过去一个月，万科(000002。SZ；02202.HK)频繁的内部调整引起了投资者的关注。
11月5日，一向刻意与资本市场保持距离的万科万物云抛出上市计划；11月16日，万科吹响“节衣缩食”的号角，倡导员工花小钱办大事，营造“战时氛围”；11月23日，万科海外业务换教练。张旭辞去了董事长和执行董事的职务，由南部地区负责人孙嘉接任。
11月26日，万科召开临时股东大会，回应投资者诸多关切。
万科董事会主席于亮表示，当前房地产行业不是“乱”而是“乱”，用16个字概括行业现状：尊重常识，回归常态；痛过之后，还有机会。
于亮强调，房地产企业现在最重要的是相信未来，找到第二增长曲线。虽然不容易，但这是一件必须做的事情。
在股东大会上，于亮主动提到了“厉行节约”的倡议。他表示，该倡议由万科总部员工发起，并非管理层强制要求。万科要向制造业学习精细化运营，不断推出满足消费者需求的新产品。
即将冲刺IPO的万物云成为会上讨论的焦点。本次股东大会审议的八项提案中，有六项都是关于云的。万武云CEO朱保全也在股东大会上首次亮相。
至于万武云为何选择在此时上市，于亮否认了万科资金短缺的猜测。他表示，万家云已经成为城市服务商而非传统物业服务商，上市时机已经成熟。
于亮表示，万家云是万科分拆业务板块的首次上市，希望未来能分拆出很多业务上市。
紧缩计划是由员工发起的。
销售方面没有太强目标
受楼市调控和融资收紧影响，今年房地产企业普遍面临业绩下滑的压力，万科也不例外。
2021年10月，万科实现签约销售面积258.1万平方米，同比减少29.51%；合同销售金额419.5亿元，同比下降19.7%。2021年1-10月，万科实现总签约销售面积3204.5万平方米，同比减少11.76%。合同销售金额5210.7亿元，同比下降4.4%。
在股东大会上，万科总裁兼CEO朱九生对业绩下滑做出积极回应，称业绩短期下滑是不争的事实。但从中长期来看，万科对服务的客户、进入的城市、选择的赛道、打造的能力都有信心。
朱九生认为，目前万科认为，安全比增长更重要，产能比规模更重要。万科要树立新方法、新生活方式、新能力迎接春天。
在被问及业务目标时，朱九生透露，万科每年都会为各个集团和业务单元设定KPI，并会根据市场变化动态调整业务计划。在销售方面，万科没有很强的目标。
“万科今年三季度的经营计划有所调整。大多数指标降低了，有些指标提高了。”朱九生表示，万科已经开始制定明年的经营计划，但市场情况仍不明朗。同时，万科设定了最低经营目标和“优秀目标”，希望员工向“优秀目标”冲刺。2022年，万科最低经营目标低于2021年。
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万物云上市只因时机成熟
2019年以来，物业行业掀起了上市热潮，但行业龙头万家云却没有取得进展。万科多次公开否认万物云上市。近日，万武云被“意外”分拆上市。有业内人士认为，此举与万科资金紧张、储粮过冬有关。
“不存在说物业业务上市是为了解决万科的资金问题。”禹
于亮表示，万科一直对高估值充满警惕和恐惧，这可能会对员工心态造成不切实际的期待。相对理性的估值更有利于员工的心态和更好的成长。
“之所以选择此时分拆，是因为它(万家云)已经成为城市服务提供商，而不是传统的物业服务提供商。”于亮强调。
今年6月，于亮曾表示，如果只是传统的物业管理服务提供商，多一家上市公司、少一家上市公司并不重要，但如果是城市服务提供商，一切的云都将变得非常重要。
关于万物之云的定位，朱保全解释称，技术和云服务是未来万物之云的重点投资方向。然而，在商业领域，万裕云将其赛道定义为服务业。
从营收来看，万家云与“城市服务商”的定位还有差距。目前，住宅物业收入占万裕云总收入的一半以上。
万科2021年半年报显示，万裕云上半年实现营业收入103.8亿元(含为万科集团提供服务的收入)，同比增长33.3%。其中，住宅物业服务收入57.1亿元，占比55.0%；商业物业及设施服务金额31.6亿元，占比30.4%；全市智慧服务6.3亿元，占比6.1%；社区生活服务收入为5.6亿元，占比5.4%；万物增长收入3.2亿元，占比3.1%。
