截至今年第一季度，香港已出租的商业建筑面积增至72.4万平方英尺，较2020年底的61.8万平方英尺增长17%。
疫情持续了一年多，香港核心商业区写字楼出现退租潮。
据戴德梁行统计，截至今年第一季度，香港已退役商业建筑的建筑面积已上升至72.4万平方英尺(相当于每平方英尺0.09平方米)，较2020年底的61.8万平方英尺增长17%，较2019年的32.9万平方英尺大幅增长1.2倍。
戴德梁行香港董事总经理肖良辉表示，消费品、金融和银行业分别占34%和23%，其次是专业服务和房地产，占21%。今年第一季度，包括VF Regional、DBS Bank和IPG媒体品牌在内的写字楼面积为72.4万平方英尺。
与此同时，在疫情期间，由于一些跨国公司减少了在香港的办公空间，今年第一季度办公空间的整体等待率上升至14%，创下2004年第二季度以来的新高。与2019年第一季度的高租金相比，今年第一季度香港写字楼平均租金也下降了24.4%，核心商务区中环的租金大幅下降了29.1%。
复苏之路是漫长的
自今年2月底以来，香港新冠肺炎疫苗接种计划启动，商业地产的市场氛围也有所改善。戴德梁行执行董事兼香港办公室部主管韩奇峰认为，目前大多数租户仍持谨慎态度，寻求更优惠的租赁条件和更具成本效益的办公地点。
他坦言：“预计未来几个季度租金下调的过程将继续，从而进一步推高空置率，直至2022年底。不过，我们很高兴看到，只有极少数企业退出香港市场，而大部分企业只是因为疫情而采取更严格的成本削减措施。”
今年第一季度，香港写字楼市场净吸纳量创下负90万平方英尺的历史新高。随着出租面积的增加和写字楼需求的减弱，写字楼租金的整体下降是没有悬念的。
从市场供应方面来看，目前香港在建的三个非核心区有9栋新写字楼，总面积420万平方英尺，将于2022年陆续竣工，这意味着香港写字楼租赁市场的复苏还有很长的路要走。
肖良辉向记者透露，在市场低迷时期，一些大型保险公司也在整合和搬迁办公楼。“在目前的市场条件下，他们有机会一次签几层楼或者获得建筑物的冠名权。”
以宏利香港为例，4月初公布已签订合约，租用观塘国际贸易中心4层写字楼，总面积约14.5万平方尺。交易规模达到2019年7月以来最大的甲级写字楼租赁交易。过去10年，宏利香港一直在东九龙扩展业务规模。早在2009年，它就进入了位于观塘叶巍街的宏利金融中心。2013年收购海滨路83号宏利大厦，2020年将代理办事处扩展至海滨汇。
甲级写字楼空置率上升
作为一个全球金融中心，香港在摩天大楼鳞次栉比的中环的租金一度是世界上“昂贵”的。香港甲级写字楼空置率在过去20年不断下降，整体甲级写字楼空置率从1999年初的11.9%降至2018年8月底的4.2%。当时香港四大商业区写字楼空置率都在2%以下，中环写字楼空置率跌至1.5%，使香港连续数年成为全球最贵城市。
但自2018年以来，香港甲级写字楼市场一直承压，空置率不断攀升。根据差饷物业估价署公布的数据
以位于中环皇后大道中99号的中环中心为例。相关人士向记者透露，该楼建筑面积约2781平方英尺，年初以每平方英尺45港元的价格出租。目前，业主已将价格下调至38港元，降幅为15.6%。该单位的业主于2019年3月以1.015亿港元购买，如果以预期价格出租，回报率仅为1.2%。
世邦魏理仕数据显示，今年第一季度，香港甲级写字楼租金环比下降3.3%，同比下降17.2%，较峰值水平下降23.6%。今年一季度整体甲级写字楼市场录得负吸纳28.9万平方英尺，连续第六个季度为负，整体空置率环比小幅上升0.4%至10.3%。其中，中区租金跌幅放缓，同期季度跌幅为3.2%，较上季度的6%收窄。但由于疫情“通关”，尖沙咀区租金跌幅最大，季度跌幅达5.5%。
零售市场已经度过了最糟糕的时刻
与此同时，随着香港本地零售市场的复苏，零售租金有望触底反弹。根据香港特别行政区政府在3月底公布的数据，2月份零售业总销货价值的临时估计为295亿港元，较去年同期上升30%。今年前两个月零售业总销货价值的临时估计与去年同期比较上升百分之二点七，结束了连续八个季度的负增长。
戴德梁行执行董事、香港零售部门负责人林表示，今年第一季度，香港零售市场开始好转，更多业主更愿意接受短租。“大家都想等通关后市场形势变得明朗了再做下一步部署。”。
他指出，第一季四个核心区商铺租金下跌约3.3%至4.1%，而累计跌幅达23.3%至35%，其中铜锣湾跌幅最大。他预测今年铜锣湾和中环的租金会下跌5%至10%，而尖沙咀和旺角的租金会下跌5%以内。
“虽然疫情的蔓延带来了挑战，但六大食品市场的影响力在过去有所上升，并引起了相当大的关注。随着疫苗接种的启动和大型购物中心业主和零售商的促销策略，商店的市场氛围有所改善。
未来，我们预计零售租金将在今年往后时间将保持平稳，之后将略有增长。餐饮业的租金，将有带头回升的趋势。”他表示。此外，在疫情期间网上购物已成为香港本地消费一种新趋势，今年1月和2月分别录得同比激增91.3% 和56.5%。今年前两个月，香港网上零售额已达41.7亿港元。
美联工商铺资料研究部综合土地注册处资料显示，今年首季工商铺整体注册量共录得1666宗，已经连续四个季度上升，同比急增逾1.7倍，其中商铺成交435宗，涉及金额69.8亿港元，同比飙升202%。美联工商铺行政总裁黄汉成向记者表示，近期市场不断录得逾亿元的大手买卖个案，加上稍后将陆续有工商铺新盘推出应市，市场气氛明显升温，预期稍后工商铺交投将会稳步上扬。
