刚刚披露的数据显示，1-4月份，全国房地产开发投资下降2.7%。虽然1-3月仍增长0.7%，但1-4月已逆转为下降2.7%。主要原因是受疫情影响，4月份房地产项目线下规划、报建、开工、销售均受到影响。1-4月房屋新开工下降26.3%，土地购置面积下降46.5%，占开发投资的90%以上。
此外，竣工有利于开发商回笼预售资金。但受疫情影响，物业交付受影响，开发商资金链紧张，1-4月竣工面积同比下降11.9%，也拖累了开发投资。除了疫情的外部影响，部分开发企业对行业走势持悲观态度，拿地和建设积极性下降。主要驱动因素是销售端的持续疲软。1-4月，全国商品房销售面积和销售金额同比分别下降20.9%和29.5%。
疫情因素对就业密集型服务业造成了一定冲击。此外，去年以来，部分居民收入受到影响，预期减弱，购房意愿持续下降。央行最近的一项调查显示，23.7%的城镇居民倾向于“增加支出”，比上季度减少1.0个百分点；倾向于“多储蓄”的居民占54.7%，比上季度增加2.9个百分点；倾向于“更多投资”的居民占21.6%，较上季度下降1.9个百分点。居民购房意愿下降，传导到前端开发商，表现为拿地开工意愿下降，拖累开发投资。而且开发商整体还是用推广来稳定资金链。
1-4月，东部地区商品房销售面积降幅小于中部地区，但全国商品房销售金额降幅大于销售面积降幅。这意味着“降价促销”仍是开发商的主要营销策略。从“五一”假期和近期市场调研来看，在珠三角、长三角各大城市，除了少数核心区的新房项目外，大部分新项目仍以降价为主，甚至以低于周边同类二手房的价格作为吸引购房者入市的营销策略。
3月份，70个城市中有38个城市的新房价格仍在下跌。如果房价下跌，会对开发商拿地开工产生负面预期，也不利于购房者积极入市。此外，4月开发商债务风险仍在蔓延，导致金融机构对开发商的风险偏好较低。1-4月开发商到位资金同比下降23.6%，降幅甚至大于2020年疫情期间。
由此可见，目前在商品房市场量价齐跌、全产业链下行的趋势下，资金主体对开发行业的风险偏好已降至历史最低水平。分项来看，占资金来源15%左右的国内贷款，1-4月下降24.5%，表明银行、信托等机构放贷意愿下降。目前预售资金监管严格，银行和信托贷款积极性必然继续下降，对新开工影响较大。
此外，占资金来源近一半的销售收入，包括首付、预付款和抵押贷款，1-4月分别下降37%和25.1%，降幅分别比1-3月扩大6和6.3个百分点，显示了4月疫情对新房销售的影响，以及疫情蔓延更加频繁时居民购房动力的降低。金融数据
5月15日，央行、银监会发布通知，对使用贷款购买普通自住房的居民家庭，首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于同期贷款市场报价利率减20个基点，第二套商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。也就是说，央行对首套房房贷“降息”，新的首套房最低房贷利率为“LPR-20个基点”，二套房仍为“LPR 60个基点”。
央行此举凸显差异化住房信贷政策设计更加精细，重点支持新市民主导的首套房需求。显然，目前楼市的低迷，除了2020年疫情后调控政策的收紧，金融、土地、财税等一揽子长效机制的落地，以及近期疫情的影响，更多的是房地产供需错配，即新市民是购房主体，但对高房价的支付能力较低。所以更多的政策应该集中在如何降低购买成本上。
基于这一判断，国家对当前楼市下行趋势有了全面客观的认识，即行业已经连续5-6年徘徊在历史最高水平，包括开发、销售、价格，都停留在历史最高水平。与此同时，经济转型仍处于关键时期。近期经济增速叠加疫情因素，楼市购买力下降，行业下滑。未来要加大降成本力度，包括地价、房价、贷款、税费等，进一步降低成本，适应新市民的购房需求，使供需相匹配，保持房地产平稳健康发展。
