原标题：越秀地产：增收不增收，大湾区成为其“业绩牛”
近日，越秀地产股份有限公司(以下简称“00123.HK越秀地产”)发布了截至2020年12月31日的年度业绩报告。年度报告显示，与前几年相比，业绩有了很大改善。因此，规模已经达到1000亿元的越秀地产，将在2021年终于迎来新的飞跃，销售业绩目标定在1122亿元。然而，在这个目标的背后，越秀地产不得不解决一些自身的问题，比如如何提高利润增长，适当降低对大湾区的依赖。
增收不增利
虽然2020年销售规模大幅增长，但毛利率下降，规模过千亿的越秀地产遇到了增收不增收的尴尬局面。
根据2020年年报数据，越秀地产累计合同销售额(加上合资公司项目销售额)约为957.6亿元人民币，同比增长32.8%，实现年度合同销售目标802亿元人民币的119.4%；累计签约销售面积(加上合资公司项目销售)约379万平方米，同比增长8.7%，均价约25200元/平方米，同比增长21.7%。
就经营情况而言，收入的增加并没有带来更多的利润。数据显示，2020年越秀地产实现营业收入约462.3亿元，较2019年的383.4亿元增长20.6%。毛利约116.3亿元，较2019年的131.2亿元下降11.4%。毛利率约为25.1%，同比下降9.1个百分点。
业内分析师指出，虽然近年来行业整体毛利率有所下降，但幅度不是很大，越秀地产一次下降9个百分点，确实很高。
然而，越秀地产高管并不同意这一点。在最近的业绩发布会上，越秀地产董事长兼执行董事林兆源表示，他一直强调，保持30%以上的毛利率，会让行业利润非常丰厚。“当时据说可以控制在25%-30%，这是一个非常优秀的水平。我们现在的水平也是我过去回应过的，处于一个优秀的水平。”他给出了这个声明。
毛利率下降也让越秀地产的净利润变得复杂。数据显示，越秀地产2020年的年利润，即净利润为46.83亿元，比2019年的47.31亿元下降约4800万元，略有下降约1%。
该机构认为，越秀地产毛利率下降是由多种因素造成的。据韩毅智库分析，这主要是由于2020年结转收入的平均项目价格从2019年的22500元/平下降到2020年的18200元/平，征地成本较高，导致利润水平低于预期。
业绩严重依赖大湾区
虽然越秀地产声称已在全国20多个城市实现布局，但其业绩来源仍主要集中在大湾区，尤其是广州，占总数的近60%。
越秀地产发布的销售数据显示，按地区划分，2020年签约销售额大湾区约66.5%，华东约20.8%，华中约7.1%，华北约4.5%，西南约1.1%。
越秀地产坦言，公司实施了深度培育大湾区市场的战略。2020财年，大湾区的合同销售额约为人民币636.6亿元。尤其是越秀地产大本营广州，签约销售额增长迅速，创历史新高，签约销售额达到557.9亿元左右，同比增长52.4%，约占签约销售额的58.3%。此外，越秀地产在广州的合同销售额排名第二，尤其是广州南沙，合同销售额和增长率连续三年排名第一。
越秀地产表示，公司深化实施“14”国家战略布局，除了深度培育大湾区外，还在华东、华中、华北、西南继续拓展。但事实上，截至2020年底，只有华东地区的扩张取得了成效，合同销售额约为199.2亿元，同比增长18.0%。但是，华中、华北、西南地区的一些成绩是无法实现的。最好的是华中，但只有68.4亿元，最差的是西南，只有10.6亿元。
未来三五年，越秀地产仍将难以摆脱对大湾区尤其是广州的依赖。数据显示，截至2020年底，越秀地产土地储备总量约为2454万平方米，分布在全国21个城市，能够满足未来三到五年的发展需求。而大湾区和广州的土地储备分别为1353万平方米和1143万平方米，分别占越秀地产土地储备总量的55.1%和46.6%。
短债激增或存压力
越秀地产虽然持有巨额货币资金，但面对日益增长的短期债务，压力迫在眉睫。
数据显示，截至2020年底，越秀地产一年内到期债务达到165.76亿元，较2019年的71.38亿元增长132.22%。从其财务结构来看，虽然其计息负债总额有所下降，但短期负债占比从2019年的10.0%上升至2020年的24.4%。此外，未来2-5年，越秀地产还有463.61笔到期债务需要偿还。
不过越秀地产似乎不用担心短期债务。截至20
20年末，其货币资金同比增加23.6%至373.1亿，足以覆盖其短期债务，现金短债比（宽松版）由2019年的4.23倍下降至2020年的2.25倍，仍然处于安全范围，短期偿债压力较小。此外，2020年，越秀地产净负债率、剔除预收账款的资产负债率分别为47.5%、69.2%，两项指标也处于安全线之内，三道红线指标全部达标，债务结构较为稳健，成功晋级绿档房企。
同时，凭借其国企背景，越秀地产的融资成本一直维持在行业较低水平，并于2020年进一步下降31个基点至4.62%，为企业未来的融资及投资活动赢得了腾挪空间。
但是，这并非意味着越秀地产就能高枕无忧。随着土储规模的增加，需要花钱的地方也越来越多，于是负债规模也随之攀升。数据显示，截至2020年末，越秀地产负债规模高达1989.20亿元，较2019年末的1795.05亿元，增加了10.82%。其中，流动负债规模增速较快，截至2020年末已达1315.86亿元，同比增长23.07%。
