自3月以来，大多数上市房地产企业相继发布了2020年财务报告。与此同时，许多房地产企业也在业绩会上披露了今年的销售目标和市场判断。但总体而言，今年房企的目标增速低于去年。
安居客研究院研究总监卢麒麟告诉记者，去年货币政策相对宽松，在资金的刺激下，楼市成交创新高，随之而来的是房价的快速上涨。今年，全国严格控制经营性贷款资金流入楼市，从资金方面设定银行房地产贷款上限来规范楼市。地方政府严格限制购房和贷款政策，严格控制房价快速上涨。在房地产市场环境相对严格的控制下，开发商适当降低今年的目标增长率是一种审慎的表现。
与去年相比，总体目标增长率有所下降
从今年发布2020年财报的主流房企业绩目标来看，整体增速低于去年，说明房企对今年的市场预期普遍持谨慎态度。
记者梳理发现，根据50多家上市房地产企业在业绩发布会上披露的2021年销售目标，近30%的房地产企业今年增速不到10%，最大数量的房地产企业增速在10%~20%。可以看出，杠杆红利消失后，房企的发展正在向稳定、提高质量、提高效率转变。
总部企业在设定今年的销售目标时更加谨慎。比如恒大和世茂，今年的销售目标增长不到10%，分别是3.71%和9.89%。2020年，恒大和世茂的销售目标将分别增长8%(内部增长33%)和15%。同样，去年增长目标超过20%的金茂和绿城今年都将目标增长率降至10%以下。
但是，也有一些总公司企业今年的目标增长率高于去年。比如融创和华润的目标增长率分别为11.25%和10.51%，而2020年的目标增长率为8%。
而前几年增长较快的中梁、港龙、洪阳等民营房地产企业，今年也收缩了目标增长率，回归长三角，加强一、二线、三线，在保证现金流的前提下不再追求高速增长。
相比之下，一些销售基数较低的中小房企今年的目标增长率超过20%，最高增长率甚至接近40%，规模扩张势头依然不减。如和盛创展、殷诚国际、宝龙地产、施琅地产，今年的目标增长率分别为39.53%、29.27%、28.76%和21.93%。幻想曲和凯撒的目标增长率也超过了20%。
嘉里研究中心总经理林博表示，一方面，龙头房企占据了较大的市场份额，具有足够的规模优势；另一方面，控制规模，强调质量提高和效率提高是当前规模住宅企业的战略核心。
林博还表示，去年8月开始的新“三条红线”融资规定和年初针对银行的“两条红线”限制了房企债务融资的供求，无疑给房企带来了新的挑战。随着资金回笼速度的放缓和融资难度的增加，房地产企业通过出售回笼资金进行投资和发展。个人房贷再出问题，企业就更难了。
一方面资金筹集难度更大，另一方面要不断争取，保证后续发展，房企在销售方面的压力越来越大。
土壤储存的布局决定性能
卢麒麟指出，目前并不是所有的一二线城市都活跃。比如政策严控的深圳及周边城市的楼市，已经逐渐降温。此外，其他一二线城市也收紧了楼市政策。所以对于一二线城市持仓量大的房地产企业来说，土地占用资金量大，未来销售速度有望放缓。今年整体压力还是比较大的。
“去年一些三四线城市的楼市受疫情影响很大，出现了一定的滞胀。例如，海南省大多数城市去年的交易量大多处于整体下降的状态，以及最近海南自由贸易港放宽非居民购房政策。房地产市场是一个主要的积极因素。”
卢麒麟认为，密集培育三四线城市的开发商今年也不是没有机会。至少一些政策严格的一二线城市会波及到周边城市。去年一二线城市房价快速上涨，扩大了与周边城市的差距，所以房价滞涨的三四线城市楼市的吸引力，会促使部分投资需求进入本地市场。
在4月20日举行的嘉里研究中心房地产金融大会上，益居企业集团CEO丁祖昱表示，在谈到目前的房地产形势时，融资“三条红线”、房贷管理“两条红线”、22个城市“双集中”的土地供应新规，将让整个行业围绕“留而不炒”、“稳定地价、稳定房价、稳定预期”、“去杠杆化”进行，而且是长期的。
丁祖昱强调，今年第一季度，行业销售面积和金额较2019年同期分别增长20.7%和41.9%，东部地区排名第一，增长32%。从城市能源水平来看，一线城市表现最好，二线城市差异化。目前房地产的发展逻辑不支持高增长，所以房地产企业的土地收购销售比例为0.2%，非常保守。
地下集中谁的机会更大？
随着“双集中”土地供应新规陆续出台，22个城市将在4月中下旬至5月中旬迎来今年第一波土地出让，这将对今年房企的征地策略产生很大影响，甚至直接影响今年房企的业绩预期。
“22个城市土地供应“双集中”的新规定，在一定程度上改变了原来住房企业投资土地的一套玩法和玩法，这将为未来的房地产业产生
深远影响。”林波告诉记者。面对集中供地新规，各梯队房企的应对策略不一。多数房企在业绩会上表示，集中供地新规能够提供更多的土地供应量，且供应规划更加清晰，能够在供给端限制地价。
如全国化布局的房企在面对集中供地时压力较轻，可通过在其他城市拿地、均衡发展等方式平滑风险。中梁地产就明确表示，集中供地新规对其影响不大，尽管在22城中梁的货值占比达20%，但因其进入的城市较多，还有很多可选择空间。
同时，集中供地新规对房企的资金整合能力和筹措能力也提出了新的要求。如招商、越秀、美的等财务稳健、现金流准备充分的房企就认为，集中供地新规之下，自身投资拿地不仅不会受到冲击，反而机会更大。
新城、新力等房企则认为，将提高整合资源的能力，通过信息化管理加大资金的统筹能力。通过投资节奏的放缓，逐步改善自身的财务状况。
此外，资金掣肘、调控频发等因素，导致市场波动较大，多数房企以深耕为主，通过在核心城市精准投资来做大做强做透市场，以此来提高市占率。如祥生立足浙江省，深耕长三角，建业聚焦河南省，佳兆业深耕大湾区等。
记者梳理发现，有超过三成的房企投资拿地仍较为积极，多以处在扩张期的中小企业为主，如德信、上坤、弘阳、景瑞等，其中弘阳2020年拿地销售比接近0.6。此外，部分“绿档”房企如中海、招商、龙湖等凭借自身财务优势，保持较为积极的拿地态势。
值得一提的是，近年来房企投资拿地聚焦在高能级城市以及都市圈周边强三线，这些城市从经济基础、房地产基础以及人口基础等潜力大，且抗风险能力更强。如德信在深耕长三角区域同时，强调聚焦一二线及强三线城市；中梁也在积极践行投资聚焦二线城市及强三线城市。
“多渠道拿地是企业应对供地新政的策略和优势之一。未来可能会有更多城市纳入集中供地政策范围内，对计划在这些城市投资的房企来说，资金安排需更有指向性。”
58安居客房产研究院分院院长张波向记者指出，在集中供地新规影响下，城市区域竞争压力增强，房企更倾向合作，房企回款周期也将拉长，中小房企融资更难，服务和产品将遭受降维打击。随着调控手段不断精细化，行业将加快去伪存真，有些企业会“受不了”，所以这两年行业会持续出现大宗收并购。
