【从“不含预收账款的资产负债率”这个指标来看，“碧湾恒荣”四大地产龙头都踩在了这条红线上，33家“黄档”企业中，有30家卡在了这个指标上。]
在“三条红线”的高压下，房企开始集体降低杠杆。但从2020年底的数据来看，很多企业离监管要求还很远，行业风险因素还在清理中。
截至4月20日，记者统计的79家房地产企业中，“红档”企业4家，“橙档”企业7家，“黄档”企业33家，“绿档”企业35家。四大“红档”企业分别是中国恒大、R&F地产、首开股份(600376，股吧)和华远地产(600743，股吧)。
虽然越来越多的企业成功“降级”，但可以发现很多房企通过长短债债转股、增加小股东权益等手段优化指标，背后真实的债务压力还是需要关注的。从“不含预收账款的资产负债率”这个指标来看，房企资产结构负债较大的情况非常普遍，降低房地产行业的杠杆还有很长的路要走。目前，“碧湾恒荣”四大地产龙头已经踩上这条红线，33家“黄档”企业中，有30家卡在这个指标上。
很难降低杠杆
去年8月20日，住房和城乡建设部与央行召开重点房企座谈会，划出“三条红线”，即剔除预付款后，资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金-短债比率小于1倍。房地产企业根据接触情况分为红、橙、黄、绿四个档次，不同档次设定计息负债的增长门槛。
同年10月，监管部门向重点房企下发《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》 《试点房地产企业融资情况统计监测表》 《试点房地产企业表外相关负债监测表》三张表，对现金流、投融资状况、表外负债等进行渗透监管。
“这是游戏行业的一个重大变化，也是对所有开发者的挑战。对“三条红线”的监管力度很大，包括真实债务和全面覆盖。以前的理财技巧没有效果。”万科董事会主席于亮直言不讳。
在监管压力下，过去一年，房地产企业迅速扭转局面，将降低杠杆率作为重中之重。控制土地收购，增加销售回报，拆分子公司，上市.许多措施旨在满足监管要求。第一财经记者了解到，世茂等大型房地产企业都采用了“三条红线”作为内部财务控制标准。
持续了几个月的自控，一直有效。根据凯瑞数据，从2020年末重点房企财务状况来看，现金短期负债率算术平均值为1.8，中位数为1.61；净负债率的算术平均值为75.99%，中位数为68.31%。两项指标基本达标。
值得注意的是，与现金短期负债率和净负债率相比，不含预付款后的资产负债率已经成为很多房地产企业的一道坎。根据凯瑞的数据，2020年重点房企这一指标的通过率只有37%，虽然同比上升了15个百分点，但大多数房企还需要继续提高。
经记者分析，还发现33家“黄档”企业中，有30家因踩红线不合格，碧桂园、万科、融创、新城、绿城等房企相继踩线。剩下的三家公司，吕晶中国，尚佳集团和苏宁环球(000718)，未能进入“绿色文件”，因为现金与短期债务的比率不符合标准。
“如果从提前收到的客户账户中扣除分子和分母，今天的每周改造房企大部分还没有达标。”中粮控股管理层在业绩会议上表示，希望在未来几年逐步改善
在上一轮房地产红利期，房地产企业的规模跃升离不开杠杆驱动。但“三条红线”过后，弯道超车的可能性接近于零，黑马型房企很难再现。
韩毅智库直言“三条红线”是对房企负债的全方位透视。现金短债率、净负债率、不含预收账款的资产负债率三项指标，严格抑制企业风险，生息负债增速有限，肯定会限制企业规模增长，延长企业成长周期。
华创证券认为，不含预收款的资产负债率过高，意味着企业的计息负债比例过高，存在存货周转慢、债务负担重等问题。要想改善，需要加强销售，加快库存周转，扩大预收款规模，物业囤积行为也会受到打击。
碧桂园表示，如果按照目前的商业节奏，它可以在2023年6月30日前稳步变绿。“在我们上报给央行的计划中，上半年的执行情况是不错的。几乎是按照我们之前报道的计划在推进，是按照指标的后推来安排的，所以一定会准时变绿。”
万科管理层表示，集团不含预售账户的负债率为70.4%，非常有信心在第一季度回到“绿档”。“这个行业已经到了管理红利的时代。过去的高负债、高杠杆、高库存模式被改写了。他们再也不能靠囤积生产资料赚钱，靠杠杆赚取财务红利。”
翔盛控股管理层也表示，“三条红线”属于风险管控政策，希望企业积极优化调整债务结构和融资结构，确保现金流安全。
值得注意的是，虽然房企“降级”是大势所趋，但也不可能只看这三个指标。4月12日，标准普尔将荣信中国的前景从“稳定”调整为“负面”，惠誉也是如此对其下调相关评级，而融信2020年末为“绿档”企业。
“2020年末，‘绿档’房企数量增多，但多是通过减少拿地、控制负债、降低权益占比等方式实现。为实现短期快速降档，房企牺牲了一定的长期发展优势，个别房企虽降档但遭遇评级下降、融资成本进一步增加。长期来看，房企降档之路仍任重道远。”贝壳研究院称。
