原标题：捡题2020 |物业企业的风口2.0在哪里？
编者按：虽然去年行业预测悲观，但未来可能是最好的一年。当疫情的黑天鹅倒下时，业界一度悲观地高喊：失去的春天。我们还是看到了逆境中坚持产品质量的企业，看到了营销人员从线下到线上的全面探索，看到了竞争的未来，看到了第二条轨道上不断探索的身影。劳动不仅光荣，而且丰富。结果是全行业五年来获得了最好的“金九银十”，全年还有企业提前一个月上线。开心的时候一定要看得更清楚，当行业的不确定性更加突出的时候，一些问题就迫在眉睫了。接近公开报价的销售名单，被踩了“三条红线”的品牌地产企业，被渠道绑架日益严重的销售，靠优化出售资产为生的“问题宝宝”，资本泡沫破裂的物业管理行业.2020年最后一个月，北京商报《新北京楼市周刊》推出了《拾问2020》年终专项计划，回望整个行业。
房地产从黄金十年打发走，从卖房转向“卖服务”后，一度被视为买卖附属品的地产界，站在了房地产公司的C位。疫情的“黑天鹅”开创了物业管理的伟大时代：物业承担着防疫堡垒的重任，不仅受疫情影响较小，也充分显示了疫情防控“最后一公里”的价值，物业服务企业备受资本市场追捧。然而，风暴过后，资本泡沫也变得突出：上市破裂、盈利困难、规模考验等一系列问题。很快就咬到了这个年轻的行业。企业需要扩大规模吗？市场还有空间吗？在产业扩张下，材料企业有哪些不足？护城河以后怎么加固？后疫情行业如何看待业务多元化和增值服务？增值服务会成为亮点吗？
要不要扩大规模
近年来，物业管理行业迎来了资本市场，2020年的物业上市热潮将更加繁荣。在资本的帮助下，上市企业的规模和业绩也加快了，在资本市场上也表现出色。
根据中国研究院的数据，截至2020年12月17日，共有37家物业服务企业登陆港股，3家企业进入a股。2020年，16家新的物业服务公司登陆港股，另有6家提交了表格。以上市物业服务企业市值计算，在HKEx上市的37家物业服务企业总市值超过6，500亿港元，市盈率中位数为36.1倍。上海、深圳上市的三家物业服务企业总市值约20亿元人民币，平均市场利润率53倍。
在“无规模无话语权”的时刻，业内人士依然坚信“扩大规模”将是未来很长一段时间物业管理行业的主旋律。基于2020年香港上市企业阵营的不断扩大，以及众多上市企业在资本市场的出色表现，目前的市场被视为“规模扩张的窗口期”。
“没有尺度。”郑融服务执行董事兼首席执行官黄亮在谈到物资企业的规模扩张时表示，以更加开放的心态谈论合作，使业务呈几何级增长，并使收入和利润达到相对安全的规模，这一点真的很重要。“只要盘子大，就能在大风中稳定。如果你是一个小沙盘，很有可能在资本的汹涌波涛中翻船。”
在业内人士看来，黄亮的上述判断似乎是物业管理领域市场参与者的共同认知。同策研究所高级分析师肖云翔今天对《北京商报》表示，未来，扩张仍将是物业管理行业和horizonta的主题
北京商报记者了解到，作为实现企业扩张最快的方式，M&A在物业管理领域的交易可谓是近两年来的高频率。仅2020年上半年，物业管理行业的并购就多达22起，涉及近10亿元。根据中国研究院的数据，2019年对百强企业来说是“并购大年”，一年内发生70多起并购，其中百强30强企业的并购数量占百强企业并购总量的近70%。
中智研究院常务副院长黄宇表示，从房地产百强企业的并购行为来看，百强企业依靠自有资金或资本融资，倾向于选择百强企业作为并购对象，从而实现强联盟和战略互补。
不过肖云翔也暗示，有规模并不代表行业整合有意义，还需要有配套的运营能力。在这个过程中，物业公司需要注意底层资产的质量，在获取项目策略时要谨慎使用低价策略。
人才扩张的紧迫性和不足
据梳理，在过去的一年里，百强企业中有发展背景的企业数量占到了近80%，而这些企业的管理区域约有60%来自兄弟开发公司。然而，目前企业越来越重视市场拓展，并大力拓展第三方业务。而物业服务企业在突破边界不断前进的同时，行业角度指出，市场参与者更应该思考：企业的护城河和短板在哪里？
绿城服务集团CEO吴志华认为，物业行业的护城河无非三点：一是品牌口碑，二是目前行业内准公共服务的物业，三是整合资源的能力。除了护城河，房地产行业的缺点也是存在的。吴志华总结为：缺乏算法支撑的服务体系，缺乏人才，缺乏差异化服务等等。
“近几年企业一直在加大科技投入，这个缺点我们都看到了。我们正在开发数字化运维团队系统和多社区平台。我们在用科技推动服务效率和管理效率双向提升方面取得了初步成效，但没有完成从量变到质变的迭代，没有形成算法支撑的服务体系。”吴志华还提到，目前物业行业明显的短板是人才匮乏，物业公司提供的工资无法吸引、管理、提升年轻人。
此外，吴志华还指出，社区生活服务作为目前增速最快、毛利率最高的业务，是物业服务企业未来的重要增长点。然而，由于缺乏差异化服务，行业集中度非常低，这反过来又阻碍了垂直行业能力的培养。
“我们面临着前所未有的机遇和挑战。”吴志华用这样一段话概括了目前物业管理领域的发展现状。
那么，随着资本科技的赋权，物业管理行业未来的竞争格局会是怎样的？在这个问题上，肖云翔指出，自2015年“互联网”提出以来，互联网、物联网等大量科技元素被引入物业管理行业。科技元素的引入，其实是一种提高运营效率和服务体验的手段。未来的竞争格局可能是基于规模的运营服务能力的竞争，规模与运营相辅相成。
值得一提的是，中型物业公司的“上市焦虑”在业内也普遍存在。鑫源服务首席财务官黄波直言不讳地表示：“中型房地产企业上市后处境尴尬，似乎并不特别喜欢资本市场上的小而美的企业，大家更喜欢更大的企业
在谈到目前物业企业的估值分化时，中信证券房地产及建筑业首席分析师朱进认为，2020年5月下旬，各大物业管理公司估值达到高点，随后行业逐渐回归理性，估值回归合理区间，资本市场更加关注物业管理公司自身的基本面。
“总的来说，合同面积规模推动了住宅物业管理的估值。此外，相关房地产开发商的市值也会带动物业管理公司的市值。”朱瑾又道。
疫情后增值服务会成为亮点吗
业内有分析人士指出，仍有很多物业公司没有跳出“老三”:空间管理、房屋经纪、家政服务。但在疫情防控常态化的背景下，如何突破边界，在基础服务之外创造更多的增值服务，已经成为业界关注的发展命题。
据了解，业主的增值服务一般包括三类：一是基础服务较高的增值服务，如房屋装修、家政保洁、包入住等；二是利用辖区内甚至周边的资源开展有针对性的增值服务，如物业租售、广告业务、社区食堂等。三是借助物业托管和入口交通优势，根据社会发展需要、国家产业政策、业主需求，开展教育、养老服务等相关服务。
从第三方机构的数据来看，虽然基本物业服务的收入仍占物资企业收入的很大一部分，但多元化经营的收入和业主增值服务的收入都在增加。
根据中国研究院的数据，2019年，百强企业基本物业服务平均收入达到8.17亿元，同比增长14.55%，占总营业收入的78.55%，仍是百强企业的主要收入来源；多元化业务平均收入2.23亿元，同比增长29.03%，多元化业务收入占总业务收入的比例为21.45%，比2018年增长1.94个百分点。多元化经营带动绩效的能力不断增强。
从上市企业整体多元化经营收入构成来看，非所有者增值服务仍是主要贡献来源。2019年，非业主增值服务占多元化经营收入的54.68%；业主增值服务收入快速增长，占多元化经营收入的45.32%，比2018年(42.11%)增长3.21个百分点。
“基本物业服务的利润率有限，积极部署多种经营，特别是多种经营增值服务的物业服务公司，是值得关注的。”黄宇指出，对于龙头物业企业来说，首先要把重点放在主营业务上，并在此基础上开拓增值服务空间。
物业服务公司重视增值服务，从物业公司负责人的态度也可以看出来。碧桂园服务执行董事兼总裁李长江在2017年公开表示，物业公司未来的决战是“增值服务”；在最近的物业行业论坛上，再次声明碧桂园服务未来的业务结构落在三条主要水道上：一是物业服务，包括商业；二是城市服务；第三，增值服务。
但在李长江看来，“企业的增值服务模式还处于不断演进的过程中，尚未完全定型”。
朱进指出，基于目前物业管理的发展现状，2020年后，资本市场将更加注重特色轨道。
“随着传统物业管理轨道竞争的日益激烈，能够提供增量和涨价逻辑的特色轨道将在未来受到资本市场的更多关注。”比如，朱进说，这方面的代表企业有宝龙商社，按租金一定比例收取服务费，华润万象
