近日，合肥楼市新政中“只需35岁限”的政策条款引起了很大争议。争议的触发点是，将刚刚需要的资格与“35岁以下”捆绑在一起，会加剧社会对“35岁以上”人群的焦虑。近年来，许多单位要求“年龄限制在35岁以下”，而35岁以上的人在找工作、跳槽和稳定工作方面面临压力。久而久之，“35岁以上的人”就被贴上了中年危机和职业危机的标签。
这个政策条款一出来，给人的直观印象是，刚刚买房的资格也仅限于“35岁以下”，再次触动了社会的敏感神经。
“一刀切”政策不合理
首先看合肥的政策。所谓“35岁以下”只是需要资质，来自合肥4月5日发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。很明显，登记购房人数与可售房屋数量之比大于(含)1.5，热销楼盘由摇号出售，开发商提供不低于30%的房源仅用于购房。只需要买房的，必须符合一系列条件，如符合合肥市限购住房政策，购房人及其家庭成员在市区无自有住房，购房登记之日前3年内有在市区连续缴纳个人所得税或社会保险2年以上的证明，另一个是购房登记之日购房人不满35周岁。
客观来说，保护刚刚需要的房子，遏制不合理的房子，投资炒房是对的。以合肥为例。近年来房价上涨很快。国家统计局的数据显示，2020年合肥新房价格指数较2015年上涨66.6%，高于南京和厦门。
今年一季度，合肥新房和二手房价格涨幅排名第一，学区房价格涨幅明显。在4月5日的楼市新政中，合肥启动了对新楼市的价格引导，保证了刚刚需要买房的人的优先购买权，巩固了“住不投机”的理念。整体思路没有问题。但问题是“一刀切”把只需要和不仅仅需要的人(合肥政策中称为“普通购房者”)的年龄限制在35岁以下。从公共政策的角度来看，政策有些简单化或缺乏人性化。
当然，“35岁以下”只是需要界定的四个条件中的一个，这个限制并不影响购买实际上并不只是需要的房子。因为，不需要摇号出售的楼房，如果不是正好需要，仍然可以购买，需要摇号出售的，仍然可以参与摇号购买除了刚好需要的30%以外的剩余70%的房屋份额。
RealData发布的《2020城市刚需购房报告》显示，在30个样本城市中，购买者的主力是80后，以29-38岁为主，平均年龄33.2岁。也就是说，第一次买房年龄基本在35岁以内，政策合理。
然而，从公共政策的包容性、精细化和人性化的角度来看，合肥的行动显得粗糙。贝壳的调查结果基于2020年的数据。前几年，根据各种研究报告的大数据，中国首次买房年龄在27-30岁之间。近年来，包括合肥在内的热点城市房价明显上涨，刚刚买房的年龄明显推迟。未来中国将继续巩固“房无投机”的住房制度，鼓励“租购并举”，这个时代可能要往后推了。
所以在35岁的时候，通过删减刚需和非刚需的定义，很难经得起推敲，政策看起来也有点粗糙和随意。退一步说，哪怕只需要35岁以下，合肥不是在鼓励大家35岁前买房吗？问题是，近年来，我国一直提倡“先租后买”，梯度消费，逐步提高需求。去年底以来，国家不断强调“促进健康住宅消费的发展”。
按照这种观点，健康的住房消费应该是不要提前买房，先租房再买房，等积蓄够了再从容买房。这样我们的内需和消费才能增长，才不会出现买房挤占消费的现象，才能形成“内循环”的新发展格局。而且随着“租购平等权”的逐步实现，有些人会长期租房。所以，打破35岁刚需要和非刚需要的定义，是非常短期和不合理的。
出台调控政策要谨慎
合肥本质上是希望购房政策细化，而不是“一刀切”，但做了坏事，用心良苦。至于如何界定和保障刚刚需要的，地方行政部门要认真做好大数据研究和政策推敲，并在此基础上，对普通住房(中小户型、中低价位)、经济适用房、租赁房的供应进行系统的中长期规划和规划，通过每年的土地供应落实、住房建设、供应分配，脚踏实地地落实前瞻性的工作部署。
另外，刚需和非刚需的定义是“35岁时一刀切”，这也体现了当地人吸收红利的动机。目前各大城市都在争夺红利人口，也就是能贡献劳动力、智力、税收的人口。年轻人代表着丰富的劳动力和就业的“红利”。如果老年人多了，城市将面临老龄化问题，医疗和养老需求将更加突出。合肥此举虽然没有这样的政策意图，但客观上形成了只针对“人口红利”的印象，不顾负面影响，甚至排斥中年工人，造成“甩包袱”的效果。
当前，在强调治理体制和治理能力现代化的同时，在楼市治理告别单纯的行政干预调控，走向民生导向与“稳定地价、房价、预期”的协调融合的时候，调控政策的制定和出台应该谨慎，并做好论证和评估。在政策导向上，不仅要细化、精准，还要禁止“一刀切”。楼市调控作为一项公共政策，应强调包容性、公平性、科学性、非歧视性、非任意性，以满足众多购房者的民生预期。
