原标题：融创服务2020年净利润翻番。哪里的发展质量高？
在股票时代，物业管理企业逐渐从开发商的附属角色走向舞台中心，通过上市融资抓住规模化的机会。3月11日，融创服务(01516.HK)发布上市后的首份年报。2020年，收入和净利润分别为46.23亿元和6.2亿元，同比增长63.5%和129.8%，其中三年净利润复合增长率高达152%。同时，公司管理规模再创新高，管理面积同比增长155.1%，达到1.35亿平方米，稳居十亿美元阵营。
除了规模扩张，优质服务一直被视为融创服务的核心战略之一。财务报告显示，由于第三方项目的增加，融创的物业管理项目组合更加丰富，住宅和非住宅业态的服务内容不断拓展。值得一提的是，该公司仍在深入挖掘社区资源，努力建立智能公园和智能物业服务系统。未来计划加大“线上线下”一体化能力建设投入。
截至目前，融创服务股价较发行价翻了一番，市值710亿港元，接近母公司融创中国市值的一半。财报发布后，深湾宏源、傅锐、野村、瑞士信贷、CICC、美洲银行等投资银行先后将融创评级调整为“增持”或重申“买入”。未来，增值服务将成为企业估值的重要锚点，融创逐点探索城市服务的策略将使公司在资本市场获得更多关注。
净利、股价翻倍增长 资本市场看好增长空间
近年来，房地产企业加快进入物业服务新轨道，纷纷推进上市融资，而资本市场更关注企业上市后的业绩。融创服务去年11月上市后的首份年报显示，2020年公司收入同比增长63.5%，达到46.23亿元，三大板块业务收入结构不断优化。
截至2020年底，融创物业管理服务收入同比增长141.6%，达到27.74亿元，占总收入的60%，同比增长19.4个百分点。此外，在非业主增值服务收入与上一年持平的同时，社区生活服务逐步发挥实力，收入同比增长65.2%，达到1800万元，新的经营业绩逐步显现。
值得一提的是，2020年物业管理服务和社区生活服务毛利率分别比去年增长9.8个百分点和11.7个百分点，推动公司整体毛利率达到27.6%，超过2019年百强物业公司平均毛利率24.02%。
虽然收入稳步增长，但融创服务的净利润将在2020年翻一番。财务报告显示，2020年，公司净利润6.26亿元，同比增长131.8%，净利润增长率为13.5%，比2019年增长4个百分点。在这方面，融创服务表示，公司净利润的增加是由于规模效益，成本控制措施带来的毛利率的增加，以及成本控制措施带来的行政费用占总收入比例的下降。
此外，2020年开元物业完成股权收购，推动融创服务资产价值大幅提升，较2019年末增加106.86亿元至129.5亿元。同时，由于上市筹集的资金和经营产生的现金流，截至报告期末，公司现金流充裕，比2019年底增加82.88亿元，达到93.79亿元。
对于上市企业来说，企业的盈利水平和现金流在很大程度上决定了资本的青睐。东北证券分析师王晓勇表示，融创2020年服务利润增速远高于收入增速的原因是综合毛利率较2019年底增长2.1个百分点至27.6%，公司销售管理费用占比11.4%，同比下降2.8个百分点，成本管理优化明显，财务净收入恢复正。
根据嘉禾家族产业研究报告，融创服务在上市第一年，将以利润增长一倍的方式向资本市场展示其较高的利润增长能力，这无疑将为企业未来在资本市场的表现打下良好的基础，增强潜在投资者的信心。
内生外拓同步推进 收并购扩张争夺规模效应
在物业服务的新轨道上，规模仍然是竞争的焦点。2020年，融创服务管理规模快速增长，面积1.35亿平方米，同比增长155.1%；管理承包面积2.64亿平方米，同比增长67.2%。计算融创中国土地储备面积后，融创服务合同建筑面积近4亿平方米。
基于母公司原有的业务资源和定位，融创服务2020年将继续以一二线城市为主战场，86%以上的签约建筑面积位于核心一二线城市。与此同时，融创在浙江、江苏、四川、河南等省的服务规模大幅提升，签约建筑面积超过1000万平方米。
值得一提的是，融创服务在项目拓展方面取得了长足的进步。2020年，公司第三方项目管理面积占32.1%，同比增长31.5个百分点。同时，第三方来源占公司新增面积的58%，去掉了“母公司”所依赖的标签。
不仅如此，2020年融创服务收购成都环球世纪和开元地产，拓宽了公司的业务版图，增强了公司扩大并购的能力，进一步实现了公司框架
构的重新规划和调整。据了解，融创服务完成上述两宗并购之后，将原来的7大区域、开元、环融的组织架构调整为15大区域+医院事业部，并且架构更加聚焦城市深耕。融创服务管理层在业绩会上表示，有关规模扩张的规划，公司在2021年和2022年会有一个均衡水平，其中一半来自于第三方，一半来自于母公司，在管面积的增加途径包括市场外拓、收并购以及合作。
融创服务行政总裁曹鸿玲介绍称，目前公司收并购跟进的总量有1亿平方米，上市公司的收并购如果有合适的机会也会考虑。但融创服务董事会主席汪孟德提及，现在中小标的收并购市场偏贵，融创服务未来的增长核心还是要靠自身能力和自身品牌，以及基础服务能力和运营能力来支撑。
嘉和家业研报指出，在亿翰智库发布的2020年中国典型房企销售业绩排行榜中，融创中国销售面积与销售金额均位于第五名。随着母公司业务的快速进阶，融创服务未来市场份额会得到较快提升。预计在未来一段时间内，融创服务通过内生+外拓的强劲增长，放大规模效应，在资本市场上取得较为重要的市场席位。
拓展物业服务外延 构建社区生活服务生态圈
虽然物管企业搭乘上了资本市场的东风，实现了规模和业绩的双增长，但不容忽视的是，物管行业已进入品质提升的关键阶段。在行业服务和商业模式同质化的情况下，物管企业如何突破边界，在基础服务之外创造更多的增值服务成为新的焦点。
2020年10月底，发改委会同财政部等13个部门印发的《近期扩内需促消费的工作方案》指出，要推动物业服务线上线下融合发展，搭建智慧物业平台。同年12月末，住房和城乡建设部等部门印发的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》提到，要推动物业服务向高品质和多样化升级，满足人民群众不断增长的美好居住生活需要。
在国家政策的鼓励和支持下，物业企业有了更明确的业务拓展方向。在财报中，融创服务方面表示，2021年物业管理行业仍将处于高增长、高确定性、政策快好的优质赛道。公司将把继续将高质量服务作为公司核心战略，多渠这开展第三方项目的拓展。同时，继续聚焦已布局的核心城市，由点到面的探索城市服务领域。
融创服务覆盖的城市服务领域有哪些，又看好哪些新业务？据了解，随着来自第三方项目数量提升，融创物业管理项目组合愈加丰富，除传统社区物业服务外，已涵盖包括商业、写字楼、政府机关、医院、学校、产业园、高速度公路服务站、公园、电影院园、酒店等在内的多种非住宅业态。
值得一提的是，融创服务正在深入挖掘社区资源，着重建设线上线下一体化平台，构建涵盖业主生活需求+房屋资产服务+社区空间运营的多元服务业务体系，具体为业主提供包括快递到家、家政保洁、到家维修、二手租售、美居软装、文化旅游等在内的服务内容。
此外，融创服务还在加快打造智慧园区和智慧物业服务系统，即通过品质控制、数据采集和分析、物流优化等专业能力，实现车行、人行、安防、设备设施四大业务场景规范化、统一化，最终形成开放高效的数智化物业服务共享平台，实现多方共建社区优质服务。
一系列的探索并不是徒劳，融创服务收获了行业和业主的认可。在第三方机构的评测中，融创服务位列中物研协发布的物业服务企业品牌价值TOP5，以及易居克而瑞中国地产数字力TOP5物企。2020年，根据独立专业咨询机构赛惟咨询的报告，融创服务客户满意度高达90分位，远高于行业平均73分位。
融创服务管理层在业绩会上称，下一步公司在线上+线下一体化能力建设方面将高度投入，一是建设智慧园区和智慧服务系统，二是生活服务场景线上化，三是提升内部数字化运营能力。基于上述策略的落实，预计2021年公司利润水平翻倍，到2023年增长区间仍将在30%-50%之间。
东方证券研报指出，到2030年，基础物管物业市场规模达1.7万亿元，行业总规模将超过2.5万亿元，增值服务将成为企业估值的重要锚点。贝壳研究院高级分析师潘浩表示，2020年融创分拆旗下物业板块“融创服务”独立上市，抓住了物业高估值的轮动周期，融创服务稳定提高面积管理规模，并持续丰富服务内容和质量、提升客户粘性，可在资本市场得到更多的关注。
