“三条红线”新规的威力正在地产企业显现，至少从2020年地产企业的财务报表来看。
据嘉里统计，从已披露业绩报告的67家上市房地产企业的财务状况来看，短期计息负债五年来首次出现同比下降，超过60%的房地产企业净负债率有所下降。到2020年底，通过调整优化，15家房地产企业成功降至绿色水平。
这种集体转变并没有减轻投资者的担忧。市场普遍认为，房地产企业的财务报告具有较大的经营空间，通过表外融资和非并表项目可以在一定程度上隐藏房地产企业的真实负债情况，这是风险点。
一位长期投资港股的人告诉记者：“作为一家房地产公司，很多事情是不能划红线调整的。他们是桥下之水，现在资金链紧张也是必然现象。现实决定现状。”
主动降档并寻求稳定性
从行业整体情况来看，房企平均负债水平有所提高。
据凯瑞统计，2020年年报显示，房企通过增加销售回报、推动主体上市等方式增加现金流入，从而优化行业平均现金负债率10个基点至1.47，增强短期流动性，优化债务结构。房地产企业净负债率同比下降12.5个百分点，至66.04%。
“三条红线”对房企仍有相当大的约束力。从房企的态度来看，房企降级的决心确实很大。以领先的房地产公司万科为例，万科董事会秘书朱旭在2020年度业绩提升会上表示，万科有信心在年内回到绿色档，留在绿色档。
万科终于成功换挡了。万科2021年第一季度报告显示，万科净负债率为15.5%，不含预收账款的资产负债率为69.5%，持有货币资金1966亿元，远高于一年内到期的短期贷款和计息负债之和723.7亿元。
万科之前只踩过一条红线，财务管理一直很稳定。所以也是投资者所期待的成功变成绿色文件的事件。
但其实换挡从来都不容易。
一家领先房地产企业总部财务部的人李婷表示，目前房地产企业的“减负”伎俩无非是开源节流。“我们在分拆和上市中获得了资金，我们也在出售高质量的资产。同时也希望薄利多销；还有有限的奖金和小规模裁员。现在我们拿了很少的土地，我们想做一些旧的改变，但我们会慢慢推进。”
但即便如此，最终的结果并不显著。李婷提到的这些招数，很多踩“红线”的房地产企业都在用，但由红转黄的情况并不常见。
例如，R&F地产从去年开始积极实行资产出售、暂停征地、裁员等“生存”之道，但到目前为止，R&F地产仍然是一家三条红线的房地产企业。
中国恒大也是如此。从去年开始，中国恒大通过分拆恒大地产，引入多轮战争投资，减少了债务。管理层多次抛出减债目标，但到2020年底，恒大的债务规模依然巨大。
公开数据显示，截至2020年底，恒大的净负债率为153%，不含预付款后的资产负债率为83.4%，短期现金负债率为0.54，仍在“红档”。
警惕表外负债
房地产企业的负债规模有多大？
记者采访的很多业内人士认为，其实财务报表反映的部分并不能完全反映全貌，房企可以很容易地调整财务报表
华泰固汇也在一份研究报告中指出，近年来，房地产企业表外融资成为企业重要的融资方式之一，主要是因为房企出于降低成本、扩大规模的考虑，采用了项目公司。合作开发现象日益增多，为表外融资提供了便利条件；此外，由于表内融资渠道不畅，房企被迫选择表外融资。
华泰固定收益还强调，表外融资有助于房地产企业美化业绩，隐藏负债。
“如果企业通过非合并公司实现表外融资，则意味着财务报表中只剩下长期股权投资，表外公司的杠杆率不会反映在合并财务报表中。如果该分公司的杠杆率高于公司整体的杠杆率，通过报表降低公司账面负债率的效果会使公司的表观杠杆率不能真实反映公司的实际债务负担。”华泰固定收益说。
投资者举的一个例子是涠洲地产。2020年上半年，公司实现营收140.07亿元，但年营收缩水至104.12亿元。下半年没有收入，但是少了。近40亿元；归属于公司的净利润从2020年上半年的10.19亿元下降到1.17亿元。
豫州集团的公开解释是，一些利润较好的合资企业未能整合和确认收入，导致利润下降。这一解释部分证实了投资者的疑虑。
由于这种经营空间的存在，房地产企业应该有更多的行动和动力来真正实现财务健康运行，而不是通过财务调整技巧来换挡。
协综战略管理集团创始人黄立冲告诉记者，房地产开发商更合适的方法是适当降低杠杆率，降低开发速度，降低风险。“其实，做起来并不那么容易。有市场压力，有股价压力，有很多股票要处理。许多投资者试图避开这个高风险行业。”
