首创置业退市前的最后一份成绩单显示，今年上半年净利润下降73%，资产负债率越过80%的红线。近年来，首创置业净利润持续下滑，负债连年高企。可以选择退市来扭转困境吗？
净利润大幅下滑
8月4日晚，首创置业发布今年上半年业绩报告。数据显示，今年上半年，其营收为110.13亿元，同比增长19%；归母净利润2.26亿元，同比下降73%。
首创置业净利润为何大幅下滑？报告显示，利润下降与销售业务的毛利有关。上半年公司税后毛利率约19%，较2020年上半年24%的毛利率低5个百分点。主要原因是本期物业开发销售业务毛利率下降。
房地产研究院柯睿证券首席分析师孙杨对记者表示，首创置业净利润大幅下滑，是因为其项目本身城市能级较高，毛利率较低；二是其非主营业务收入和投资收益均影响了公司净利润。
首创置业的毛利率也持续下降。数据显示，截至今年6月，首创置业毛利率为19%，远低于25%的行业平均水平。2019年年中和2020年年中，首创置业的毛利率分别为38%和24%，两年间毛利率“腰斩”。
与此同时，首创置业负债水平上升，资产负债率超过80%。数据显示，截至今年6月，首创置业资产负债率约为81%，较2020年末的78%上升3个百分点，流动负债总额约为924.92亿元，同比增长7.01%。
RealData高级分析师潘浩对记者表示，根据“三线四档”融资新规，截至今年6月，首创置业剔除预付款后的资产负债率为78%，净负债率为164%，现金短债比为1.34。因此，首创置业今年的中期指数突破了门槛，与2020年底相比，保持了“橙色档”的排名。
根据中国程心国际信用评级有限公司公告，“近年来，首创置业现金可得能力一般，因此高度依赖外部融资，导致债务规模快速增长。如果将永续债务纳入债务核算，公司的财务杠杆将处于较高水平”。
负债持续高企
事实上，近年来首创置业业绩疲软，连续几年销售目标未达成，净利润持续下滑，甚至出现“腰斩”，负债持续上升。这背后的奥秘是什么？
据了解，早在2018年2月召开的业绩发布会上，首创置业就提出了“2018年保底750亿元，力争800亿元，2019年实现1000亿元，2020年实现1400亿元”的三年销售计划。最终，这三年的销售额分别为706.4亿元、808.1亿元和708.6亿元，与目标相差甚远。
数据显示，2017年至2020年，首创置业的营收分别为212.92亿元、232.57亿元、207.86亿元和212.48亿元；同期归母净利润分别为21.13亿元、19.23亿元、21.23亿元、9.82亿元。营收停滞，除2019年同比增长外，其他年份净利润均下滑。2020年，净利润也出现了“腰斩”。
央视财经评论员薛对记者表示，近几年房地产企业净利润下降，主要是因为企业财务杠杆高、财务压力大，迫切需要出售资产还债，也就是牺牲净利润指标来保住cas
首创置业的债务水平一直在上升。数据显示，2018年至2020年，其负债总额分别为1315.2亿元、1432.3亿元和1632.2亿元，其中流动负债分别为637.8亿元、692.6亿元和918.4亿元。
数据显示，截至2020年末，首创置业不含预付款的资产负债率为74.3%，净负债率为124.4%，现金短债比为1.13倍。按照“三道红线”的监管标准，首创置业踩了“两道红线”。
寻求破局之法
或许是为了减少债务，缓解现金流压力，首创置业在今年上半年采取了多项措施，包括出售资产、放缓土地收购、宣布退市等。
具体而言，首创置业已上市出售首创阳光地产46.486%股权和北京同创置地45%股权，并将其所有网点业务转让给母公司首创集团。
在土地收购方面，今年上半年，首创置业仅新增三个土地收储项目，即上海松江区和青浦区两个地块，以33.7亿元的价格收购，浙江桐乡一级开发项目，以股权收购方式收购。作为深耕北京的房地产企业，今年北京第一次集中供地期间，首创置业没有拿下任何地块。
事实上，首创置业缓慢征地的趋势已经出现。2018-2020年，首创置业新增项目数分别为27个、22个、10个，对应的土地投资分别为409亿元、355.5亿元、189.9亿元，呈逐年下降趋势。
此外，7月9日晚，首创置业正式宣布退市，向HKEx申请自愿撤销h股在HKEx的上市地位，并计划被首创集团私有化。根据
首创置业7月12日发布的《关于签署吸收合并协议的公告》，若本次吸收合并最终完成，合并方作为合并后存续方将成为首创集团100%持股的国有全资企业。首创置业缘何进行私有化？孙杨对中国商报记者表示，首创置业私有化后，首创集团可以更好地进行资源整合，而首创置业未来的出路或集中在城市运营商这个维度。
薛建雄则对记者坦言，首创置业私有化可以理解为母公司首创集团对其进行注资，把集团旗下其他更好的资产注入进去，从而提升首创置业的净利润水平。“首创置业财务压力很大，若集团直接借钱给它，首创置业仍需支付高昂的利息，如此私有化操作相当于母公司出钱救子公司。”薛建雄说道。
