“房地产联动，一地一策”的机制会在一定程度上遏制不合理的征地，但集中供地会考验房地产企业的资本，无疑会加速企业间的分化。
3月31日晚，北京发布2021年第一批商品住宅用地出让公告，共30块，建筑规模345万多平方米，总起售价1035多亿元，投标保证金210多亿元。从规模上来说，单一的土地供应相当于去年任务的一半以上。
值得注意的是，30个地块分为7类招标规则，很多地块叠加了两个招标规则，比如竞拍政府产权份额高标准的建设方案和竞拍公租房高标准的建设方案。
在业内人士看来，“房地产联动、一地一策”的机制会在一定程度上遏制不合理征地。这也意味着，在精确的控制下，很难再生产出高价的土地。但土地集中供应会考验房企的资本，无疑会加速企业间的分化。
预计5月8日将确定29块上市地块
公告称，北京一次性挂牌的30个地块涉及12个区，其中中心城区15个项目，建设用地面积约占43%。其中朝阳区是供地“大户”，共推出10个地块；此外，海淀区2例，丰台区2例，石景山区1例。从环路来看，一大半的土地集中在五环路到六环路的区域，朝阳王思英只有三块地位于四环路和五环路之间。诸葛房搜数据研究中心分析师王小妮表示，这次供应的土地位置相对优越，弥补了北京主城区新建住宅项目的不足。
中原地产首席分析师张大伟表示，值得关注的好地块包括海淀书村、朝阳王斯营、东坝和崔各庄，以及昌平的东小口和生命科技园。他还说，从30块地的起拍价来看，占了去年住宅用地出让金(1736.9亿元)的近60%；整体建设规模345万平方米，相当于去年住宅供应量的57%(605万平方米)。相当于北京这次集中供地，完成了去年一半以上的任务。此外，从一次推出的30个案例的数量来看，年底将带来2万多套商品房的供应。
据悉，挂牌竞价的开始时间为2021年4月22日，截止时间为5月8日下午3点。预计5月8日将确定29个包裹归属。但房山区共有产权房用地以招标方式出让，招标时间为2021年4月22日，投标截止时间后立即开标。据悉，在3月底推出30块土地后，北京还将在7月和11月发布商品住宅用地转让公告。
值得注意的是，在这次土地供应中，首次引入了房屋销售价格指导机制。作为重要的政策工具之一，未来上市项目的房价是由前期预售引导到土地出让的。住房建设、自律部门和区政府组成联席会议，共同研究各地块的房屋销售价格指导意见，并在公告期内告知公众，开发企业将在土地招标过程中提交房屋销售价格承诺，作为未来预售的前提条件。
目前，已有近20个项目设定了“70/90”户型要求，兼顾了按需和改善需求。对此，中智研究院北京分院副院长李易峰也认为，集中供地也对户型限制做了适当调整，“套房面积”调整为“套房面积”，预留了一个
据了解，北京市规划和自然资源委员会会同市住房和城乡建设委员会，会同相关区政府等单位，建立了“房地产联动、一地一策”机制。在土地出让过程中，应加强综合政策，制定“政策工具箱”，结合出让地块所在区域的市场供求、功能定位等因素，合理确定招标条件和交易方式。
在上述精准调控的背景下，30个地块的竞价规则是多样化的。根据上市文件，新京报记者发现，招标规则大致分为7类。其中，位于朝阳、海淀及区位条件较好的分中心的6个地块，已采用《政府高标准产权建设方案招标规则》，其中朝阳区金盏乡的两个住宅用地备受关注。以及海淀区海淀镇树村棚户区改造中的B-1北地块。后者的初始价格为62.1亿元，是初始价格最高的土地，投标保证金已达12.5亿元。
值得注意的是，北京的土地供应正在向出租房倾斜。在这次集中供应的30块土地中，有15块涉及公租房的分配，其中包括房山区唯一的共有房产土地，也需要分配公租房。具体来说，公共租赁住房的分配大多表现为一种叠加条件。其中，8个地块采用公共租赁住房高标准建设方案竞聘招标规则，4个地块采用公共租赁住房高标准建设方案匹配竞聘招标规则，城市分中心地块采用国际人才社区住房高标准建设方案竞聘招标规则。
此外，30个地块中，共有9个采用高标准竞标规则，分布面广，涉及石景山、朝阳、丰台、通州、大兴和远郊，包括石景山区崖门口棚户区改造项目地块，综合底价超过5.5万元/平方米。
土地供应端的“个性化”调控
虽然有30块地的各种转让计划，但除了为共有房产设定的具体住房价格之外，每块地都设定了最高地价。当价格达到最高时，就涉及到对公租房建设的争夺，或者说是对高标准建设方案的争夺，以及对政府的产权份额的争夺。在业内人士看来，这标志着北京房地产行业监管向精控方向深入发展。
李易峰说，这个北京集中供地真正落地实施“房地联动、一地一策”机制，从供、销两端实现联动引导，将在一定程度上遏制非理性拿地行为。王小嫱也认为，北京此次的土地集中供应是呼应土地精准分类调控，集中性推出优质地块，促使开发商理性拿地，结合自身的财务状况谨慎拿地，在一定程度上缩小了优质地块的竞争，有利于房地产市场的稳定发展。
不过，张大伟则表示，这将对房企的资金链带来巨大的考验，如何准备保证金？这将成为未来一个月大部分房企面临的难题，“可以肯定的是，不太可能出现高价地了，北京摁住高价地的决心非常坚决，在土地供应阶段已经开始执行‘个性化’调控。”由此，张大伟预计，北京土地市场已经进入分化时代，房企也将加速分化。
