作为“M & amp物业管理行业的王者，碧桂园不仅完成了第一次并购；一个去年单个行业几百亿的案例，也是其规模和市值迅速攀升至行业第一。然而，其管理层对规模扩张的看法发生了变化。
3月29日，碧桂园服务在年报发布的同一天举行了业绩发布会。总裁李长江、财务总监黄鹏等多位高管出席了发布会，并回答了去年业绩亮点、人力资源体系建设、并购后公司整合、公司未来发展战略等问题。
李长江指出，“公司进行大规模收购的时间已经结束，2022年无论是在单个项目规模，还是业务完整性方面，收并购市场形式均和以往不同，未来不再仅仅是住宅物业的并购，可能会延伸到增值服务等方面。”
据南方财经全媒体记者不完全梳理，去年一年，碧桂园服务进行了多起大型并购，总金额接近200亿元。财报反映的不仅是业绩规模的大幅增长，还有商誉和应收账款的大幅增长。接下来，如何做好投后管理和内部整合，成为公司的新课题。
“大规模并购的时代已经过去”
去年地产行业最大的并购案都与碧桂园服务有关，交易金额与其他上市公司相差甚远。
据不完全统计，2010年中国企业并购总额为100亿美元。去年上市企业的并购金额为355亿元，而三大并购交易金额为100亿元。仅碧桂园一项服务就达到205亿元，占全行业总营业额的近六成。
上述收并购推动碧桂园服务的规模大幅增长，碧桂园服务除三供一业以外的合同管理面积和在管面积分别达到14.4亿和7.7亿平米，同比增长分别为75%和97%，也使得公司运营赛道扩展到商业写字楼、商业运营等多个新领域。
大量并购给碧桂园服务带来的业绩增长是显而易见的。2021年，碧桂园服务收入约288.43亿元，同比增长约84.9%。净利润43.5亿元，同比增长约56.4%。可以看出，收入大幅增长的主要原因是并购带动的赛道面积和服务品类的增加。a和外包。
从主营业务来看，碧桂园服务分为四个部分，即物业管理相关服务、三供一业服务、城市服务和商业运营服务。期内应收账款分别为199.31亿元、37.29亿元、45.29亿元和28.84亿元，同比增速分别为65%、38%、412%和85%。
来自第三方(包括“三通一业”)的就去年业务亮点来看，第一个是去年第三方外拓面积占比明显上升。碧桂园服务面积贡献实现了两项指标的一半以上，即来自第三方的合同管理面积占比57%；来自第三方的收费管理面积占比从去年的27.4%上升到59%。
碧桂园服务积极加强第三方外拓，有利于摆脱对母公司的依赖。李长江还强调了碧桂园服务和地产公司碧桂园的独立性，“我们和碧桂园在股权架构上是独立的，管理班子是独立的，运营是独立的，财务上是独立的，激励体系也是独立的。”
第二个业务亮点，主要是社区增值服务的营收同比增长92.2%，占公司总收入比例上升至11.5%。社区增值服务包括六大业务，分别是家居服务、家装服务、社区媒体服务、本地生活服务、房产经纪服务、车位服务。其中，2021年社区媒体服务收入较2020年增长179.1%至9.78亿元；本地生活服务收入同比增长107.1%至11.05亿元。
“去年公司重塑了社区增值服务产品，尤其是家装、本地、生活、房产经纪、家政服务。公司升级产品线，打造‘楼下’系列，成为社区生活服务的2.0版本。”碧桂园服务首席财务官黄鹏表示：“2021年社区增值服务毛利率同比下降4.6个百分点至60.5%，受结构变化影响保持在较高水平。”
另一方面，在第三个业务亮点，可以看出城市服务业务的营收增长较快，高达412%。,该业务的毛利率由去年的32.5%下降14.9个百分点至约17.6%，主要是由于毛利率较低的新发展业务今年实现年度合并，相关收入比重上升，以及政府在此期间取消企业社保减免
同样在去年如日中天的碧桂园服务，已经改变了对并购的看法。
并购提升商誉，增加应收账款。
认为，“无论物业市场行情怎么变化，所有企业在进行收并购的时候，一定是强调标的物的质量，包括所处区位、平均管理费的单价、团队能力、业务开展情况和大股东的性格等等，都是可以作为评判的标准。”具体来看，去年碧桂园服务累计投入巨资对包括蓝光嘉宝、富力物业、彩生活服务旗下邻里乐控股等大型物业公司进行收并购。
其中包括，去年6月收购蓝光嘉宝服务94.62%股权，现金代价72.25亿元；去年10月收购彩生活核心资产邻里乐100%股权，现金代价33亿元；同样在去年10月份，收购原富力物业旗下富良环球100%股权，支付现金代价50亿元，尚有50亿元待后续支付。
此外，集团还向第三方收购其他数家物业管理公司、媒体公司及一家物业代理公司，固定现金代价总额38.53亿元，或有现金代价不超过15.28亿元。
不算上今年2月份对中梁百悦的收购，碧桂园服务仅上述收购形成的商誉高达149.32亿元。
财报指出，149.32亿元商誉已经分配至收购公司进行减值测试，可收回金额乃根据使用价值计算方法厘定，现金流量预测期为5年，并公布了进行商誉减值测试的各项主要假设:包括预测期间收入增长率为3.0%–28.0%，预测期间毛利率为24.7%–55.3%等，经管理层评估，截至去年年底，不需要进行计提减值拨备。
不过，因为收并购产生的无形资产已经发生了摊销，被收并购企业的合同及客户关系、品牌、软件、保险经纪关系等被录为除商誉外的无形资产，过去一年无形资产摊销5.46亿元，占净利润比重为12.6%。
收并购亦推升贸易及其他应收款。截至2021年底，公司贸易应收款余额103 亿元，较上年的42亿大幅增加。
中金公司的研报分析指出，“估计应收款其中来自碧桂园服务原体系的部分不足30 亿元、来自关联方的应收款不足10 亿元，其余部分主要来自收并购公司并表，例如来自两家被收并购的原开发商旗下物企的账款分别为11～13 亿元。”
中信证券也指出，碧桂园服务2021 年底应收款从年初52亿大幅增长到156亿元，尽管其中有并购等原因，但也显示出公司未来加大收缴工作任重道远。由于这部分应收款中大多数是针对小业主的应收，且公司已经充分计提，形成明显超预期坏账的可能性并不大。
无论从公司组织内部而言，还是外部融资条件来看，在去年管理面积大幅增加近一倍的情况下，公司加强投后整合提效已经显得十分必要。
聚焦投后管理和内部深度整合
据黄鹏表示，碧桂园服务在通过并购的经验上，逐步积累形成了从投前到投后的完整体系，“投后的人才队伍在投前阶段的时候就介入，并且一直参与到项目之中，中间协调各方面的管理，对问题持续承责、持续把握。”
据了解，碧桂园服务的投后管理部门会进行投后管理规模化和标准化，包括融合培训标准化、评估机制标准化。
具体来看，投后管理主要有三种模式：第一是直管，包括而不限于公司治理、交易执行和价值评估、财务审计、绩效管理和风险管理等；第二是协管，在股权公司接管后的交割期、融合器，为直管部门提供投后专业支持；第三是监管，代表集团总部对股权公司进行定期评估并形成评估报告。
碧桂园服务执行董事、副总裁、分管人力资源管理工作的郭战军表示，“整个碧桂园服务体系在收并购公司管理方面，秉持着融合发展，包容成长的理念。在人才队伍方面是积极保留和发展收并购公司的原有的员工团队，公司实施了一系列的措施，来保证业务方面的融合，团队方面的融合以及文化的融合。”
典型案例如北京盛世物业，自2017年与碧桂园服务合作至今，利润规模提升至4倍，社区增值服务利润贡献占比提升至30%。公司初步搭建起现代化管理体系，采取多种方式提升将收缴率提升15%至92%，因地制宜推动多元业务，如房屋经纪、车位销售等。
郭战军表示，对赌期内的公司，一般在收并购一年内，按照平稳融合为主，接管一个月内会完成核心管理团队到总部的交流和学习，两个月内要完成整体管理体系的培训，三个月内要完成接管公司的总部平台职能负责人到总部轮岗，6个月内完成信息化系统的全面融合。
对赌期之后，会按照深化融合一体化管理的导向去进行评估，尤其是对于具备条件的收并购公司进行深度的整合，提升收并购公司的组织效能。
最后，李长江表示，“融合是循序渐进的，我们从团队配置、管理流程、管理结构、工作要求，都会因为时间段不同而改变。”但是，他也提出，所有股权公司的合作以及融入，都需要逐步过渡到以业绩为大的文化中来，也就是说，需要通过竞争、业绩去证明自己是个人才。
