10月26日，R&F物业旗下物业公司R&F物业的招股书(02777。香港)，在香港证券交易所处于“无效”状态。
今年4月26日，R&F物业向HKEx递交了招股书。招股书内容显示，R&F物业收入由2018年的18.23亿元增长19%至2019年的21.7亿元，2020年进一步增长19.7%至25.97亿元；2018年全年亏损1160万元，全年利润由2019年的6380万元增长至2020年的2.4亿元，增长275.6%。
2018年、2019年和2020年，R&F物业的整体毛利分别为2.71亿元、3.89亿元和6.44亿元，整体毛利率分别为14.9%、17.9%和24.8%。
招股书披露的数据显示，R&F物业的资产负债率处于较高水平。截至2020年末，R&F物业资产负债率为109.1%，较2019年上升1.2个百分点。
截至2020年12月31日，R&F物管管理的552个项目分布在全国26个省、自治区、直辖市的102个城市，总建筑面积6940万平方米，其中住宅物业项目295个，建筑面积约5810万平方米；商业物业项目257个，管理建筑面积1120万平方米。截至最后可行日期，R&F物业管理的总建筑面积进一步增加至7160万平方米。
按照原计划，R&F物业应于今年第三季度在HKEx上市。根据《国际财务报告准则》国际财务报告，R&F地产此次计划筹资不超过7亿美元。
招股书失败并不少见。公司只需更新信息即可再次“激活”上市程序。然而，由于一个月前的股权转让，R&F地产在香港的上市被完全终止。
9月20日，碧桂园服务(06098.HK)宣布与R&F物业服务集团有限公司签署股权转让协议，将以不超过人民币100亿元的价格收购R&F物业旗下物业管理业务。本次收购价格不超过100亿元，主要由不超过70亿元(针对2021年现状)和不超过30亿元(针对未来合同6600万平方米管面积)两部分组成。上述价格可能因不符合价格支付条件而降低。
R&F物业IPO前，R&F物业执行董事、大股东李思廉、张莉分别间接持有其46.48%的股份，其余7.05%由盛卓以其亲友陈的名义持有。
当R&F物业被出售给碧桂园时，有报道称此举是为了让R&F物业回笼资金，缓解公司的财务压力。
在10月初的一份报告中，国际评级机构标准普尔表示，它将R&F地产长期发行人的评级从“B”下调至B-，展望为负面。根据标准普尔的数据，评级下调反映了R&F地产销售放缓导致的有限流动性。未来12个月，R&F物业将面临巨大的偿债压力。严峻的商业环境可能会限制其改善流动性的努力，R&F物业在资产处置方面缺乏进一步的实质性进展。
在债务偿还方面，2022年下半年，R&F物业将需要偿还40亿元公司债券和6.5亿美元债券。S&P认为，与手头现金相比，R&F物业未来12个月的还款需求仍相当困难。当合同销售前景较弱时，现金产生的放缓会给债务偿还带来不确定性。
标准普尔认为，该公司可能在未来12个月出售投资物业、酒店物业或项目股权。虽然管理层表示正在就部分项目的处置进行深入谈判，并已获得部分资金，但执行部分将是提高公司流动性的关键。
在《R&F物业招股书》到期的前一天，广东房地产开发商海伦堡旗下物业公司海悦人寿在港交所提交的招股书也显示“无效”。此外，海悦生活的母公司海伦堡曾于2018年10月和2019年5月两次向HKEx递交招股书，但招股书均以“无效宣告”告终。至此，海伦堡地产和物业均未能在香港上市。
