉泽投资的5只私募产品。消息人士称，上述产品被列入限制名单的原因是“未能按时足额支付认购资金”。两家机构的放弃也让市场感到意外。
