上海二手房市场持续火爆。
最新数据显示，3月份上海二手房成交数量约为3.9万套，延续了2月份成交高峰，仅比1月份的4.4万套少几千套。
相比上海二手房市场的高成交量，一个现象是学区房已经降温。和普通房子降价的逻辑一样，这一轮学区降价也是从外环开始的。中环和内环的学区房还是客户多房少，但是价格下降也很明显。
处于置换焦虑中的张欢，对市场有着深刻的理解。最近因为感兴趣的学区降价，她纠结是否要入市。2020年下半年，上海将出现结构性房价上涨，主要由学区房推动。据不完全统计，2020年上海学区房涨幅普遍达到20%以上。
张欢以前喜欢过位于春神板块的方静城校区的湖滨晨光魅力。价格在2021年1月达到10.95万元/m2的峰值，3月降至10.32万元/m2。社区上市价格上周下跌了0.8%。
学区有降价的痕迹。3月16日，上海市教委正式重申了2018年提出的“中考改革”，包括区内重点高中的名额分配。教育改革新政一出台，学区就倒了。
上海中原地产市场分析师卢文喜认为，从走势来看，虽然4月份有很多新市场入市，但二手房的压力会被稀释。以二手房目前的上市量和小洋春过去的市场表现来看，4月份仍有可能触及3万套甚至达到3万套以上。但从网上签约的均价来看，可能呈现下降趋势。
随着二手房市场的持续火爆，学区房已经降温。对此，卢文喜认为，以前学区房存在市场炒作，现在处于价值回归阶段，符合“房无投机”的由来。同时，有业内人士指出，家长买学区房的逻辑已经改变。教育改革的新政策促进了上海学区住房和二手房格局的变化，这体现在人口流动导向的逻辑上。
降价中的学区房
张欢住在上海闵行区，去年底卖了一套房子，刚好遇到飙学区，没换掉。
一个现象是，位于上海闵行区的春申板块，去年由于学区房的加持，价格上涨了50%。2020年12月至2021年1月期间，张欢持有600万元现金，每周看他关注的房子价格暴涨。1月底，上海提出楼市调控组合拳；3月中旬，教育改革政策也出台了。张欢的购房计划也被搁置。
张欢以前看好的房子，无论是“老小”还是新房，每周都在降价。3月20日，业主完善资料并重新上架后，春申静城湖滨晨运其中一套房子总价下调21万元。自3月初张欢关注该物业后，总价已下调54万。
在同一板块的万科假日风光中，一套大户型的房子从2月中下旬开始降价110万左右。
张欢也注意到，3月中旬新医改政策出台后，黄浦区和静安区的学区数仍然很少，但价格也有所下调。比如静安京华花园，最近只挂了一套房子，单价从3月初的22万元/平米左右降到4月初的17万元/平米。这可能反映了变化和趋势
有中介店业务员认为，目前上海二手房整体数量在下降，在楼市调控的博弈期和新政对中考的消化期的双重压力下，一些高溢价学区的房东心态比以前低了很多，卖房子的时候降价了，但降价还处于探索阶段。比如潍坊、梅园，成交价格从12万元/平米左右的高位小幅下调到11万元/平米左右。正如林雨所说，“当它上升时，它将上升300万，当它下降时，它将下降30万。”
学区房逻辑生变
张欢的心理变化，充分体现了学区兴衰对买家心态的影响。很多家长不再坚持第一梯队的学区房，而是退而求其次，寻求既有好学校又有相对较好发展前景的学区房。一方面是有资金上的考虑；另一方面，教育改革新政的出台改变了家长对学区住房的认知逻辑。
另一方面，2019年上海出台的私立学校摇号政策是一项重大的教育改革，增加了家长对小学学区的关注。但今年3月中旬出台的新教改政策，对2020年后的公立初中学区，以及二手房的格局，并没有多大的边际影响。
很多家长认为，2019年私立学校的抽签政策会对2020年有孩子上学的家长的决策产生一定影响。例如，许多原本想去顶尖学校报到的学生，他们的父母为了“避免不确定的风险”而选择回到他们的对口公立学校。
值得一提的是，2018年整体市场下跌时，上海学区房价格依然坚挺，回弹力明显；家长在学区教育上“保底”的心态导致2019年上海楼市复苏缓慢，学区开始引领上涨；2020年4、5月，上海二手房整体上涨。
接受《21世纪经济报道》记者采访的部分学生家长认为，2019年之前的学区是“学区房”，或者说是“小学区”，好的小学其实是给私立初中的。如今，上海再次强调“中考改革”的政策，家长们开始跳脱“小学学区房”的概念，转而寻找“区学区房”，尤其是九年制的学区房。这也是张欢在选择学区时更关注房价走势的原因之一。
因此，业内人士认为，真正意义上的第一梯队学区房对二手房市场没有影响
大。综合房价数据来看，2020年上海上涨较快的学区，很多都不是真正意义上的第一梯队学校，而是在好学校的基础上，有着人口流入、产业支撑等对片区发展利好因素更多的学区房。这也在一定程度上扩大了二手房快速上涨的通道，而学区房则进入了价值回归的周期。
