虽然2021年物企进入房产经纪行业的动作屡有发生，但到了2022年，相关消息却寥寥无几。头部物企为何再度加码布局房产经纪业务？在地产行业景气度下行的背景下，物企的经纪业务究竟还有多少发展空间？
重燃热情
事实上，物企入局房产经纪行业由来已久，要在2001年，万科租售中心就已成立，2014年，碧桂园服务也成立了房产经纪部门。
不过，中指研究院报告显示，受房产经纪低频高价的交易特点以及物企在管项目分散等因素限制，起初，经纪业务并未引起物业企业足够重视。
但临近2021年，物企跨界的动作开始频繁出现。2020年12月30日，恒大房车宝正式揭牌。2021年1月，万物云宣布将二手房经纪业务“朴邻”与房屋租赁业务“为家”两个品牌融合升级为“朴邻租房”；龙湖官宣了全新品牌“塘鹅”，涵盖房屋租售、房屋装修业务。同月，碧桂园服务推出租售业务新品牌“有瓦”。
除建立独立品牌外，物企还频繁地与房产中介平台展开合作。如在2021年8月，碧桂园服务宣布，将在房产经纪领域与世纪宏图不动产达成战略合作。同年10月，同策好房宣布，新城悦服务以数亿资金战略入股该公司，双方将在物业社区资源方面展开深度合作。
不过，2022年来，物企入局房产经纪行业的消息却大幅减少。在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，物企对房产经纪业务的热情程度，与房屋租售市场的表现息息相关。
他认为，2021年初，受政策利好、租售市场活跃等因素影响，物企参与房产经纪业务的热情较高。但到了2022年，疫情影响叠加地产行业下行，让房地产中介平台的业务受到影响，物企自然会评估风险，缩减对相关领域的投拓。而进入第三季度，楼市出现边际回暖，又会吸引物企重新加大经纪业务，同时，部分陷入困境的地产中介平台也急需资金进行发展。因此，双方再度开启合作。
逆势增长
但在2022年，地产行业的不景气使楼市交投的活跃度出现下滑。据克而瑞数据显示，2022年1-8月，重点135城的新房成交面积同比下滑41%；重点20城的二手房成交面积同比下滑37%。
在此背景下，各大中介平台的业绩也开始下滑。贝壳中期业绩公告显示，2022年上半年，贝壳实现总交易额12255亿元，同比下降46.5%。其中，存量房交易的总交易额7676亿元，同比下降42.1%；新房交易的总交易额4154亿元，同比下降50.6%。同期，贝壳的营业收入为263.25亿元，同比下滑41.33%；净亏损24.85亿元，同比下滑214.30%。
而我爱我家三季报显示，2022年前三季度，企业实现营业收入88.85亿元，同比下滑0.69%；净亏损2.19亿元，同比下滑145.92%。
但与房产中介平台相比，部分披露经纪业务收入的物企业绩呈现出增长态势。半年报显示，2022年上半年，碧桂园服务房地产经纪服务收入1.96亿元，同比增长65.1%；绿城服务物业资产管理服务（包括房屋置换服务、车位业务等）收入3.15亿元，同比增长4.4%。招股书显示，2022年一季度，万物云房屋销售及租赁经纪业务的收入为1.85亿元，同比增长15.91%。
在行业龙头企业业绩大幅下滑的同时，物企旗下的房产经纪业务为何能够实现增长？
在柏文喜看来，在疫情影响叠加地产行业下行的背景下，楼市交投清淡，致使房产中介平台的收入下滑，部分地区的业务也在收缩。而物企租售业务规模较小，依托自身的房源优势与成本分摊效应而使得业务成本较低，抗风险能力较强，在房产中介平台业务收缩之后，可以迅速弥补市场空间，进而实现逆势增长。
景晖智库首席经济学家胡景晖也认为，物企开展房产经纪业务具有独特的优势。物管企业更接近业主，对于房源有把控，能及时了解业主出租、出售的动态。此外，物企还能在管理中心设立房屋租售门店、培养物业管理人员作为兼职经纪人，实现资源的复用，减少门店租赁成本与人员成本。
走向融合
虽然房产经纪行业在2022年颇受打击，但未来其仍有继续发展的空间。
CIC灼识咨询数据显示，2021年，国内房产交易中经纪服务的渗透率为49.8%，同期通过经纪服务产生的房产交易总交易额达12.7万亿元，对应的佣金收入约3210亿元。灼识咨询认为，未来经纪服务的渗透率仍将增长，预计在2026年可达61.6%，而对应的佣金收入可增至5270亿元。
胡景晖表示，物管企业的传统业务，也就是住宅物业管理服务业务的增长前景相对有限，需要通过开展增值服务来提升盈利能力。而随着房地产进入存量时代，房屋租售，特别是二手房交易以及房屋租赁的市场空间依然很大。也因此，物企可以通过开展房产经纪业务来寻找增量。
但他认为，物企的优势区间是在小区内部，若是将房产经纪门店开到小区之外，就会失去这一优势。如果物业公司想在管理的社区之外拓展房产经纪业务，最好的选项是与专业房产经纪平台进行合作来完成。
万物云CEO朱保全也曾表示：“我们是物业公司，不是中介，也不会在万科物业服务以外的小区去做二手房交易。”
事实上，在近期的两期收购案中，两家头部物企也都强调了要与被投资企业进行“互补”。
在收购合富辉煌股份的公告中，碧桂园服务表示，该收购事项将促进并加强双方的未来合作及优势互补，令集团得以加强房地产经纪业务及物业增值服务的发展。此外，双方可以共享在房地产经纪服务的线上线下资源，提高运营效率。而据观点网报道，万物云方面表示，参投宅猫找房主要是针对业务市场分布，寻求场景互补。
在胡景晖看来，虽然物企在开展房产经纪业务上有一定优势，但在这一领域，房产中介平台更具专业性，这是物企难以达到的。除了上述两者之外，互联网科技公司也能通过搭建流量平台的方式，帮助两者更好地开展房产经纪业务。未来，物企、房产中介企业以及可以提供流量平台的科技公司在资本层面走向融合，或是大势所趋。三类企业合作拓展房产经纪市场，会成为行业未来的必由之路。
