百强房企一季度销售业绩几乎“腰斩”，被市场寄予厚望的“小阳春”似乎缺席。然而，开发商的交易“喜讯”近日在北京楼市再现。北京商报今日记者梳理发现，近日，包括华润、中海、龙湖乃至阳光城(000671)在内的多家房企发布成交“喜讯”，耀眼的红色背景，巨大的数字，各大开发商迫不及待地传递这种“喜悦”。从市场一线，北京商报今日记者走访注意到，北京新房市场回暖迹象已逐渐明显。虽然节目数量的大幅增长并不能代表交易量，但“人气”回升却是不争的事实。
乍暖还寒的时候，北京的楼市也是忽冷忽热。在披露成交“喜讯”的背后，是开发商在营造一种“想象”的氛围，还是市场真的火爆？
热门、爆雷房企都发“喜报”
告别沉到谷底的悲观。目前北京的新房市场虽然没有全线火爆，但从市场传递的信息来看，这波行业也很热闹。成交量持续走高，开发商成交“喜讯”近日再现北京楼市。
根据华润置地北京公司发布的海报显示，“欢乐李润花园、橡树湾、永定公馆”三个新品入市，7天销售额达到100亿元。其中，橡树湾项目半小时成交286套，成交金额19.54亿元。
惠得利开盘销售额50亿元，位列北京热销榜第二；中建银月首次成交228套；龙湖京能西首次开盘实现认购金额8亿元。就连爆雷的地产公司阳光城也发出了“喜讯”，“红盘效应，营销第一”。
北京市住建委数据显示，2022年3月，共有19个项目取得预售许可，其中住宅5719套，新增可售面积约57.36万平方米，其中新建项目约占40%。与2月新增供应相比，住宅项目总量环比上涨81.44%，开发商推盘意愿增强。
和硕机构首席分析师郭毅表示，目前北京新房市场交易的核心问题是市场明显的“二八分化”。我们确实看到一些项目，销售情况非常理想，甚至可以说出现了热销的情况。但这类项目在北京市场占比很小，大部分还处于比较低的状态。结果是，虽然有“热点”，但楼市整体表现并不如预期。
经过寒冬的洗礼，房地产行业终于迎来了复苏期，前期积压的住房需求得到了密集释放，从而形成了传统意义上的楼市“小阳春”。但在刚刚过去的3月，楼市似乎并没有想象中的那样，“小阳春”行情没有达到预期。
诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年3月诸葛找房监测的40个城市新房销售面积为1447.65万平方米，环比上涨16.59%，同比下跌50.21%。同时，从一季度新房成交情况来看，一季度40个城市新房销售面积4312.68万平方米，环比下降25.84%，同比下降39.32%。这进一步印证了房地产市场仍处于复苏阶段，整体表现依然疲软。
但值得注意的是，北京3月份的销售面积较上月大幅增长，环比增长76.3%。这也得益于北京楼市的韧性和较强的自我调节能力，导致其成交规模明显回升。
售楼处里的“忙碌”
“我最近一直很忙。前脚刚送走一个客户，后脚又排上了。有时我甚至要“委屈”两三组客户去看一下
同样的情况也出现在一些之前就已经很难的“难”地产项目上。2021年上半年，北京新房市场供应达到顶峰，一个又一个新房项目出现，意向购房者眼花缭乱。供应量增加的同时，一些被冷落的项目也被抛在了后面。
“目前可供选择的房子不多，月底就要清算了。”一位去年初入市的项目销售人员告诉记者，与刚刚入市的新盘相比，他们最大的竞争优势就是提前交房。一些想买新房又急着想住的客户会把注意力集中在。“新房交付快，最近成交的两套是婚房需求。这些客户是我们目前的重要客户。”
事实上，“难”的项目大多是以解构为目的，用各种手段“折腾”。在现场，记者还注意到，中介机构的看房人几乎是售楼处的两倍。随着房地产市场下行，各大开发商越来越依赖渠道，比如签订代理协议，提高佣金比例，以达到快速回款的目的。
对此，和硕机构首席分析师郭毅表示，现在买房的人越来越理性，新房项目很多，也提供了比较的空间。订阅数量似乎也在激增。但不容忽视的是，退订比例也同步上升。也就是真正从订阅到签约的变化并没有看起来那么好，所以存在数据偏低的状态。即便如此，渠道还能引流，至少说明“人气”回来了。
一切等网签定夺
交易有多喜人，就有多热闹，最后落地就是成绩。而且还得通过官方渠道，也就是网签数据来确认。委员会的网签数据虽然准确，但是不及时。
，具有明显的滞后性。这个滞后周期，可能是几个月，也可能是一年之久。不过在当前节点，开发商应该会积极推动网上签约，因为网签滞后也就意味着回款滞后，这几乎掌握了“钱紧”开发商的命脉。即便开发商方面保持积极，但真正数据呈现也需要一个过程。动辄几十亿的销售数据并不具备参考价值，而网签数据的滞后性也有可能在未来几个月才会“翻红”。所以不能盲目听信“市场好了、房价要涨”之类的说法，购房者还是要以“需求”出发。
“网签数据滞后，有主观性，也有客观性，目前更多是客观性原因造成的。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，居民收入减少，购买能力下降，二手房置换周期延长，这些都将影响到未来一段时间开发商网签数据的呈现。
对于未来北京新房市场走势，王小嫱表示，北京市场潜在购房需求犹存，目前的购房者需求释放受一些因素延迟，随着时间的推移，积累的购房需求会逐步释放，我们预计北京市场热度在今年5-6月左右有明显的改善。
郭毅则表示，从目前市场状况来看，4、5月更多是一个“保持”的节奏。目前虽然外部环境给到了一些政策利好的预期，但北京调控仍未出现丝毫放松的情况。如果是这样一个市场状况，那么北京新房市场的销量水平其实还是会持续保持在一个稳定的状态，因为并没有真实的利好释放出来。
