2022年已经过去三分之一，房企流动性压力持续。
RealData最新报告显示，今年前4个月，房企境内外债券融资合计约2350亿元，同比下降41%，降幅较今年一季度收窄2个百分点；4月房企到期债务压力重回400亿元缺口。中国研究院数据显示，4月份房企信用债和境外债发行规模分别为368.87亿元和28.85亿元，同比分别下降49.6%和80.46%。
值得注意的是，近期央行、银监会、证监会、深交所等部门分别召开专题会议传达学习中央政治局会议精神，均提到保持房地产融资平稳有序，支持房地产企业发行债券等合理融资需求。与此同时，近期各地密集出台政策松绑楼市。
“市场信心仍需要时间修复，存量债务也需要时间处置，融资短时间内不会大规模启动。”5月7日，中国指数研究院企业部副研究总监陈星通过微信对记者表示，随着政策边际放松，信用债尤其是并购的融资；债券，有望得到推广。
国内融资规模占比超过80%
4月份，房企发债规模大幅下降。据RealData统计，4月份，房地产领域境内外债券融资63笔，较上月减少23笔，发行规模约617亿元，环比减少30%，同比减少34%。
其中，4月份境内债券融资530亿元，环比下降25.4%，同比下降32.7%；境外债券融资约87亿元，环比下降47.9%，同比下降41.2%。单月海外融资占比不足15%。
“受风险偏好影响，资金主要流向信用好的国企和头部民企，中小房企很难受益。存量风险没有化解，到期债务没有偿还，难以启动新一轮融资。”陈星表示，受疫情和宏观经济影响，房地产市场销售端疲软，短期内难以快速恢复，恢复市场信心仍需时间。
从融资成本来看，信用债和海外债融资成本小幅波动，信用债平均利率为3.48%，环比下降0.37个百分点，同比下降0.95个百分点。境外债务平均利率为5.55%，环比上升1.49个百分点，同比下降0.35个百分点。
就房企而言，4月份，华润共发行债券80亿元，是当月发行金额最高的房企，平均融资利率为3.4%；法华(600325)的信用债利率为4.8%，而招商蛇口(001979)仅为2.4%。此外，中远集团和九龙仓地产分别发行了多只票面利率低于4%的海外债券，其中中远的利率最低，为3.8%。
“今年以来，央行降息，货币市场相对宽松，资金成本下降，房地产融资利率也随之下调。国有企业受企业性质影响，信用等级高，融资成本普遍低于民营企业，但部分财务长期稳定的民营企业融资利率也处于较低水平。”陈星表示，一些民营企业的杠杆率过高。
“3月份，多家房企获得并购；总计1780亿元的一次融资，但从4月份开始，新增融资量明显放缓。”中国研究院在报告中指出，中国企业的并购金额与美国企业的并购金额还有很大差距。a、实际资金到位，而贷款企业不一定能尽快获得相应的资金。并购的发行。房企发行a债可以保证募集资金及时落地，但截至目前，发行主体只有招商蛇口、建发、保利、信达、中国铁建(601186)等企业，发行总额62亿元，覆盖面较窄。”
在发债规模下降的同时，房企偿债规模依然巨大。RealData数据显示，4月份，房企境内外债券到期规模约为1013亿元，环比下降5.8%。到期净债务396亿元，偿债缺口升至400亿元。
政策暖风频吹。据RealData统计，4月29日至5月5日的7天内，全国主要城市公开发布鼓励和放松调控政策22次，与3月全月水平持平。城市调控主动调整，点燃了房地产市场销售回暖的希望。房企的“自造血”能力也将在一系列利好环境下加速提升。
此外，近期央行、银监会、证监会、深交所等部门分别召开专题会议传达学习中央政治局会议精神，均提到保持房地产融资平稳有序，支持房地产企业发行债券等合理融资需求。
如深交所5月4日发布的《关于支持实体经济若干措施的通知》(以下简称《通知》)所述。
支持房地产企业合理融资需求，支持房企正常融资活动，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目，促进房地产行业平稳健康发展。“从长期来看，房企融资政策面一切向好，但是从政策到实操尚存在一个过程。”同策研究院在报告中指出，《通知》中特别提及“合理”“正常”的融资需求，以后融资将一切企稳，过去的融资盛况或不复往昔。
克而瑞研究中心也认为，目前来看，抓销售回款、提升自身造血能力，保证现金流安全、优化债务结构、防范流动性风险仍是企业保持财务定力及稳健经营的关键。
