深圳首批集中供应宅基地将于4月14日上市。这次推出了5个地块，其中2个位于深圳经济特区，1个用于人才住房；其余2例位于光明新区凤凰村周围和宝安区江岗山区。
"上市期约为一个月，将于五月中旬出售."一位负责深圳区域投资和延伸的前20名房地产企业的负责人透露。
如果看地块的体积，可以看到这波是房企最看好的，分别是光明地块和宝安地块，但这两个地块的供应面积普遍较小。据经济观察网获得的信息，光明地块面积约4万平方米，宝安地块面积约6万平方米。
深圳5套民宅的供应量远远落后于北京的30套和广州的48套。“不可能，深圳可供开发的宅基地太少，相关政府部门手中也没有土地资源。”上述投资推广负责人告诉记者。
新建住宅用地供应的稀缺性一直是深圳城市发展的瓶颈。早在2019年，深圳就率先推出了集中转移模式，但一次供应的宅基地数量始终限于个位数。2019年6月和11月，深圳分两批，每批一口气推出5个宅基地；去年，随着供应量的逐年增加，深圳宅基地的流转方式趋于分散。但据经济观察网统计，全年12次推地中，仍有7次通过集中供地，每次数量从3块到8块不等。
“说实话，土地集中供应政策对深圳土地拍卖市场是有好处的，房企也有所期待，影响不会太大。”上述投资推广负责人提到，他们公司更关心的是全国资金高峰的影响，房企和资金挤入深圳的比例将达到。
资金门槛
这两年，极其有限的宅基地经常引来全国各地房企的“猎捕”，深圳定下越来越详细的竞标条件。"这次集中供地的招标规则应该和去年最后一次宅基地拍卖相似。"上述投资推广负责人向记者透露。
去年12月16日，深圳宅基地市场迎来了“双限双争”的最后一次——3套住宅用地拍卖。在转让条件中，除“限定地价外，限定普通商品房平均售价；除了有竞争力的土地价格和无偿移交给政府只出租不出售的人才住房面积外，还有两个硬性规定，即“商品房限售3年”和“建成面积在90平方米以下的普通住房建筑面积和数量不少于可销售商品房总建筑面积和数量的70%”。
更大的考验在于深圳的激战。房地产企业要想拿到这张珍贵的“准考证”，就必须具备过硬的财力和短时间内调动资金的能力。
比如深圳单独要求的投标保证金一般是起拍价的50%，远高于其他城市的20%-30%。据经济观察网介绍，去年12月16日前，参建房企必须在拍卖前一天冻结保证金；但后来，支付定金的时间提前到拍卖前两天。
在支付地价层面，深圳要求投标人在成交后立即签署《成交确认书》，并在次日起5个工作日内一次性支付成交价格。相比之下，北京给出的付款期限是合同签订后15个工作日内，广州给出的付款期限是合同签订后30天内。
值得注意的是，从2019年开始，一个《土地购置资金承诺函》和一个《商品住房用地购置资金来源情况申报表》悄然加入上市pr
此外，竞得企业还要自行提供一份《土地购置资金承诺函》的复印件，其中包括“通过核对土地竞得人、控股股东和资金最终关联方的资金来源，明确说明土地竞得人的实际资金来源(如涉及关联方，应说明最终关联方的资金来源类型)”。
“这项规定主要是为了防止开发商通过银行、信托、债券等债务融资方式购买土地。”上述投资推广负责人告诉记者。深圳市地方金融监督局将组织相关部门进行审查。基金审查不合格的，取消中标资格，已交纳的保证金不予退还。“原则上，房企只能在深圳的公开招标拍卖中使用自有资金，比如销售收益，但实际操作中还有其他空间。”提到的投资负责人。
两极分化
“这五块地，基本不考虑人才住房用地。虽然市场化的房企可以报名投标，但深圳人才安珠集团在这类地块的拍卖中普遍非常强势；深圳两块地的区位优势确实一般，开发商需要一个非独一无二的交易视野才能盈利；大部分开发商感兴趣的应该是光明和宝安。”上述深圳市投资扩建工程负责人所在的地区公司早在清明节之前就对深圳各地区的土地供应进行了一轮调查，最终针对的是光明和宝安住宅。
这个房地产企业原则上希望在深圳这轮集中供地中，至少收购一块土地。但截至上市前夕，上述投拓负责人仍未能获得本轮土地供应的起拍价、最高限价等更为详细的信息。"我们打算投资的土地数量尚未确定。"投资延期负责人表示，但总的来说，他们公司不打算增加今年的征地预算，因为去年还有一部分投资名额。
按照这位投拓负责人的预判，上半年的深圳土拍激烈程度将高于去年，因为这个时间点拿下的土地可以实现年内周转一次并产生销售回款，“最高限价还没公布，这两宗宅地的利润率目前很难算出，但不会高于去年深圳宅地2%的平均销售利润率。”
财力充足的央企国企以及龙头房企正在“摩拳擦掌”，而硬币的另一面是，资金体量大，竞争热度过高，以及深圳近来对新房二手房趋于严格的限价政策，正在逼退不少中小房企。不止一家房企的投拓人士向经济观察网提到，深圳集中供地的门槛太高了，资金实力不足的企业宁愿将有限的弹药放到其他拿地概率更大的城市。
一家深圳房企华南区域投拓主管称，他们公司今年不考虑在深圳拿地，取消这座城市的拿地预算。
“深圳的集中供地，跟我们公司关系不大。”同样的决策发生在一家去年销售额不足500亿元的上市房企中，该房企一位人士对经济观察网表示，他们公司支付不起那么高的拿地保证金，他们已经把投拓重心聚焦到杭州。“我们投拓团队正在为下个月杭州土拍做准备，从整体上来对比，杭州的单宗土地总价相较深圳还是更低一些。”
