2021年下半年以来，全国楼市骤然冰封，无数民营房企深陷流动性泥潭，雷声不断。
相反，大型央企和一些地方国企却开始了逆市扩张之路，几乎包揽了所有的招标、拍卖和拿地，在并购阶段也大获成功。
3月31日，在HKEx规定的上市公司发布年报的最后一天，被业内称为“盈利王”的央企中国海外发展股份有限公司(简称“中海地产”)发布了2021年度业绩公告。
面对市场的下行周期，中海董事局副主席、执行副总裁、首席运营官、首席架构师罗亮在业绩会上霸气回应：“战略稳定是我们的基因，但我们绝不会为了刻意的稳定而失去任何超常规的发展机遇，也绝不会因为稳定而在投资市场上融了血。”
企业董事局主席严建国也明确表示，2022年将根据形势和市场变化，积极推进蓝海战略，抓住行业并购机遇，提升市场份额。
盈利能力下滑势头难挡
财报数据显示，2021年中海地产销售合同金额达3695.0亿元，同比增长2.4%，位列嘉里榜单第六位，在国有房企中仅次于保利。
盈利能力方面，公司实现营业收入约2422.4亿元，同比增长约30.4%；全年利润约430.62亿元，同比下降约9.7%；股东应占利润约401.6亿元，同比下降约8.5%。
虽然16.58%的股东净利率仍处于行业前列，但相比上一年度超过30%的股东净利率，显然，在整体市场的波动下，中海也受到了不小的影响。
有业内人士向观察者网指出，在存量房时代，行业越来越规范，拿地成本更加透明，房地产的暴利已经不复存在。增收不增利已经成为房企的常态，尤其是现在市场销售受阻，直接加速了这一进程。
数据显示，中海2021年直接营业成本1852亿元，同比增长42.5%，远高于营业收入30%的增幅。
同时，受市场低迷和部分合作伙伴影响，去年企业投资收益公允价值损益下降36.5亿元至55.4亿元，同比下降39.7%；而合资企业为集团贡献净利润人民币36.9亿元，同比下降24%。
中海作为央企巨头，融资优势依然明显。截至2021年末，企业资产负债率为58.9%，净贷比32.3%，加权平均融资成本仅为3.55%，持有现金1309.6亿元。
要知道，民营房企都在5%以上，就算是头部稳健的代表；中小上市房企融资成本往往超过10%。
超1600亿新增土地98宗
得益于超低的融资成本和充足的现金流，在去年下半年同业普遍减少拿地甚至变卖资产回血的时候，对于中海来说无异于一场饕餮盛宴。
中海地产CEO张智超在业绩会上表示，去年下半年企业的投资占全年投资的63%，投资的规模和质量都很高，很多项目的回报都很理想。“包括深圳4宗、广州3宗、南京3宗，这些核心城市的投资对今年的销售增长目标和未来利润形成了良好的支撑。”
此外，今年年初，中国海外发展还完成了对广州亚运城项目的股权收购，交易对价约为37亿美元
整体拿地方面，2021年中海地产公司新增土地储备98宗，权益购地金额1610.2亿元，新增价值3822.1亿元。
甚至标准& amp一向对国内房企“坦诚”的国际评级机构标普也给予中海BBB稳定评级。其在研报中称，中海2021年投资的土地主要位于一二线城市，将支撑公司2022年的合同销售。而今年土地拍卖降温、竞争缓和或并购活动，将为中海收购低价地块提供机会。
发力收并购市场，提升市场份额
此外，中海地产对2022年楼市走势的判断也是本次业绩会上投资者关注的焦点。
严建国认为，在过去的9个月里，随着市场的大幅下跌和行业的重新洗牌，房地产行业正式进入下半场。上半年房地产行业高速增长，到处都是机会。一定程度上也是野蛮生长，泥沙俱下。下半年，房地产将迎来大的变化，市场逻辑、市场形态、行业格局都与上半年有较大不同。
他表示，房地产下半年，“三大分化”的特征将进一步显现。一是市场分化，一二线城市和强三线城市将是主战场；二是行业分化，房地产行业正在经历大洗牌，行业集中度将继续提高；第三，企业差异化，行业利润率下降，容错率下降，精准管理能力强，产品和服务口碑好，才能在竞争中取胜。
在这方面，中海地产将继续巩固和深化。
经济增长好、人口净流入的重点城市；发挥财务稳健、资金充裕、综合发展实力强劲的优势，努力抓住危机中的机遇；继续向管理要效益，坚持现金流为王，加快周转；根据形势与市场变化，积极推进蓝海战略，抓住行业并购机会，提升市场份额等策略。事实上，随着出险房企日渐增多，中海早已成为并购市场中众多卖家“追捧”的对象。
2022年2月15日，中海地产与中国农业银行(601288)在北京签署300亿元意向性并购融资战略合作框架协议，该笔为国内首单央行和银保监会支持的重点房企并购贷款。
在2022年1月、3月，中海分别以36.88亿元、62.4亿元完成对广州亚运城、上海杨浦城建江浦项目的股权收购，成为项目最大股东；同期，中海宏洋分别以10亿元、10.24亿元收购雅居乐义乌、徐州三项目、龙光汕头项目股权。
对于接下来的收并购计划，张智超透露，今年1-3月份，中海地产总投资额已超过200多亿。而从去年行业出现大的波动调整开始，中海已前前后后评估了上百个项目。现在还有一些在继续接洽、 继续谈判之中。
“我们特别关注收并购的风险防范，对回报率也有较高的要求。中海无论是在大的收并购，还是项目收并购都有丰富经验。同时，我们也有充足的财务资源来保障收并购的实施。” 张智超补充道。
