5月份，居民中长期贷款比上年同期少增3379亿元。当月30个大中城市商品住宅成交面积同比减半。看来房地产市场的回暖还是不明显。
从中央和地方政策来看，近期房贷利率、首付比例、公积金支持、限购限售等措施的松绑正在加速。但据记者从不同城市的居民和房产中介了解，随着疫情的缓解，各地尤其是一二线城市的看房热度和成交量明显上升，但分化明显，存在一些制约因素，如疫情反复、房价看跌、三四线城市改善型需求和观望情绪浓厚等。
一般来说，房贷数据一定程度上滞后于房地产销售。综合机构分析，目前房地产的景气度仍处于较低阶段，销售回暖既是行业信心回暖的结果，也是前提条件。多位中介告诉记者，目前新房市场新开盘数量在下降，热门楼盘“人满为患”。但也有一些期房因为担心“烂尾”而持续遇冷。对于二手房来说，因为之前一些热门城市限购限售政策的影响，以及大部分业主低位惜售，市场活跃度明显下降。
有分析预测，考虑到信贷需求复苏缓慢，5年期以上的LPR(贷款市场报价利率)仍有下调可能，估计空间为15BP。随着疫情叠加的缓解和城市政策效应的进一步传导，6月信贷增量有望进一步提升。然而，商品房销售和居民信贷可能还需要两个月的时间才能正式回升。
购房者“蠢蠢欲动”
“现在房贷利率很便宜。首套房最低能达到4.25%，房价也下来了。这绝对令人兴奋。”来自三线城市的张强(化名)早就想换房了。最近房贷利率一路下调，让他感到兴奋。此前，他所在的城市放宽了限售限购政策。他只需要卖掉现在的两室一厅的房子，再买一套，就可以享受首套房的贷款政策。
从5月份的成交来看，根据克而瑞的数据，30个监测城市预计成交面积为1318万平方米，环比上涨4%，但仍比去年同期下降59%。5月房地产百强企业月度业绩环比增长5.6%，同比下降59.4%。虽然环比一直在回暖，同比降幅也没有明显扩大，但压力依然不小。
在此背景下，很多地方在支持刚需的同时，从二季度开始双管齐下，重点通过因城施策吸引张强这样的改善型住房需求。中原地产研究院数据显示，今年已有超过150个城市发布房地产调控政策，创下历史纪录。仅在5月份，就有100多个城市发布了110多条稳定楼市的新政策。
张强所在城市的一位房产中介告诉记者，随着各项政策的落实，他手中的成交量明显增加。然而，因为开发商资金紧张的消息，很多购房者开始担心拍卖未完成和建筑质量差，转而购买二手房。“像我们这样的小地方，肯定是以新房为主。一是大家都有住新房的想法，二是二手房和转让费麻烦。”张强告诉记者，考虑到提前交房的不确定性，以及开发商的雷电对房屋质量的影响，他也开始考虑二手房。“只要物业和周边设施都没问题，你也可以行骗
虽然一线城市很少松绑楼市，但远郊甚至周边城市也是不错的选择。比如“北漂”多年的李伟(化名)，最近得知北京周边楼市政策松绑，考虑在河北燕郊入手一套房子。
作为北京众多通勤族的选择，燕郊楼市在2017年后因限购等政策持续降温。目前，许多热门住宅区的价格已经减半。比如李伟喜欢的首尔甜城，均价已经从当年的近4万元/平方米，降到了1.5万~ 1.8万元/平方米左右。
此前，记者从当地银行和中介了解到，燕郊已经放开外地人限购政策，可享受首套房4.25%利率和20%首付的最新政策。成交量和看房客户明显增加，某聚划算小区3天成交十几套，超过上月全月成交量。
信贷乏力背后还有担忧
但是这些需求很大一部分还没有落地。央行公布的5月份信贷数据显示，反映居民住房需求的中长期贷款增加1047亿元，虽好于4月份，但同比仍减少3379亿元。这也意味着，今年以来，居民中长期贷款单月增量同比持续下降，2月和4月甚至出现罕见的负增长。
事实上，这与5月份的房屋交易量是一致的。券商分析，房贷数据普遍在一定程度上滞后于房地产销售，目前房地产的景气度仍处于相对较低的阶段。
销量的回升既是行业信心回升的结果，也是前提条件。那么问题出在哪里？居民购房信心何时能恢复？
张强的心一直在拖延，但主要有两个考虑：房价和资金。“现在这种环境下房价不可能大幅上涨。如果我有刚性需求，我肯定会去卖锅里的铁，但是现在有一个住的不急，换大房子的钱也不够，只能观望。”张强说，虽然房价低是一个很好的起步机会，但是就是不忍心卖房，没有办法回笼资金。再加上疫情的影响，从事调味品批发销售的张强明显感受到了家庭收入的下降。短期来看，他和妻子在减少开支的同时增加了储蓄。
但目前不同城市的矛盾是不一样的。张强所在的城市，二手房开始逐渐回暖。
的时候，不少二线城市甚至一线城市的新房市场却比二手房市场火爆，甚至已经有开发商将此前首付6个月交齐的条件缩短至15天，相应折扣也取消了，但其中分化也较为明显。来自苏州、杭州、成都，以及深圳、广州、北京等地的多位中介人士对记者表示，目前带看和成交量已经明显回升，但新房和二手房、楼盘与楼盘之间的分化较为明显。因为此前限售、限购等政策的限制，目前即使松绑，多数位于核心区域的房主也不愿低位出售。加上新房因为区位等原因往往价格更低、房贷更优惠、促销活动较多，二手房市场远比新房市场冷淡。
“新房限价导致与二手房倒挂不少，短期看是好事，但是政府放地、开发商拿地积极性可能就小了，好楼盘会越来越少，还有人担心长期下去建筑质量也会变差。”一位深圳房产中介人士对记者表示，目前深圳南山区、福田区等价格倒挂明显的热门楼盘秒光，但是其他东部区域的楼盘则卖得比较慢。
国金证券地产分析师杜昊旻认为，参考2014~2016年的宽松调控周期，政策落地后市场销售需要一定恢复时间，预计8月全国商品房销售额单月同比或将转正。据国金证券(600109)监测，6月4日～10日40个重点城市商品房成交合计407万平方米，周环比下降7%、同比下降46%，其中一线城市、三四线城市明显改善，二线城市环比回落；二手房市场上，17个重点城市普遍增长。
对于信贷需求，浙商证券(601878)首席经济学家李超认为，预计随着各项宽信用工具落地、疫情形势向好，实体信贷需求进一步回暖，6月信贷增量大概率较5月进一步改善。但居民住房贷款修复速度相对较慢，预计5年LPR后续仍存在降低15BP的可能性。
