6月16日晚，SOHO中国宣布，黑石已发出全面收购要约，投资SOHO中国有限公司，以获得SOHO中国的控股权。交易完成后，SOHO中国现有控股股东将保留9%的股份，SOHO中国将继续在港交所上市。
但在成交价格方面，236.58亿港元(约合30.47亿美元)的售价，是一年前40亿美元成交对价的7.6倍。
在业内人士看来，解围SOHO对潘石屹来说是一种止损行为。就黑石而言，它已经找到了抄底的机会，下一步将继续增加头寸，以布局中国商业房地产。
黑石集团已发出全面收购要约，收购SOHO中国的控股权。图为SOHO中国八大金刚之一李泽SOHO。新京报记者王佳宁照片
黑石赢得SOHO中国的控股权
6月16日，有消息称黑石集团计划以30亿美元左右的价格将SOHO中国私有化，交易将于本周尽早公布。同一天晚上，SOHO中国正式宣布，黑石集团子公司双城控股二有限公司将以每股5港元的价格，以现金对价最高236.58亿港元(约合30.47亿美元)收购SOHO中国已发行的全部股份(要约人及其一致行动人已拥有的股份除外)，以获得SOHO中国的控股权。
本次要约完成后，SOHO中国现有控股股东将保留9%的股份，SOHO中国将继续在香港联交所上市。同时，黑石计划维持SOHO中国现有的主营业务和管理团队，与现有控股股东共同支持和加强公司的业务发展。
受此消息影响，SOHO中国于6月17日复盘，开盘25.26%至4.76港元，盘前成交额达2.81亿港元，SOHO中国总市值约237.1亿港元。停牌前一个交易日的收盘价为3.8港元，根据该收盘价计算，该公司的总市值约为197.6亿港元。
事实上，对于黑石收购SOHO中国的消息，业内并不感到意外。6月15日，SOHO中国暂停在香港交易所的交易，等待内部信息的公布和根据《香港收购及合并守则》做出的公告。当时业内人士猜测，停牌将再次涉及资产交易。
对此，知名房地产分析师严跃进指出，类似的收购一般符合黑石和SOHO中国的利益。从黑石的角度来看，一直在国内寻找高品质的商业写字楼物业，经过了很长一段时间的收购谈判，收购成本价也比较低，就是收购成本降低。就SOHO中国而言，过去也有类似的私有化传闻，但没有实现，也不排除私有化有相应的困难，所以这次保留了HKEx的上市资格。同时，在疫情的冲击下，SOHO中国和黑石也返还了大量资金，有利于SOHO中国现金流的稳定和后续新投资业务的发展。
交易对价较一年前大幅缩水
其实SOHO中国之前也听过两次私有化的消息。新京报记者注意到，2020年3月10日，有报道称，黑石集团正与SOHO中国协商将后者私有化，交易价格为40亿美元。2020年3月11日晚，SOHO中国宣布正在与海外金融投资者洽谈战略合作的可能性，可能会导致全面发售公司全部已发行股份。
然而，五个月后，SOHO中国的私有化最终以“交易终止”的结果尘埃落定。时隔三个月，2020年11月13日，有消息称高淳资本已与SOHO中国进行初步谈判，将其私有化。根据当年香港私有化交易的平均溢价，高淳资本与SOHO中国的交易估值可能超过20亿美元。但事后有报道称，高陵资本无意将SOHO中国私有化。
2021年6月16日晚，SOHO中国正式宣布，黑石集团子公司双城控股二有限公司以现金要约方式收购SOHO中国全部已发行股份(要约人及其一致行动人已经拥有的除外)，收购价格为每股5港元，最高现金对价为236.58亿港元(约合30.47亿美元)，以获得SOHO中国的控股权。
可见，潘石屹在一年多之后决定将SOHO中国卖给黑石。然而，236.58亿港元(约30.47亿美元)的售价是一年前40亿美元交易对价的7.6倍。
对此，通策研究院高级分析师肖云祥指出，两家公司去年在私有化问题上有交集，但由于当时交易价格和时机都不成熟，收购无法继续，但双方的需求依然存在。作为世界知名的资产管理公司，黑石的资产价值感不言而喻，一线城市的优质资产是其主要关注点。另一方面，早些时候，SOHO中国就有了离开市场的心思。如果黑石的出价成功，可能说明SOHO中国真的决定要走了。
中国企业资本联盟副主席柏文表示，潘石屹止损套现的态度非常坚决，商业地产流动性本来就差，疫情的长期趋势是反租金水平、满租率的不利影响，导致此次出售价格出现较大折让，这也是市场变化与形势所致，潘石屹也借此实现了“落袋为安”，可以说是一个“双赢”。
潘石屹为何执意“离场”？
公告显示，SOHO中国已发行股份约为52亿股，黑石集团将从控股股东要约收购28.56亿股股份，占发行股本约54.93%。转让完成后，黑石集团将成为SOHO中国的控股股东。而潘石屹以及张欣一共将保留4.68亿股股份，占公司已发行股本约9.00%，成为第二大股东。
值得关注的是，SOHO中国董事会目前由5名董事组成，包括执行董事潘石屹和张欣，独立非执行董事孙强、熊明华和黄晶生。要约截止后，潘石屹和张欣将从董事会退任，黑石拟向董事会提名新的执行董事。
那么，潘石屹为什么执意离场？“过去两年潘石屹急于清仓SOHO中国套现，原因在于SOHO中国不再因业务拓展而有融资需求，但运营与维持SOHO中国上市公司地位的成本又不划算，因此清仓SOHO，也是一种止损行为。”柏文喜称。
柏文喜指出，与黑石的合作，对SOHO中国本身而言，是将实际控制人更换为一个无论在期限还是在成本方面，都更有资金和资本优势的机构，能够从更加长期的、跨周期的时间维度与更加广阔的空间维度上来发掘和培育SOHO中国的物业价值和运营价值，从而更有利于SOHO中国的长期与可持续发展。
潘石屹之所以选择离场，这或与办公楼租赁回报率低、赚不到钱有关。财报显示，2020年全年，SOHO中国实现营业收入约21.92亿元，同比增长约19%；实现税前利润约16亿元，同比下降17%；实现毛利13.9亿元，同比下降7.96%。
柏文喜指出，在中国目前的商办物业供求格局下，收益率无法覆盖同期以物业市值计算的银行贷款利息，盈利只能来自于物业价值重估的升值部分，“这个生意在财务方面是非常不划算的”。
除去疫情影响，实际上，办公楼整体租金回报率本就不高。潘石屹在丽泽SOHO举行的首批客户签约仪式上就曾坦言：“租金回报率我都不好意思说。”彼时，潘石屹指出，美国办公楼租金回报率接近4%，纽约这类城市甚至可达5%-6%，而我国办公楼的租金回报率偏低。”所以其策略只能是“先用较低的租金把企业吸引进来，等以后慢慢再涨起来。”
值得一提的是，黑石接盘SOHO中国后，SOHO中国将继续在香港证券交易所上市。此举在柏文喜看来，便于黑石更好地使用财务杠杆，也更便于其未来的并购与退出，乃至管理层的激励。
潘石屹选择离场或与办公楼租赁回报率低、赚不到钱有关。他曾坦言：“租金回报率我都不好意思说。”企业供图
SOHO中国早已“卖卖卖”
实际上，SOHO中国自2012年起开始从“销售”向“自持”物业转型。不过，2年后的2014年，SOHO中国便开启了“卖卖卖”模式。
按照SOHO中国公开披露的大宗交易情况，2014年至2019年的5年时间内，SOHO中国已经累计出售逾250亿元的物业资产。与此同时，SOHO中国并未在境内再购入新项目。
2019年，SOHO中国加快“卖卖卖”节奏。2019年6月28日，潘石屹宣布，SOHO中国将分批销售部分持有物业，预估总价值78亿元；9月30日，SOHO中国在公告中披露，作价7.61亿元出售旗下部分商业项目共计2583个地下停车位；10月22日，有消息称，SOHO中国旗下共享办公业务SOHO3Q中，有11个项目打包卖给筑梦之星。
截至2020年底，SOHO中国的主要投资物业只剩下“八大金刚”及银河/朝阳门SOHO。“八大金刚”系此前传言要“卖卖卖”的8个项目，包括位于北京的前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO二期、丽泽SOHO，以及位于上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场项目）。
而在这几年，对潘石屹来说，他也似乎找到了人生新的爱好。从2013年开始，潘石屹就“开启”各种爱好：卖过苹果、出过书、办过摄影展，做过木匠、学过编程，还当过厨师……不过，在所有的爱好里，还是绕开了房地产以及相关产业。
黑石或加仓布局中国商业地产
这起收购案的另一主角黑石集团，在业界有着“PE之王”称号，截至2021年3月31日，其管理的投资者资本约为1960亿美元，重点业务包括四类，即房地产、私募股权、对冲基金、信贷，被视为市场最受欢迎的基金之一。
进军中国10余年来，黑石频频出手，囊括写字楼、购物中心及商办综合体等。比如，2017年，拿下新加坡丰树集团旗下上海怡丰城，后更名“维璟广场”；2019年，以4.8亿美元收购美国商业地产运营商亚洲分公司Taubman Asia Malls 50%的股份，该交易涉及中国两处商业地产——西安和郑州的熙地港购物中心。
而纵观几个黑石集团的投资案例，可以发现其大多数投资都有一个共同特征，那就是低价买入，经营、修复后高价卖出。
而黑石与SOHO中国也渊源颇深。2018年，黑石集团“挖”走时任SOHO中国总裁的阎岩，加入其亚洲房地产部任董事总经理。随之，SOHO中国与黑石的缘分就纠葛在了一起。
对此，优铺网董事长陈云峰指出，黑石和SOHO中国的合作延续了很长时间，之所以到现在才成功，是因为最近大宗资产整体在提价，黑石找准了一个时机抄底。而SOHO中国物业的位置不错，在设计、管理上也都有特点，并且主要分布在上海和北京这两个最重要的城市，比较有上升空间。
“黑石收购SOHO中国，在我看来，不只是收购了现在的物业，也可能要借SOHO中国，进一步在中国布局商业地产。”陈云峰如是说。
