“三条红线”融资新规和融资环境继续全面收紧，使“降档”成为今年房企的重点任务之一。
据嘉里统计，3月份100家典型房地产企业融资总额为847.93亿元，较上月增长48.8%，较去年同期下降35.7%。据RealData统计，今年一季度，房企境内外债券融资总额约3040亿元，同比下降23%。
同时，从第一季度开始，房企海外发债成本出现了巨大差异。部分房企海外融资利率超过11%，部分房企海外融资利率低至4%以下。
同策研究院分析师左岳在接受采访时表示，各大房企海外发债成本分化趋势不可避免。一方面，房企整体债务融资环境恶劣，供需双方都受到制约；另一方面，主要住房企业在债务融资方面的主动性也降低了。未来各大房企的债务融资环境很可能会继续收紧，或者以股权融资的方式寻求大规模融资的新出路。
债券发行规模同比下降20%以上
据RealData统计，2021年一季度，房企境内外债券融资总额约3040亿元，同比下降23%，为2018年以来一季度最低发行规模。特别是海外债券发行规模大幅下降，比2020年第一季度下降43.5%。
债券市场整体走低，境内外表现也呈现分化。一季度国内债券占比64%，比2020年同期上升14个百分点。2021年初以来，国内货币政策稳定中性，资本稳定。国内债券市场发行比例五年来首次超过海外发行，且有进一步扩大的趋势。海外债务方面，由于一季度通胀预期的影响，美元债务大幅波动，导致海外债务发行规模大幅下降。预计第二季度海外债务仍不确定。
关于一季度房企债务融资总额同比下降的原因，左岳告诉记者，一方面，在政府继续推动房地产行业杠杆降低的大环境下，房企整体债务融资环境严峻。新规定的“三条红线”融资叠加了“两条红线”房贷集中管理政策，既制约了房企债务融资的供给又制约了需求，房企债务融资的环境可谓是全线收紧。另一方面，一季度各大房企整体销售情况良好，给房企带来了充足的现金流，因此其举债意愿也降低。
具体到3月份的融资市场，趋势也是如此。据嘉里统计，今年3月，房企共发行债券495.59亿元，较上月增长77.3%，较上年下降42.9%。其中，海外发债102.44亿元，环比下降24.3%，同比下降54.2%；内债发行393.15亿元，较上月增长172.6%，较去年同期下降38.9%。
值得注意的是，今年一季度，房地产企业境内外债券融资到期债务约为3735亿元，同比增长134%。“三条红线”融资新规出台后，2020年第四季度以来，新发行债券规模连续两个季度低于到期债务规模，成为新常态。据估计，第二季度房企的债务偿还规模
据嘉里统计，今年3月份房企融资成本为4.71%，较上月下降0.72个百分点，同比基本持平。其中，国内融资成本为4.20%，较上月增长0.15个百分点；海外融资成本6.68%，较上月下降0.25个百分点。由于近期美元走强，融资成本较高的房企发行的美元债相对较少，因此海外融资成本有所下降。
具体到企业的业绩，海外融资成本是有差异的。第一季度，房地产企业在海外发行债券的成本差异巨大。例如，1月份，R&F地产和当代地产的海外中期公司债券利率分别高达11.75%和11.95%，而碧桂园和世茂的海外发行长期利率分别仅为3.30%和3.45%。
据左岳分析，未来各大房企海外发债成本将进一步分化。原因是，在目前国内房地产杠杆降低的环境下和“两集中”土地供应的新规定下，针对房地产行业的发展现状，去杠杆化不能是一个突然刹车、急转弯的过程。因此，短期内，房企经营状况和财务绩效的分化将继续。同时，海外债券的发行率反映了海外专业机构对各大房企未来信贷和运营的判断。
国内融资也是如此。3月，蓝光发展(600466，股份)发行2021年第一批中期票据，票面利率7.2%；中南建设(000961，股吧)发行的4年期公司债券总额10亿元，票面利率7.30%。同时，金地(600383，Guba)发行3年期中期票据，发行金额15亿元，票面利率3.98%。
在房地产杠杆降低、限制金融机构资本流入房地产行业的背景下，未来各大房企的债务融资环境很可能会继续收紧。所以，左月
指出，各大房企未来或在股权融资方式上寻求大额融资新出路。可以预见，股权融资大概率将会在房企融资中扮演愈来愈重要的角色。不过左越也表示，房企或将在下个季度进行大规模融资，“在融资窗口上，集中供地意味着房企的资金需求期也将集中，房企或将在意向城市的集中供地阶段进行集中式的大规模融资”。
贝壳研究院也表示，房企整体呈现“降档”趋势，利于房企进一步融资，预计年报季后房企融资需求会上扬。
4月正是16城“双集中”供地新规靴子落地的月份，而未来剩余6城(包括上海)以及其他主动响应集中供地的城市也会逐步落地集中供地的政策细则。一季度房企整体债权融资的相对低迷与股权融资的相对平静，或许正是“暴风雨前的平静”。
