房地产市场的下行趋势仍在继续。国家统计局数据显示，截至今年2月底，全国商品房待售面积57026万平方米，比2021年末增加6003万平方米，创历史新高。其中，由于居民购房热情明显消退，观望情绪持续加剧，住宅待售面积增加5552万平方米，环比激增24%。
CRIC监测数据显示，2月份百城商品房库存达到60874万平方米，同比增长5%。尤其是三四线城市，狭义库存(指已完工现房待售)和去化周期同比涨幅在不同能级城市中居首，大幅超过百城平均值。同时，百城广义库存(指现房库存和期房库存之和)有一半以上积压在三四线城市，基数较大，短期内潜在库存风险仍然较大。
在业内人士看来，如果库存压力和风险不解除，房企销售资金回笼速度将进一步放缓，现金流压力也将加大。同时，面对楼市的意外降温，购房者的观望情绪在增加，三四线城市的市场在没有大的利好推动下，仍将大概率回调。
楼市供需矛盾加剧。
今年1-2月，房地产市场出现了“供大于求”的局面，主要是市场交易低迷造成的。目前，房地产市场已经连续8个月出现成交环比下降。在这种压力下，供需矛盾进一步加剧，库存压力会进一步放大企业的债务压力。
CRIC监测数据显示，2022年2月，百城商品房狭义库存达到60874万平方米，环比微降1%，同比增长5%。
具体来看，一线城市中，仅上海市狭义库存保持环比跌幅不变。虽然供应量明显萎缩，但居民购房热情不减。新项目平均去化率一直维持在80%左右的高位，10万元/平方米以上的高端市场依然一房难求。上海货场，招商云溪，苏河王，开盘当天售罄。
北京供需偏弱，整体狭义库存与上月基本持平，同比微降3%。广州和深圳的房地产市场持续低迷。但得益于供应的显著收缩，狭义库存环比呈下降趋势，但同比继续上升，因此潜在的库存风险值得警惕。
二线城市中，大部分城市库存较上月变化不大，增减幅度在5%以内，而青岛、沈阳、武汉等北方及内陆城市2月底狭义库存均超过2000万平方米，位列本月底狭义库存前三。
四线城市由于供应萎缩，狭义库存环比小幅下降，不同城市降幅均在5%以上，不同城市间分化继续加剧。
但从广义库存来看，截至2022年2月底，继续高位震荡，达到384796万平方米，环比微增0.2%，同比增长3%。
不同能级城市广义库存较上月变化不大，增减幅度均在1%以内，总体高位保持稳定，同比有所增加。其中，一线城市增长8%，在不同能级城市中排名第一，主要是去年基数较低；二、三线的涨幅为1%~5%，而
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，由于缺乏作为一二线城市的吸引力，以及外地购房需求不足，三四线城市近年来的销售数据普遍疲软。
销售受阻导致库存积压。报告显示，截至2021年11月底，100个城市一、二、三线新建商品住宅库存总量分别为3052万平方米、2.66亿平方米和2.25亿平方米，环比增速分别为3.2%、1.5%和2.6%，同比增速分别为-2.9%、-0.9%和6.7%。同时，100个城市中，1234线新建商品住宅库存去化周期分别为10.2个月、11.9个月、13.8个月。三线城市的这个数据明显大于一二线城市。
今年2月，这一数字进一步扩大。国家统计局公布的数据显示，截至2月底，商品房待售面积57026万平方米，比2021年末增加6003万平方米，创历史新高。
克而瑞的数据显示，目前百城库存消化周期已持续提升至19.5个月，不同能级城市保持上涨。一线城市增至12.96个月，二线城市增至18.05个月，同比涨幅均超过40%。目前库存风险基本可控。三线去化周期已达23.25个月，逼近疫情高峰期(25.18个月)，明显高于百城平均值，同比增长83%，居不同能级之首，去化风险已经浮出水面。
统计显示，去化周期较长的10个城市中，有8个城市为三四线城市，包括防城港、廉江、河源、梅州、福清、惠州、铜陵、北海，去化周期均超过30个月。
对此，严跃进认为，“库存风险会对房企经营目标的完成和债务风险的化解形成障碍。对于上述城市，更重要的是积极营造更好的去库存环境。如果库存压力和风险不解除，房企销售资金回笼速度将进一步放缓，现金流压力也将加大。”
事实上，从近期三四线城市的表现来看，已经出现了一些主动去库存、刺激购房需求的新政，包括防城港、北海的首付比例。
从25%降至20%，河南新乡落实契税补贴20%政策，荆门对大学生在中心城区购房给予一次性购房补贴，保定取消被动式超低能耗建筑商品房限购政策等。克而瑞方面则指出，狭义整体库存或将延续高位持稳，供需延续疲软是大概率事件。虽然多地陆续出台了降首付、降房贷利率等多重利好政策“托市”，但整体行业信心已大不如前。
市场企稳尚需时日
不过需要注意的是，进入3月份以来，各地房地产市场回暖迹象增多。
中指院日前发布的数据显示，3月以来代表性城市房地产市场成交量总体上升。其中，一二线城市环比升幅较为明显，但受去年高基数影响，同比降幅进一步扩大。
具体来看，3月1日~27日，四个一线城市新房成交总量较2月上涨12.0%。其中，北京升幅显著，达80.4%；广州升幅34.0%，位居第二；二线代表城市方面，3月以来成交总量环比上涨32.3%，同比下降47.4%，其中苏州升幅显著，为67.4%；福州次之，升幅为53.4%；三线代表城市成交总量环比下降10.4%，同比下降75.5%。
西南证券研报也显示，3月1日~26日，其重点监测的全国43个城市商品房累计销售面积环比上涨9.4%，同比下降45.8%。其中，一线城市同比下降40.5%，环比上涨7.6%；二线城市同比下降41.0%，环比上涨199%；三四线城市同比下降56.0%，环比下降6.1%。
“除上海外，其余一线城市成交量均明显回暖，北京回暖态势尤为明显，环比上涨73.4%；重点监测的二线城市中，除杭州和南京外，其余城市成交量均呈现环比上升；三四线城市表现各异。整体来看，长三角、大湾区等区域的城市表现较好。”该研报指出。
虽然各家机构给出的数据不尽相同，但重点城市房地产市场成交量环比上升的态势在各口径数据上均有所体现。
此外，二线以下尤其三四线城市对房贷利率的调整不断，房贷利率仍处在下行通道。据贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据，3月贝壳研究院监测的103个重点城市中，主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.60%，分别较上月回落13个、15个基点，创下2019年以来最大单月降幅。
不过值得注意的是，当前三四线城市成交颓势尚未完全扭转，中指研究院监测的三线代表城市成交量整体环比下滑10.4%。
业内人士表示，3月以来部分城市房地产成交回升，也在一定程度上体现了稳定房地产市场运行系列举措的效果。但各线城市表现有所分化，三四线市场还在继续调整，同比降幅仍然较大，市场完全企稳尚需时日。
