“目前苏州楼市两极分化严重，核心区域价格倒挂，物业去化率可达90%甚至100%，基本靠抢，‘秒光’。而区域位置稍微偏中心的项目就很难去，对分销渠道依赖度很高，占比70%以上。”苏州某30强房地产公司营销策划张瑜(化名)告诉记者。
继4月11日将二手房限售期由5年调整为3年，放宽异地购房社保条件后，4月21日，苏州再次出台政策：首次使用公积金贷款，个人由45万元提高到60万元，家庭由70万元提高到90万元。
虽然政策继续放宽，但受疫情影响，苏州部分地区的新房售楼处和二手房中介门店近期纷纷关门。据克而瑞苏州统计，截至4月20日，4月苏州市区商品房供应面积为7.87万平方米，同比减少93%；成交面积24.99万平方米，同比减少74%。
区域极化
张瑜负责的项目位于苏州市郊的苏苏合作区。去年年底刚开盘的时候，因为价格优于同区域的其他项目，苏州的环线刚需市场竞争非常激烈。"前两天去污率达到40%左右."
不过，张瑜也表示，在那个时候，它受疫情的影响没有那么严重。如果以目前的市场状况打开，“就很难达到这样的数据。”
事实上，受龙疫情影响，苏州住建局年后曾发文要求“暂停线下大型开盘、发货、促销等聚集活动”，随后随着疫情变化暂停部分线下售楼部开盘。“基本上现在很多售楼处只能在网上看到。”张瑜说，目前，能集中开盘的项目并不多。
柯睿监测数据显示，3月苏州有9个项目在售，去化开盘率高达60%，是近半年去化率较高的月份之一。值得注意的是，苏州区域板块市场分化持续加剧：园区和狮山核心板块表现最佳，园区两个价格倒挂“日光”；其次，新城板块，去污率可达60% ~ 80%；而绝大多数板块去污率不足40%，且以3%~5%的提成比例大量分布。
“核心区的倒挂价格，比如园区的奥体、新区的玲珑、狮山，基本都要‘抢’。”张瑜对记者坦言，“如果能在非核心区集中开放上卖出5个成绩，已经是相当抢眼的数据了。也是能卖出20%到30%的好项目。当然，还有更糟糕的。所以非核心区域的房地产项目，基本上认证的时候都是滞销的，对分销渠道依赖很大。”
在持续低迷的市场形势下，开发商不得不通过各种优惠政策吸引购房者，以价换量。“在一些非核心的偏远地区，一些项目以工抵工、员工房的方式进行推广，最低折扣可达6折或6.5折。非核心但尚可的板块正常折价在10%到97%左右，有的可以是30%到15%。”
此外，在相城区部分项目8.5折至8.8折的基础上，物业费、停车券、家电等。也给出了，但去污率低至20%。
记者以买家身份咨询了苏州连锁店经纪人李达。对方表示，“受疫情和行业下行的影响，今年苏州很多项目的成交量都很差，有些项目卖不出去。在现有折扣下，可以谈其他优惠。”
克尔数据显示，1-3月，苏州商品房供应面积101.19万平方米，同比下降35%；成交面积140.94万平方米，同比下降40%。二手房市场的成交量也不容乐观。一季度苏州市区二手房总成交量为9853套，与去年同期成交量相比直接腰斩。
没有迎来楼市“小阳春”，4月份受疫情影响。苏州楼市不可避免地迎来了“休眠期”。部分新房售楼处和二手房中介门店关闭，直接影响新房客户访问量和二手房访问量。
截至4月20日，苏州市区4月商品房供应面积7.87万平方米，同比减少93%；成交面积24.99万平方米，同比减少74%。近25万平米的成交量，还包括前期网签数据的延迟；二手房也是如此。4月以来，苏州二手房成交1846套，仅为去年同期成交(4491套)的41%。
嘉里苏州分析师认为，短期内苏州楼市的变化与疫情能否得到有效控制密切相关。如果疫情得不到缓解，楼市将继续休眠；一旦疫情得到控制，楼市会慢慢恢复。
为刺激苏州楼市，苏州自4月以来连续出台两次“松绑”政策。
4月11日，苏州出台新政：一是二手房限售期由5年改为3年；第二，非本地户籍(外地人)在苏州买房，3年内社保(个税)不用连续缴纳2年，只要累计满2年即可；第三，外地人可以在卖房后2年内不需要社保或税单直接买房。
10天后，苏州再次放宽政策，提高公积金贷款额度：首次使用公积金贷款，个人从45万元提高到60万元，家庭从70万元提高到90万元。
截至目前，苏州已经开始松绑限售、限购、公积金。据江苏柯睿分析，待苏州疫情基本好转后，楼市将重回正轨。但从去年四季度开始，这种下行趋势很难在短时间内扭转，因为市场信心需要时间修复，在疫情影响下，公众的消费观念会更加谨慎。
不过，在张瑜看来，“现在的政策救市只是不痛不痒的层面，建立市场信心、改善市场还有很长的路要走。”
值得一提的是，今年一季度，苏州没有住宅用地成交。3月28日，苏州今日发布。
年首批次集中供地公告，推出15宗涉宅用地，总占地面积83万㎡，总起拍价227亿元，将在5月9日、5月10日正式竞拍。
