随着房地产行业的调整，房地产行业的并购步伐也加快了。中智研究院最新研究报告显示，2021年以来，物业管理领域共发生并购63起，成交金额超过310亿元，创行业新高。在业内人士看来，规模扩张是各类物业企业尤其是头部企业的主流需求，并购仍是企业直接快速获取交付面积的有效途径。出于战略发展的需要，企业不会在短时间内停止扩张。
总交易量增长约198%。
中智研究院最新研究报告显示，截至2021年11月1日，今年物业管理行业M&A成交63笔，涉及收购方物业公司33家；交易金额约315亿元，较2020年交易总额大幅增长约198%。
据统计，2021年一季度仅公布15起M&A事件，披露交易总额约115亿元，超过2020年交易总额。M&A标的估值水平在7.45 x-26.9 x之间，平均值为12.0倍，较2020年平均值15.2倍下降20.1%。
“总体来看，今年行业M&A市场的特点是交易量创历史新高和标的估值合理。”中智物业事业部副总经理牛表示，2021年将剔除具备专业服务和市政环卫标准的企业，收购方将增加管理总面积约8.9亿。
从物业管理行业年内并购情况来看，购物企业中，管理区域排名前五的企业分别为碧桂园服务、合景悠活、万物云、雅生活、恒大物业；第一服务、龙湖智慧服务、旭辉永盛服务、融创服务紧随其后。
从交易金额、交易数量、M&A标的规模来看，碧桂园服务将成为2021年物业管理行业的“M&A王”。据统计，碧桂园服务披露的交易总额近190亿元，占交易总额的60.32%，领先其他市场参与者。其中，年初54.32亿元“嫁”给蓝光嘉宝，9月份一周内约133亿元被富良环球和邻里音乐控股“吞”掉，也为碧桂园服务增加了约2.8亿的潜在管面积。
与规模和资源协同的收购占了“大头”。
从行业并购的类型来看，规模与布局、资源协同并购是目前行业并购的主要类型。
具体来看，截至2021年11月1日，物业管理领域涉及规模布局和资源协同的收购事项共31起，交易总金额237.71亿元，占比75.46%。其中，碧桂园服务、万物云、合景悠活为代表。
以合景优活为例，这家原本规模在行业中没有优势的中小企业，通过表演“吞蛇大象”和做大型典型案例，通过并购的手段，实现了自身管理规模的六倍变革。公开资料显示，合景优活自2020年10月上市以来，已基本使用公司上市募集的约24亿元进行并购；截至2021年6月末，公司总管面积达1.65亿平方米，同比增长617.8%。在2021年中期业绩会上，尝到并购“甜头”的合景优活公司管理层公开表态，下半年还将“买中买买”，将并购金额上调40%。
值得一提的是，在宏观调控下
据牛分析，回顾2021年以来的60余笔交易，从新年伊始，合景悠活收购了雪松智联的“蛇吞象”，行业“大鱼吃小鱼”“大鱼吃大鱼”的案例层出不穷。M&A类型以规模扩张为主，同时强调多元化的业务布局。
在牛看来，碧桂园服务、万家云等公司通过收购窗口积极抢占粮草，持续巩固龙头企业优势地位，提升市场份额，强者为王的行业格局显现。“与此同时，和景悠活、贺红服务等规模相对较小的物业公司，在市场集中度快速提升的背景下，抓住机遇，展现了大发展的决心和勇气。”
行业：并购仍将继续。
虽然2021年M&A事件层出不穷，但物业管理行业M&A案件的不确定性在今年得到了充分体现。比如年初，彰泰物业变更对融创服务的所有权，新力服务的未来未定。第一次服务暂停近一个月，最近宣布被融创服务收购。
关于未来企业间的并购是否会持续的问题，牛分析，目前企业间的并购在运作过程中会面临很多不确定因素和风险，会使并购无法达到预期的效果。具体来说，政府监管、定价争议、支付方式和投后管理是影响M&A行为的四个因素。
以“定价争议”因素为例，M&A是成本-价值博弈的重要过程，M&A价格的最终确定是M&A企业愿意提供的最高价格与目标企业愿意接受的最低价格谈判的结果。然而，在谈判过程中，“与预期相反”的情况经常发生，合作被终止。
“如果恒大地产曾经接触过碧桂园、万科、和盛创展等。市场可能已经退出了收购，因为无法适当讨论价格。”牛娟就是一个例子。
关于“投资后管理”因素，牛晓娟则指出，由于物业行业区域特征明显，存在不熟悉新监管体制、新市场运营不熟练、企业文化差异、被收购企业人员流失、资源及管理层注意力分散等风险，这类不稳定的因素所产生的“担忧情绪”也会直接影响到企业的后期收购后的企业收并购的决策。
谈及2021年以来的物企收购热潮，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京商报记者采访时表示，眼下，物管领域收购正面临新的市场机遇。“物管本身是作为风口上的产业，但是由于疫情的冲击，部分项目转让的可能性增大。这个时候从物管的收购角度看，反而形成了比较好的收购和扩张机会。”
