原标题：宝龙商业(9909.HK)今年重新上市：坚实的过去，优势的现在，确定的未来
2020年，国内房地产开发公司纷纷分拆其物业管理公司在香港的IPO，大多数物业管理IPO都以较高的估值倍数成功发行，其中高淳、奥卢、学虎等众多知名投资公司若隐若现，吸引了腾讯、JD.COM等互联网巨头的大举参与。这说明物业管理轨道长期以来仍然受到机构投资者的青睐，也从侧面证明了物业管理行业的大浪潮仍在继续和深化。
最近，香港股市整个物业管理行业都出现反弹。根据富图报价软件的数据，物业服务和管理行业的指数从低位反弹了近10%。总的来说，资本市场的物业管理行业一直在升温。
回顾全年，港股整个物业管理板块排名前三的上市公司分别是殷诚人寿、永盛人寿和宝龙商业，累计涨幅分别为221%、199%和150%。
2020年，非住宅物业管理企业尤其是商业物业管理上市公司将受到市场青睐。比如宝龙商业，专注于商业零售领域稀缺的商业物业服务，值得不断探索。
截止日期恰逢宝龙商业(9909)上市一周年。香港)，所以我们不妨从各方面重新开始宝龙商业。
一是物业管理行业进入了“双城记”时代。要成为“时间之友”，就要选择一家领先的公司
查尔斯狄更斯写的《双城记》以一句名言——开头，这是最好的时候，也是最坏的时候。这是描述物业管理行业当前发展最恰当的方式。
自2014年彩生活上市以来，物业管理公司纷纷寻求上市。2018年，物业管理公司开始加速发展
上市的步伐迎来了2019年的第一次爆发。2020年，整个行业似乎一起上市，一股前所未有的浪潮已经形成。截至2020年12月底，共有17家物业管理公司成功登陆香港交易所，上市数量同比增长近一倍。
目前有41家上市物业管理公司(a股和h股)，主要业务在内地。根据中国物业管理协会提供的数据，整个物业管理行业的收入已经超过一万亿元。
纵观全面存量和增量发展机遇，我们认为物业管理行业仍处于成长期，未来几年将继续受益于房地产行业的完成周期和行业普及率的提高。从行业竞争格局来看，百强物业管理企业的市场份额只有21%左右，远远落后于成熟市场，所以提高行业集中度也是大势所趋。
如果长期来看，2016年以来，整个地产界的估值一直保持在反复改善的过程中。
但自今年年初以来，港股地产界的动态估值趋势一直保持波动趋势，年初和年末几乎处于同一水平。目前整个地产界的估值中心在30倍左右，是历史最好水平。其实看到下图就不难理解为什么2020年物业管理公司要一起上市了，因为估值中心就在这个水平附近，没有太大的进一步提升空间。这意味着我们的投资，我们未来在这个行业能赚到的钱，很可能来自业绩的提升。
物业管理行业虽然进入了发展的黄金时代，但不可否认的是，这也是一个大浪淘沙的残酷时代，留下来的人将有机会分享巨大的市场空间。所以各方都在争夺长跑的能力。我们应该从长远主义出发，做时间的朋友，并伴随着高质量的成长而进入
当整个物业管理行业的上市公司数量增加时，未来行业内部会有三个划分：第一是优势和劣势的划分，第二是子行业的结构性机会，第三是升级改造的划分。
第一个差异化启发我们选择龙头企业，第二个和第三个差异化告诉我们选择有优势的细分领域和能面向未来实现智能升级的大平台。通过回顾，我们认为这些特点在宝龙商都可以找到。我们将在接下来的章节中展开详细的分析，但这里不展开。
今年以来，非住宅物业或商业物业管理轨道受到市场青睐，尤其是以稀缺性和不可复制性为核心目标。市场之所以看好非住宅物业或商业物业，是因为住宅物业管理未来的增量/增长率容易受到上游房地产开发的限制，随之而来的是物业管理社会化的浪潮，使得非住宅物业管理的渗透速度优于住宅物业。
另外，与住宅物业相比，非住宅物业一般物业费更高，逻辑和涨价原因更顺畅，收款率更高。最重要的是有更高的毛利率。从收入和盈利两个维度考虑，非住宅物业优于住宅物业。疫情得到控制后，国家推出了一系列鼓励消费的措施，特别是“内循环”的经济方针，实体商业零售商业板块的复苏速度将更加显著。因此，像宝龙商业这样以商业零售为主的龙头企业将继续受益。
具体来说，与其他商业地产运营商相比，宝龙的商业产品线非常完整，也是国内为数不多的能够建立和运营各类商业物业的运营服务商之一。考虑到自身的发展规划(如宝龙地产和宝龙商业在中期业绩发布会上提出的五年规划)，不难发现宝龙商业的发展壮大更有确定性和持久性。
二是全面布局商业轨道，凝聚核心优势，打造智慧商业领袖
下面就从规模扩张、轨道布局、地域优势、科技数字化转型等方面简要论述宝龙业务的基本情况和投资价值。
规模扩张
公告显示，2020年上半年，宝龙商业营收约8.69亿元，同比增长16.0%；净利润1.45亿元，同比增长66.4%。这是疫情影响最大的上半年取得的难得成绩。2020年上半年，公司商场平均入住率为87.1%，仅比2019年底低2.3个百分点，充分体现了公司项目质量高、运营能力强。
截至2020年年中，公司商业管理面积698万平方米，合同面积990万平方米，商业合同面积/管理面积约为141.8%。上半年没有新的业务项目开业，所以相应的管理/合同面积没有增加。今年上半年，该公司管理着51处零售商业地产。此外，公司住宅欠管理面积1165万平方米，合同面积1991万平方米，合同面积/欠管理面积约为170.9%。上半年，小区欠管和承包面积几乎没有增加，但储备充足，支撑了未来几年的增长。
就全年而言，公司内生增长的主要来源集中在公司的商业项目上，这些项目是在今年下半年启动的。据了解，宝龙商业计划在今年下半年重点建设13个新项目，开业面积135万平方米，这将为明年的业绩增长提供保障。根据2019年底披露的筹备计划，宝龙商业将于2021年开放27个项目和5个项目
此外，宝龙地产和宝龙商业在中期业绩发布会上提出的五年计划表明，宝龙商业计划在未来五年内新开100个商业项目。如果宝龙商业未来五年一年的新项目仅来自宝龙地产，那么管理中的新项目约有50个。这是驱动公司实现业务内生增长的重要因素，而另一个方面是价格上涨带来的收入增长和平均入住率随着业务景气周期的增加而增加。
另一方面，宝龙商业今年取得了重要突破，通过广泛的并购，收购了浙江星辉商业管理有限公司60%的股权，增强了自身业务组合、服务能力和管理/合同规模的建设。
据公开信息，浙江星辉管理面积(含停车场)约89万平方米，管理项目14个。是浙江省领先的轻资产业务管理公司，拥有1000家合作商户和50家战略合作伙伴。具有丰富的商业街运营管理经验。通过收购浙江星汇，宝龙商业将显著提升其商业街运营实力，与宝龙商业擅长的购物中心产品线形成良好的互补，同时符合公司在长三角区域深化的战略布局。通过收购在特定领域表现良好的团队及其资源网络，我们进一步整合了对公司长期发展更重要的运营服务和管理能力以及人才团队建设能力，这将支持公司品牌输出和管理能力输出下管理领域的不断扩展。
收购浙江星辉是对公司现有业务的有效补充，将大大加快公司轻资产模式的出口或扩张。管理层还表示，未来类似的并购思路将继续延伸到其他省份。
轨道布局和地理优势
目前，公司围绕商业优势，形成了“宝龙城”、“宝龙城”、“宝龙广场”、“宝龙天地”四大品牌，实现了全覆盖的低、中、高端定位。可以看出，与其他商业地产运营商相比，宝龙的商业产品线非常完整。从社区商业的“宝龙广场”和商业街的“宝龙天地”，
从高端“宝龙城”到高端商业“宝龙城”，公司各大商业品牌线定位清晰，差异化明显。以中高端消费群体为主要目标的宝龙商业，已经发展成为国内为数不多的能够建立和运营各类商业物业的运营服务商，使得公司在行业内稀缺且歧视性。
公司深入培育长三角发展战略，确保长期业绩稳定。一方面，长三角地区城市化率和人均可支配收入高于全国平均水平，消费潜力较强，有利于公司在商业零售轨道上的布局；另一方面，公司在长三角地区长期处于领先地位，长三角地区也是主要布局位置。2020年上半年，公司在长三角地区的商业管理区和住宅管理区分别占总商业管理区的45.26%和55.13%。根据2019年底公布的计划，在筹备中的45个项目中，35个位于长三角地区，占78%。
最后，从行业竞争格局来看，长三角地区商业运营服务公司集中度不高。根据招股说明书提供的数据，2018年CR5的市场份额为12.8%。因此，作为长三角地区领先的商业物业管理企业，——宝龙商务可以在未来的优势和布局基础上，继续增加市场份额，进一步增强在长三角地区的优势。
值得一提的是，根据中短期发展趋势和基于优势
2018年，宝龙商务与腾讯旗下子公司成为战略合作伙伴，共同推出“按钮计划”。双方共同开发了“宝龙有友”和“宝龙商务”微信小程序，并将小程序与公司现有的PM系统进行整合，将管理团队、商家、业主和消费者的数据汇集到一个平台上。
由此可见，宝龙商务在打造和构建智慧商务生态系统方面，相比同行具有很强的领先优势。
本行报告指出，通过科技赋能物业管理，可以使业务管理团队更好地整合商户资源，增强商业资产对客流的吸引力，从而实现商业资产的长期稳定收益，保证资产的增值和保值。换句话说，通过技术赋能和数字化升级改造，可以大大增强消费者、商家、业主、品牌和战略合作伙伴对商业物业管理公司的粘性，同时通过增加服务附加值最终达到提升绩效的目的。
第三，结尾
经过以上盘点，不难发现宝龙商务上市后正在逐步加速成长。随着公司未来五年的新规划，将继续加强商业项目布局，进一步聚焦优势所在的长三角地区，分享产业集中度提升带来的发展机遇。
在外展和轻资产收购方面，宝龙商业继续遵循最终打造大平台的思路，如能力收购、团队或人才收购、业务业态收购等。这也意味着公司打磨运营服务能力的努力和毅力不可小觑，这可能是公司商业项目平均入住率高的重要原因之一。
最后，根据wind收集的数据，本行共发布了17份研究报告，一致性评级为“增持”，一致性目标价为30.67港元，潜在上行28.85%。公司2020/2021/2022年的收入(E)和净利润(E)增长率分别为25.5%/37.4，根据利润增长率预测，宝龙商业2020-2022年以现价计算的预期估值(倍数)分别为43.3/30.5/22.4倍。
据此，虽然宝龙业务在过去一年的累计涨幅超过150%，但中长期估值仍处于合理水平，这意味着长期持有公司的投资者仍有机会分享公司长期业绩释放带来的增长和升值。此外，公司在技术和数字转型方面处于领先地位，预计将进一步创造新的盈利模式，这将进一步为未来的稳步前进指明道路。
