深圳新建商品房和二手房成交量创下三年来同期新高。新房市场比二手房更热。
数据显示，今年一季度，随着深圳新房和二手房的回暖趋势，成交量超过了疫情前2019年同期水平。但深圳推出二手房交易参考价格后，3月份二手房交易量开始收窄。与此同时，随着银行对非法资金进入楼市的调查，对市场的影响也逐渐显现。4月2日，深圳市住建局表示，将与深圳银监局、中国人民银行深圳市中心支行合作开展联合调查，防止非法商业贷款流入房地产行业。
银行对政策也反应迅速。中国建设银行副行长吕家进(601939，古巴)近日在2020年业绩会上表示，建行正在采取各种措施，稳步推进公共房地产业务稳步发展，保持个人住房抵押贷款合理适度增长，有序降低房地产相关贷款在各类贷款中的比重。研究机构认为，由于多重监管的影响，深圳市场的热度将在短期内降温。
新房回暖幅度明显高于二手房
据深圳市住建局统计，2020年第一季度深圳新房销量为17095套，比2020年第一季度的6795套增长151.58%，比2019年同期的6866套增长149.98%。数据显示，今年一季度深圳二手房成交17963套，也创下三年新高，较2020年一季度的17174套略有增长4.6%，较2019年同期的10429套增长72.24%。
深圳2021年一季度一、二手住宅成交量情况
数据来源：深圳市住房和建设局
分析师认为，深圳新房回收率明显高于二手房，这与新房供需旺盛的市场形势有关。“第一季度的购房需求受春节和周期性因素的影响较小，并保持强劲。此外，政策调控对二手住宅市场的影响更大，在一定程度上导致需求向一手住宅市场分流。”第一太平戴维斯说。
第一太平戴维斯数据显示，2021年第一季度，受春节假期影响，深圳一手住宅市场供应量约为79.5万平方米，虽然较上月下降73.7%，但仍比疫情前的2019年同期高出8.3%。旺季期间，南山区的供应量最高，共释放了27.4万平方米的供应量。
其中，今年一季度，深圳核心区总供给面积高于新兴区，深圳一手住宅平均成交价格约为58832元/平方米，比上季度上涨6.6%。此外，由于一季度新房和二手房价格没有明显变化，该季度约有一半的新项目仍录得100%的认购率。
二手房交易2月8日，“二手房交易参考价格”政策成为分水岭。
“从2月份开始，深圳二手房的繁荣程度一直在下降，市场有望理性回归。一季度深圳新上市二手房数量较上月减少10%左右，有客户的客户数量较上月减少20%。供需两端的活动都很少。”RealData说。
由于二手房转让有一个月左右的滞后期，交易参考价格对3月份的转让量有显著影响。深圳市住建局数据显示，3月份二手商品房成交6789套，比2020年同期下降15.22%。仅二月一季度二手房成交量就超过了2020年
“我们在交易中发现，与工业用地给定的空间相比，深圳住宅用地的供应量确实太少；如果工业空间人均使用水平是10平米，深圳的住房缺口比较大。然而，相关部门正在发生变化。例如，前海有几个开发单位，允许企业改变。”第一太平戴维斯公司董事总经理吴锐告诉记者，“我了解到的情况是，政府正在研究一些文件，包括如何平衡土地供应。”
银行排查房贷资金渐趋常态化
随着深圳二手房交易参考价格政策的出台，商业银行迅速做出反应，并在第一季度末加大了对非法资金流入房地产市场的调查力度。
据媒体报道，3月中旬，深圳有关监管部门召开了大型商业银行会议，要求商业银行对2020年以来的经营性贷款资金流向进行自查，要求进行渗透检查。调查范围包括自2020年以来获得经营贷款的股东及其配偶购买房屋的情况。
3月26日，中国银行业监督管理委员会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合发文《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》。
3月30日，深圳银监局回应媒体报道，要求每季度检查一次房地产信贷控制政策执行情况，以及经营性贷款资金是否违规流入楼市。滚动检查覆盖截至报告期末的所有现有业务，包括房地产公司及个人信贷业务、商业贷款、消费贷款、信用卡、理财、投资等表外融资业务，其中商业贷款是检查的重点，检查结果每季度后5个工作日内上报。
4月2日，深圳市住建局表示，将与深圳银保监管局、深圳市住建局、中国人民银行深圳市中心支行合作开展联合调查，防止非法经营贷款流入房地产行业。
“相关监管部门这段时间一直在各家银行网点暗访，看有没有公司贷款流入楼市，个人房贷这块儿的成交量降了不少。”深圳一家股份制银行的员工透露。
记者此前采访得知，深圳多个热点新房楼盘三月在对购房者资质严格审查时，出现了因多种首付款来源不明而被拒的情况。记者从某大型中介机构的贷款部门了解到，中、工、农、建四大国有银行深圳支行均已明确，首付款来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款等非自有资金的，均严禁准入。
“贷后检查或会保持常态化，定期对借款人资金使用状况、偿债能力进行检查。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。
第一太平戴维斯指出，尽管住宅市场调控政策持续收紧，越来越多购房者可能因购房资格不足或者贷款申请难度加大而压力培增，但考虑到深圳购房需求基数相对较大，加之深圳的经济政策及基本面均表现积极，成交量将随着供应扩大而维持增长。
中指研究院则认为，今年一线城市率先启动严查经营贷、消费贷违规流入房地产市场，居民信贷环境明显收紧，一定程度将促使需求更加理性释放。值得注意的是，一线城市购房需求旺盛，近两年调控政策逐渐被市场消化，市场呈现回升态势，但规模较往年高点仍有一定距离；另一方面，新房供应端仍有放量空间，供应量增加将有效带动市场需求释放。
“整体来看，一线城市受调控政策影响，短期市场热度将有所降温，房价更趋平稳。但在供应端改善的带动下，旺盛的购房需求仍将支撑市场交易规模保持在较高水平。”中指研究院表示。
