对于中国很多地方的房地产市场来说，高品质的学区房是一个“永恒”的话题。最近，深圳、上海等城市的学区和招生制度再次大动作，学区再次成为焦点。然而，即使面对严格的楼市调控，高品质学区房的价格似乎还是各行其是。
一涨再涨
"现在400万元以下的深中学区几乎没有."面对记者的咨询，罗湖区天北区从事房地产中介的胡经理也很惊讶。“去年深圳房价上涨，优质学区房可以说是涨价的排头兵。虽然深圳刚刚出台二手房交易参考价格，整体市场已经降温，但是优质学区房还是火起来了！”
走在天北四路和北里南路上，深圳中学很多培训机构的广告和学区的广告信息都非常醒目。虽然周边社区大多是近20年甚至超过20年的建筑，但是因为优质度的加持，价格上涨。以80年代建成的玉田社区为例，由于公寓面积小，拥有深圳中学和翠北小学的双优质学位，以及可能拆迁的理念，一直是学区投资者关注的焦点。据记者调查，该小区二手房参考价为每平米9.88万元，但一个35平米的房主挂牌价格已达到670万元，相当于每平米19万元。“去年5月同类型公寓成交价格仍在465万元左右。前一年同类型公寓成交价格还是9万元每平米，涨幅非常惊人。”胡经理说：“春节后对高质量学区的需求仍然很大。对于这个小户型，很多客户选择一次性付清，所以不受参考价影响。”
福田的百花和红荔村是深圳传统的优质学区，这里的学区价格更是坚挺。“参考价格出台后，这里的学区房价格并没有下降。”黄经理说：“金茂丽都23平米的挂牌价格现在是730万左右。3月初刚卖出一套720万，客户一次性付清。”在深圳，在集团化办学的趋势下，一些中小学被比较有名的教育集团纳入自己的办学范围，也成为了房价上涨的催化剂。“春节前后我看了看梅林村附近的房子。我看到的房子也从930万元涨到了960万元，因为区里的学校都并入了教育组。”
在记者的调查采访中，几乎所有受访者都认为深圳的教育资源仍然供不应求，优质基础教育资源更是供不应求，平衡有待提高。优质的学区房正是需要的，所以更有价值，更受投资者青睐。“虽然不能说好学校就能取得好成绩，但是孩子读完书还是可能赚很多钱的。他们能不吸引人吗？”黄经理说。
那么，非优质学区房和优质学区房有什么区别呢？离玉田社区不远的徐飞华大花园也以小面积住宅为主。二手房参考价5.04万元每平米，业主挂牌价格6万元每平米左右。另一方面，参考价格出台后，深圳二手房市场陷入博弈阶段。深圳市房地产中介协会发布的最新数据显示，上周(3月15日-21日)，深圳二手房网上签约1026套(含自助网上签约)，较上月增长3.8%。从连续4周的网上签约数量来看，低横盘趋势非常明显。
可以说，由于学区的特殊属性，价格变化往往保持自己的规律。
漫长的过程？
根据上海一居房地产研究所发布的报告，这项政策是基于教育改革的目标和精神，也反映了2020年上海学区住房市场的风险和问题。根据Cree数据库监测的数据，2020年上海新建商品住宅平均成交价格为每平方米55994元，同比增长2.5%。例如，2020年新建商品住宅平均成交价格为每平方米99359元，同比增长17.7%。自从上海推出“学位分区制”的新录取规则以来，学区房价一直在动，有市场消息指出，上海知名双学位小区美苑房价大幅下跌。但这是否意味着外界预期的市场拐点已经到来？
“我觉得学区房不会马上凉，但是学位房的降温模式已经启动了。上海新政之所以不能从根本上给学位房降温，是因为在没有优质教育资源的情况下，单纯通过设计分饼规则无法解决供需矛盾，家长的焦虑无法缓解。名校因为喜人的升学率而出名。高考看一个率，重一个率。中考看高中比例。”广东省住房政策研究中心首席研究员李说。
为了实现均衡的教育质量，近年来各城市采取了许多措施。在深圳，深圳龙华区教育局近日修改了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》。其中，我们就录取分数线的标准、深户和非深户的分数线计算、大学区和单区的加分项目征求公众意见。但对于新入学方式能否降低学区热度，市场有不同看法。近日，北京市海淀区房管局会同区市场监督局加大对上地、万柳等区域性房屋交易中介机构的执法检查力度，对涉嫌炒作“学区房”概念、借机哄抬房价、未经业主书面授权委托建房等违规行为进行查处取证。
有业内人士指出，学区房是二手房市场的风向标。一旦学区房市场降温，区内二手房价格必然受到影响，也可能成为调控的重点。易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，对于家长和购房者来说，在这样的教育改革政策下，应该积极了解政策改革初衷的改革思路，即“教育资源均等化”，理性择校，理性买房。
