2020年房企年报季即将结束，从年报可以看出新一年的行业走势。
随着调控进入深水区，房企不再偏执于规模增长。在寻求质量增长的同时，投资策略发生了很大的分化；达到“三条红线”的前提是减少负债，这会导致全身。除了房企融资和销售的调整，土地储备的战略布局也很有意思。
在过去的一年里，排名前十的行业中，除了碧桂园等首批房企新增储土面积8496.67万平方米外，绿城、象升等浙江房企更是抢地如火如荼，全年新增储土全部超过2000万平方米。或许是受三条红线的影响，福建籍房企征地开始趋于稳定，2020年荣信新增土地储备402万平方米。
总的来说，2020年房企征地主要是因为区域下沉，也有中小房企在爬升期忙着换岗。比如王朝地产2020年在长三角收购了200多亿元的土地。
4月27日，广州成为第一个土地集中供应的城市，越秀地产、融创、珠江投资、金地(600383)、华润置地、保利发展、新鸿基等多家房地产企业进驻。取得了一些成绩，国企占了主流。
无锡是长三角地区最早实施“双集中”土地供应的城市。自4月28日以来，无锡已先后出售近百万平方米土地。4月28日，在无锡的土地拍卖中，融创和招商局都有所斩获，这两家房地产企业也签约了不少地块。融创在招商之前就进入无锡市场，近年来一直是无锡的销售冠军。
同时，2020年8月引入三条红线后，2020年第四季度每组样本房地产企业的征地金额增速仍高于年平均增速，这可能是基数的原因，但也需要考虑一些尚未纳入试点的房地产企业在这个时间窗口内以杠杆方式抢占土地的影响。
变化很明显。从中国手指研究院发布的2021年前三个月房企征地面积和征地金额列表可以看出，前十大征地金额中，只有融创和滨江两家房企是纯民营房企；前十名的征地面积略好，万达、融创、碧桂园、新城控股(601155，参股)，占总面积不到一半，从国有房地产企业征地能力强就能看出来。如果这个名单换成一二线城市区域征地名单，民营企业的比例可能更低。
易居研究院研究主任严跃进认为，过去房企，尤其是中小房企，习惯于间断性征地，资金来源可能不稳定。换句话说，如果小规模企业的住宅项目不多，进入“双集中”土地供应阶段后，压力会很大。所以在一定程度上，能在某个节点拿地，说明企业有很强的征地实力，但也可能是一波。但由于以下三条红线和征地成本高，无论什么样的企业，征地都会比较保守。今年，房地产企业可能需要在三四线城市布局土地储备，以降低征地成本。
并购仍然是主流
2020年第四季度，三条红线出台后，房企通过并购获得的土地数量明显增加。据券商统计，二级市场房企征地金额增速高于一级市场。这是由于考虑到企业的利润分配
根据通策研究所的一份研究报告，自住房市场化以来，住房企业的并购规模一直在快速上升。首先，2010年，国家加大了对房地产行业的调控力度，2017年达到并购高峰。与2010年相比，并购的数量和金额增长了150%以上，这两年也保持了190多件，2500多亿元。高位；其次，近两年交易量有所下降，但金额保持稳定，说明大宗交易比例有所上升，大型房企的收购和收购有所增加，加速了行业集中度的提高；第三，住房企业并购对政策调控的敏感性明显提高。
各类并购中，协议并购的数量是其他方式的两倍以上，其次是增资和二级市场并购(包括产权交易所)；值得注意的是，2019年增资收购金额同比增长243.35%，表明大宗交易在增资收购中所占比重明显上升。
地下集中供应土壤储备的战略差异
4月27日，在中南建设(000961)业绩发布会上，中南控股集团董事、中南地产总裁陈雨涵透露，中南迟早会达到5000亿元的销售规模。虽然陈雨涵没有给出时间表，但2020年，中南地区刚刚超过2000亿元的规模。按照每年10%的保守增长率，未来8-10年中南地区的规模增长是可以预期的。因此，中南选择了实现合理的增长率，采用均衡的土壤储存策略来控制债务压力。
三条红线下，像中南这样的企业还不少。此外，面对单一的大量土地供应，房地产企业面临的首要问题是投资城市的选择。
诚然，大多数房企选择了长三角、珠三角和一线城市群，并计划将有限的资金配置到投资价值最大的城市。由于房企资金方压力大，之前的营销窗口期会有所改变，未来市场销售旺季可能会有所改变。市场成交量会根据土地市场集中供应的节点和频率而变化，不同城市之间会有差异。一般情况下，传统的旺季主要集中在4-5月和9-10月。如果用“三、六、九”月份集中供地，房企会提前开始推广，筹集征地资金，收回资金。一年两次的传统旺季可以分开
散在集中土拍前1个月左右，全年整体市场高热现象或将被平抑。华西证券一份研报表明，2021年一季度全国土地出让金同比增长17%;其中，3月单月土地出让金同比+26%。2021Q1全国全口径累计推出建面为11.2亿平，同比+12%;累计成交建面7.9亿平，同比+6%，全口径出让金达1.3万亿元，同比+17%，楼面价1592元/平，同比+9%，其中住宅出让金达9873亿元，同比+15%。
从溢价率数据来看，2021年一季度，在三道红线及集中供地政策影响下，土地溢价率整体显著回落。流拍率方面，2021年1月，全国土地流拍率从2020年12月的4.6%大幅上升至8.2%，此后呈现下滑态势，3月已下滑至4.9%的水平，处于过去1年的低位。
其中，龙头房企拿地金额同比上升14%，成长型房企同比下降16%，中型房企同比下降21%，龙头房企整体拿地金额提升最多。
而在2020年四季度，龙头房企拿地金额同比上升56%，小型房企同比上升52%，中型房企同比上升36%，2021年一季度各类型房企拿地金额增速均显著低于2020年四季度的平均增速。房企投资力度在降低。
但到了2021年一季度，大房企的拿地力度明显提升，房企加大了二线城市和三四线城市的投资力度，在一线城市拿地金额占比由2020年的18%降至12%，在二线城市拿地金额占比由54%上升至57%，在三四线城市的拿地金额占比为31%。这或许是为了抓住土地“双集中”来临前的最后窗口期，房企发力拿地。
