3月30日，首汇企业联合房地产服务咨询公司dtz在首信资本现场发布《疏解与重塑：2020北京城市更新白皮书》。该报告从发展过程、驱动因素、发展和挑战等方面对北京的城市更新进行了详细的解读。城市更新4.0进入智能化、高效化、可持续发展阶段，从而积极推动中国城市的现代经济发展。现阶段，通过强调物业更新的核心要素，将城市更新提升到一个更高的水平。这不仅有助于城市充分利用现有的财产和土地资源，而且通过协调设计促进城市中心的未来发展。
北京定位重新调整，突出强调首都功能
北京市政府通过实施《北京城市总体规划（2016年-2035年）》，调整城市空间布局，缓解非首都功能，优化提升首都核心功能；同时，加强历史文化名城保护，强化首都风貌、古都魅力和时代风貌的城市特色；提高城市治理能力，着力解决“大城市病”；改变规划方式，保证规划的实施。在全球化与世界一流城市研究小组和网络对2018年世界一流城市的排名中，北京从2010年的第12位上升到世界第4位，仅次于伦敦、纽约和香港。
2019年，北京将继续明确首都功能核心区的战略定位，努力打造政府环境优良、文化魅力突出、人居环境一流的首都功能核心区。规划突出中央政务功能保障、民生改善、旧城整体保护、非资本功能救济、街区保护更新。同时，还调整优化了土地利用结构，城市公共服务设施占规划区总面积的比例由11.1%提高到12.2%；大幅提升公共空间规模和服务能力，公共空间面积占比从34.4%提高到38.9%。
挖掘、改造存量资产是为城市创造更大经济效益的主要措施
现有的城市发展与有限的土地供应之间的矛盾是推动城市更新的主要原因。2010年，北京共启动建设用地面积2292万平方米，但到2018年降至520万平方米。商业用地更是稀缺，北京柳城区推出的商业用地规划建筑面积从2010年的557万平方米下降到2018年的73万平方米。这意味着大城市依靠增量发展的模式已经逐渐成为历史。如何挖掘城市现有资产，改造现有项目，为城市创造更大的经济效益和社会效益，已经成为当前大城市发展的主旋律。
主要城市建设用地趋势(万平方米)
来源：CREIS
与其他世界级城市相比，北京的城市更新更具挑战性。随着京津冀协同发展计划的出台，北京继续缓解不符合首都功能发展的产业。根据北京市政府的数据，在过去的五年里，北京有2648家一般制造企业和106个物流中心。在缓解、整顿和促进升级专项行动中，北京市清理拆迁土地6828公顷，退耕还林1683公顷。同时，在资源和人才高度集中的地区，2018年北京常住人口比2017年减少16.5万人。
北京市区商业用地供应趋势
来源：CREIS
城市更新已经成为提高北京全球竞争力的引擎。通过分析北京五年来第三产业的构成，可以看出批发和零售仍然是北京经济最重要的支撑。由于北京在解构过程中主要解构了几个大型集中批发市场，批发零售比重较2013年有所下降，但仍占总量的44%，而金融业比重从2013年的16%上升了3个百分点。其中，信息传输、软件和信息技术服务发生了很大的变化2%，可以说是北京经济发展的重要支撑产业。
2019年北京第三产业构成情况
来源：北京市统计局
城市更新项目满足政府和企业需求，为投资者创造更大商业价值
城市更新多是通过对老旧项目的更新改造为城市实现腾笼换鸟的同时，项目用途和物理性质的改变不但满足了政府对于城市新功能的定位，同时也能更深层次的满足企业的需求。对投资者而言，城市更新项目由于收购价格低于市场价格，通过改造之后不但可以通过租金的大幅提升获取收益，同时通过改造也可以大幅提升物业价值，获取物业增值收益。
戴德梁行首席政策分析专家魏东表示：“北京的首都属性及近几年大力推动的疏解非首都功能为北京的城市更新创造了巨大的空间，原有的在城区内的制造业、批发零售业等产业在疏解之后遗留的土地及其上物业经过升级改造不但可实现资产升级和升值，同时可为城市创造更高的经济效益。”
