今年以来，已有60多个城市发布了宽松政策。图/IC图
今年以来，各地楼市调控逐步放松。截至目前，已有60多个城市发布宽松政策，从降低首付比例和房贷利率、放宽公积金贷款要求、放宽落户政策和发放购房补贴，到放宽限购、限贷、限售等“五限”政策.从单向政策到综合政策，从三四线城市到以郑州、兰州、青岛、哈尔滨、苏州为代表的二线城市，房地产调控进入新阶段。
稳增长是今年宏观经济的重中之重。房地产作为我国的支柱产业，必然成为防风险、保民生、稳增长的重要抓手。值得注意的是，在“不炒”的基调下，面对中国不同地区房地产市场的显著差异，各城市如何更好地执行“一城一策”？热点城市和非热点城市如何调控？政策宽松的尺度如何把握？
从降低首付到放松限购限售。
自今年2月底以来，许多城市降低了首付和房贷利率。比如温州、南通、佛山、重庆等地区部分银行下调首套房首付比例，福州、晋中、南宁等地区下调公积金房首付比例。
以佛山为例，部分银行非限购区域首套房首付比例至少为20%。在驻马店，购买二手房首付比例为30%，部分新房项目商业贷款首付比例为20%。
与此同时，很多城市的房贷利率都有不同程度的调整。杭州首套房贷利率普遍由5.7%下调至5.3%，二套房贷由5.9%下调至5.5%；广州、苏州有个别银行的房贷利率可以低至4.6%。
一些城市还有发放购房补贴、放开落户政策、提高公积金贷款额度等措施。而对楼市影响较大的“五限”政策出现松动迹象，更具有信号意义。
在省会城市的放松管制中，郑州成为第一个破局者。3月1日，郑州出台房地产新政，明确规定子女、近亲属在郑州工作生活的，鼓励老年人来郑州投亲靠友养老，允许与家人一起购买新房。更为关键的是，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷政策。这意味着郑州取消了“房认贷认”。
随后，兰州的房地产调控政策也有所松动。除了通过老人和小孩两个维度定向松绑限购，还取消了“认房认贷”。
此外，青岛部分地区将苏州二手房限售由5年改为3年，秦皇岛取消限购，衢州也取消了限购。
对于越来越多的城市出台房地产松绑政策，广东省住房政策研究中心首席研究员李表示，这是为行业纾困。行政干预的调控手段本来就是短期的，是根据楼市的风向来调整的。楼市热的时候拿起来，楼市冷的时候退出或者松绑，这很正常。
今年的《政府工作报告》指出，要把稳增长放在更加突出的位置。房地产作为我国的支柱产业，其稳定性不仅关系到行业本身，还影响到建筑、建材、工程机械、家居等上下游行业。
回顾过去两年，房地产调控“五限”政策试图放松时，总是被叫停。比如2020年上半年，政策调控“一日游”的城市有12个。如今在“一城一策”的思路下，部分二线城市的“五限”政策有所松动。虽然都是定向松绑，但是信号意义重大。然而，市场上仍然存在许多疑问。限购限贷限售放松能否成为主流？放松的尺度会有多大？
在58安居客房产研究院分院院长张博看来，限购放松的城市会更多。总体来说，“五限”政策的逐步放松会在全国更大范围内铺开，但涉及的城市会明显倾向于市场供大于求的中小城市，而一二线热点城市整体放松的可能性极小。
李认为，在限购之前，有必要退出限售，让存量房流动起来。另外，限贷松绑一定要做，一定要做，不能拒之门外。因为退出限贷容易导致加杠杆炒房的现象，所以限贷政策的调整，比如首付30%到20%，取消认房认贷，必须监控杠杆的变化，不能违规加杠杆，不能引发新一轮的投机。最重要的是控制杠杆。比如首付必须是自己或者直系亲属的，必须通过管理。另外，要控制消费贷款和经营性贷款，不要非法流入房地产市场。
热点城市与非热点城市的调控选择
那么，哪些城市有条件放松房地产调控呢？
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹表示，从抑制投机投资的角度来看，目前房地产市场已经发生了很大的变化，大部分城市房价上涨的预期已经没有了。
基本上没有太多人去炒房，在这种情况下，大多数城市可能会放宽房地产调控，也有条件放宽，但是少数热点城市不具备条件，主要是担心炒房。值得关注的是，我国各大城市不仅经济发展、消费水平不同，房地产市场供需关系也存在明显的分化。一二三四线城市如何调控？热点城市与非热点城市调控政策如何抉择？
郑州、哈尔滨和兰州虽然是省会城市，但和很多深度降温城市都有一个共性，就是市场的供需处于长期失衡状态。张波表示，此类省会城市房屋交易市场降温的同时也会带动土地市场降温加速，加之房地产金融侧前两年的管控加强，导致房企拿地的信心明显不足。在土地市场和一二手房交易市场的连环效应影响下，市场的低迷会长期存在，这也是此类城市政策全面快速放松的重要原因。因此，此类省会城市下一步出台控制供给并提升需求的政策对市场影响更为直接，包括供地政策的调整、拉动自住型需求积极入场。
“但是，并非所有省会城市的基本面都趋于一致。不少热点的省会城市，例如杭州、南京、西安、成都等，本身的供需相对均衡，甚至有的城市依然呈现供不应求，只是由于前期调控从严导致部分自住型需求无法入场，此类城市一旦全面放松极易导致市场热度过快上升，甚至投资性需求重新抬头。”张波说。
