今年以来，北京楼市调控步伐突然加快。政府发布了许多文件，并进行了几轮检查和采访，以冷却房地产市场。学区房、商业贷款入市和租赁市场的混乱成为监管的重点。
京沪深学区调查：“鸡宝宝”与“信仰”
从去年下半年开始，北京、上海、深圳等城市学区热度持续上升，今年年初有加速上升趋势。最近，各地经常采取措施给学区降温。这一轮学区崛起背后的逻辑是什么？在政策的高压下，各个校区的房市最新情况如何？未来趋势如何？记者分三路，带来北京、上海、深圳一线调查报道。
4月2日，北京市住房和城乡建设委员会宣布，针对群众反映强烈的房地产中介机构对学区的炒作行为，在房价上涨较快的地区开展专项执法检查，如海淀区万柳、翠微、西城区德胜金融街(000402、古八)、东城区交道口等。此次检查要求6家中介门店停业整顿，对部分中介涉嫌以隐瞒或其他不正当手段欺骗消费者进行交易、擅自发布房屋信息、未书面告知规定事项的，立案17起。
今年以来，针对北京部分地区楼市的变化，监管部门先后发布了几篇文章，并进行了检查和采访。其中，学区房问题、经营性贷款和租赁市场的混乱成为监管的重点。
作为“金字塔尖”，学区被认为是北京楼市近期变化的起点。去年底以来，北京西城区、海淀区部分学区房价暴涨，记者的一项调查发现，在海淀区一些受欢迎的学区，一些房子的价格一夜之间上涨了20万英镑。西城区也接触过单价40多万的学区房。
虽然只是个案，但这种情况还是给市场情绪带来了很大的刺激。此外，北京楼市成交量升温，房价也在加速上涨。根据国家统计局的数据，北京二手房价格从去年10月的0.4%上涨到今年2月的1.2%。
这一轮学区升温的原因是什么？
“非卖品”列表
按照北京小学的报名时间，学区房交易高峰期一般在每年第一季度，但对学区房的需求并没有陷入旺季。海淀区蜂鸟社区居民陈女士接受采访时表示，小区常年有中介上门咨询，客户往往会在小区的走廊里张贴自己的“购买需求”。
蜂鸟社区是海淀区优质学区之一，对应中关村(000931，古八)。由于公寓面积小，总价相对较低，住宅区的房价在过去一年左右经历了两次上涨。
以40平米左右的南行一居室为例。2019年年中，这套公寓的单价约为14万元，一年后涨到15万多元。今年以来，同一套住房的单价上涨到17万多元，相当于累计上涨100多万。
蜂鸟小区是北京市住房和城乡建设委员会重点考察的区域之一。陈女士说，从去年开始，就出现了多次询价，导致业主不断提高报价。即便如此，一些房子仍在争夺，一些好房子当天就签了
她还表示，由于疫情等原因，很多家长意识到短期内无法送孩子出国留学，于是转向国内优质学区，这也增加了对学区的需求。最近一些国际学校学生数量的增加也是因为这部分的需求。
西城区的情况也差不多。去年5月宣布实行多校抄写员后，德胜学区房和西城区金融街学区房的优质学区房一度迎来了“寄宿潮”。虽然此后有所降温，但到年底，这些地区的学区房交易再次升温。
记者了解到，在金融街的丰汇公园、鸿汇公园等区，虽然单价超过18万元的房屋已经从各大经纪机构的APP上“下架”，但这些高价房屋仍然可以参与交易。该地区的经纪人向记者透露，在北京开始上述检查之前，这两个社区出售了许多单价超过20万的房子，平均价格高于去年。
与日益增长的需求相比，素质教育资源仍然有限。自2020年5月西城区宣布实施多校抄写员以来，北京市全面实施义务教育多校抄写员政策。虽然这项政策进一步促进了义务教育的均等化，但同一地区入学的概率仍然明显高于其他地区。
事实上，北京已经采取了许多措施来避免学区变暖对市场预期的影响。比如一些热门学区，中介的挂牌价格是有限制的。另外，在链家、我爱我家(000560)等经纪机构的APP上，已经无法查询到北京各个小区的历史成交价格。
横向周期结束
学区房的回暖也和北京楼市回暖的大趋势密切相关。
自2017年“317新政”以来，北京楼市进入了三年多的“横盘期”。中原地产首席分析师张大伟表示，随着限量竞争房的大量供应和一些稳定楼市政策的出台，北京楼市成交量有限，房价稳定，部分地区房价仍在下跌。与其他城市房价稳步上涨相比，北京楼市的性价比逐渐凸显。
2020年下半年，疫情得到控制，之前积压的需求开始释放，引发楼市整体回暖。
官方数据显示，2020年北京二手房成交16.9万套，同比增长16%，成交绝对水平和增速为2017年以来最高。今年一季度，北京新房和二手房成交量均创下近年同期新高。其中，三月
二手房成交量达到2.2万套，接近“317新政”前的最高水平。张大伟认为，学区房的升温，既是这种大势推动的结果，又在其中起到了一定的引领作用。两者互相影响，共同推动楼市回暖。
其中值得注意的是，经营贷、消费贷等一批信贷资金的入市，成为楼市的推手。一位办理信贷业务的金融机构工作人员向21世纪经济报道记者透露，仅去年一年，他办理的个人经营贷、消费贷规模就达一个亿，其中绝大多数被用于购房。
今年以来，北京楼市调控的节奏骤然提速。政府出台了多项文件，同时开展多轮检查和约谈，对楼市进行降温。学区房、经营贷入市和租赁市场乱象，成为监管的重点。
事实上，今年北京楼市调控的起点，正是针对海淀区的学区房。
早在1月20日，海淀区房管局就约谈了占比较大的链家、我爱我家、麦田和中原地产等中介机构，并强调，要杜绝炒作学区房概念，稳定存量房交易市场秩序。2月初，北京房地产中介行业协会组织一些主要中介机构签署承诺书，降低热点区域看房频次等。据21世纪经济报道记者了解，其中的“热点区域”，即是指海淀区的部分热门学区。
此后，针对上述热点问题，监管部门又启动了多轮检查和约谈。
这一系列动作之后，学区房已有降温迹象。记者在西城、海淀等区域调研发现，清明假期之后，一些热门学区房的报价有所下降，经纪人在提及学区房概念时，表述也较为谨慎。据其透露，前来咨询学区房的购房者数量并没有明显减少，但成交情况已没有此前火爆。
张大伟表示，虽然见底企稳是主流趋势，但作为购房杠杆最高的城市，北京楼市不太可能大幅升温。在各项措施的影响下，短期内对学区房的需求还将保持旺盛，但其交易热度以及对整体市场的影响，都将出现下降。
