【2020年12月至2021年3月，海淀区二手房月平均成交量达到3000套。]
辛女士刚离婚，准备在合适的时候买个学区房。然后她看到海淀区新颁布的入学政策，坐不住了。
4月23日，海淀区发布了2021年义务教育招生实施意见。今年的政策依然坚持多校抄写员，但其中一个分量很重，已经成为很多准买家心中的一根刺。
这一新规定表明，2022年1月1日以后，户籍已从外省、市或本市其他区迁入海淀区的适龄儿童，在申请小学入学时不再在划线学校注册，而是在区内协调解决。这叫海淀2211新政。
这项政策意味着，即使辛女士买房，她的孩子也不一定能上相应的学校。
在市场上，经过几天的走访，CBN发现，为了避开2211新政的限制，提前抢购学区房的现象已经出现。据市场消息人士称，长期来看，学区房的价值正在走弱，但短期脉冲市场仍会出现。
末班车效应显现
海淀区地域广阔，教育水平参差不齐。万柳，中关村(000931，古八)，上地是全国风向标，而海淀北部这一个洼地的教育发展水平，还不如北京其他区。整个区域一旦划好，就意味着学区的价值无效。
辛女士离婚是为了获得第一套房的资格，但在北京，离婚一年后才能买房，也就是说她计划中的学区房只能在2022年4月以后购买，不符合抄写员登记的政策。这意味着她离婚后获得了买房资格，到最后毫无意义。
同时，持有购房资格的人也变得活跃起来。海淀学区房新政颁布已经四天了，其中一天是法定假日。第一财经联系了海淀学区房上地区的中介店。一位专门负责学区的中介告诉第一财经，游客数量大幅增加，业主最关心的是2211新政。
他展示了三个房子的交易。一套是新政前，春晖花园住两套，上市销售周期35天；另一个是新政后，春晖花园住一地，上市交易周期22天，成交价590万元；第三套也是春晖花园的一套住宅，在新政前出售，成交价567万元。
中介告诉CBN，虽然涉及到不同的税费价格，但是从个人的直观体验来看，买家的心态这几天确实有所改变，关注的量也在增加。
中原地产首席分析师张大伟表示，新政的出台将刺激今年海淀的交易量，未来8个月海淀市场交易将出现末班车效应，大量想要入学的家庭将抢占交易的最后一个窗口。
中原地产的数据显示，2020年11月之前，海淀区二手房平均交易量保持在每月2000套左右，但2020年12月至2021年3月，该地区二手房平均交易量达到每月3000套。
海淀区二手房短期成交量是有先例的。去年北京西城出现了末班车效应。2020年4月，北京市西城区公布多校文士政策，规定2020年7月31日后落户西城的，由多校文士报名入学。5月至7月，西城区二手房销售数量明显偏多。根据中原地产的数据，这三个月每月售出1500套，而4月份仅售出878套。
放量或是短期现象
在海淀区入学政策调整之前，北京给了学区房炒作沉重的一击。
但由于学区住房刚刚需要，市场需求依然旺盛，很难从根本上遏制热度。和硕研究院首席分析师郭毅表示，无论是哪个城市，目前的政策都要看执行情况。以海淀2211新政为例，虽然要求全区分配名额，但大前提还是就近入学。"中关村的学生不太可能被分配到温泉镇."一旦市场观察到执行力度不够，后续必然反弹。
据报道，有四种主要的方式来规范和控制学区，即学校配额分配，公民招聘，每六年一个学位，多学校抄写员。
郭毅表示，无论是六年制学位还是九年制学位，实际上都降低了学区的流失率，加剧了市场供不应求的局面。学校名额分配和多校抄写员可以在短时间内抑制房价上涨，但毕竟不是根本手段。
公民也是如此，加剧了私立学校的不确定性，更多的家长会蜂拥购买公立学校的学区房。
学区房之所以一直流行，在于优质教育资源的稀缺。即使我们通过各种方式努力做到公平，仍然有大量的学生无法享受到高质量的教育资源。“所以，目前的规定可能只能解决暂时的问题，更本质的问题还有待解决。”一位市场分析师表示。
