出售财产也是如此。禹州老板林隆安比中南第二代接班人陈雨涵幸运。
1月20日，据华润万象生活(01209)公告。香港)，中南服务的买入价不超过22.6亿。中南服务2021年末未经审计的税后净利润为1.77亿元，对应PE收购的12.77倍。
半个月前收购禹州房产给出的价格不超过10.6亿元。禹洲物业2020年末税后利润为4880万元，对应PE收购为21.72倍。
华润万象生活购买禹州物业的PE为21.7倍，中南服务为12.85倍。一是溢价收购，二是并购；a基于行业平均水平。2021年，企业收购PE的平均值为12.5倍。
开启央企、国企并购大幕
在收购中南服务的同一天，禹洲集团对即将到期的5.8亿美元债券交易所的要约获得批准，随后向投资者以及交易商管理人中银国际、海通证券、公司法律顾问年利达律师事务所、交易商管理人法律顾问石大律师事务所表示感谢。
春节临近前，林龙安的压力减轻了不少。如果感谢清单加长，华润万象的生活也要包括在内。一方面，处于危险中的房地产企业处置资产的情况不容乐观，收购方也持谨慎态度。融创服务近期收购当代地产首服失败，就是一个典型案例。
另一方面，上市公司估值下降分化，整体PE由2021年初的37倍调整至2021年末的18倍左右，翻了一番；而且估值分化明显，头部房企估值普遍高于中型房企和第三方物业企业。
目前大部分拟上市的物业管理公司都属于后者，很难获得投资者的青睐。分拆上市融资的意义被弱化。向生活服务暂停上市，寻求更好的机会获得更好的估值，就是一个缩影。
无论是通过听证的中南服务，还是第二次交付失败的鱼枷生活服务(禹州房产在禹州商业区出售并保留)，都属于中型房产。选择现在出手，既可以避免IPO融资的等待期，又可以避免担心上市估值过低。更重要的是，可以快速实现资金回流房地产，缓解流动性压力。
华润万象生活在年初陆续开工，拉开了央企和国企并购的大幕。
自央行中国银行保险监督管理委员会出台鼓励收购优质房企的文件以来，房地产政府为央企和国企收购房企“牵线搭桥”，注册了第一笔房地产并购；招商蛇口的一笔债券，浦发银行纷纷跟进，整个地产圈都在积聚一种氛围，等待并购的开启；一年。
华润万象生活领先。在房地产的清仓阶段，物业管理市场也在加速洗牌，这对于优质企业，尤其是已经提交表格的企业来说，确实是一个机会。财务数据非常详细，权属关系清晰，可以省去很多繁琐的调整。
两次并购，均无商管
仅从这两次收购中，我们可以发现一个共同点：华润万象生活没有并购；商业管理部门。
鱼枷人寿只出售传统物业板块的禹州物业，其商业板块的禹州业务尚未出售；中南服务的整个流程虽然是“中南服务业务”，但这个业务不是另一个业务。
中南管理的93.6%的面积是住宅项目，而19个非住宅项目早在2020年12月，分众金融就在文章《中南商业可能被培育上市，二代陈昱含“掌舵”》中提到南通中南业务。当时，陈锦石将该公司以3005万元转让给女儿陈雨涵，并告知股东南通中南商业有机会发展为独立上市公司。
南通中南商务的主要业务包括项目定位及招商、建设咨询、营销及活动策划的咨询及推广服务、租户管理、租金收取等相关服务。这是中南商业管理委员会的核心业务。
中南服务在提交招股书时，特别说明了两者的业务区别，主要两点如下：
一是物业目标不同：南通中南商业主要通过增加客流和人气，最大化商业物业在运营中的品牌知名度和入住率；中南服务提供物业管理服务及其他增值服务，以保持物业安全、清洁及功能正常；
二是物业类型不同：南通中南商业主要想为购物中心、商业综合体等商业物业提供商业运营服务；中南服务主要为住宅物业提供物业管理服务。
宝龙商业、合景悠活、盛兴商业、钟君商业管理、华润万象生活等商业管理企业的财务报告都在陈述这样一个事实：商业管理业务的确定性和韧性较强，盈利能力强于传统物业管理，资本市场给出的估值也较高。
最典型的例子是华润万象生活，这是中国第一个综合性商业运营管理品牌。自2020年上市以来，其市盈率在所有上市物业管理公司中排名第一。
安和显然明白其中的道理，所以两次并购华润万象生活都未能拿下关键业务管理板块。
