经历了2021年的大起大落，房地产如何跟进，广泛牵动着市场相关人士的心。全国两会期间，政府工作报告的简短表述为2022年房地产行业定下了基调。
需要注意的是，“房住不炒”仍然是中国房地产业的政策。但在“稳地价、稳房价、稳预期”的指导下，房地产“因城施策”的工具箱更加灵活，更加关注新市民的住房需求。房贷下调，首付下调，新一轮地方政策宽松即将到来。
不少业内人士认为，今年中国GDP增长目标定在5.5%左右，房地产的支撑作用依然重要。房地产调控可能会因地制宜地进一步放松，政策优化的空间会进一步加大。
房地产症结：缺乏信心和风险传染
2021年房地产的严峻形势将持续到2022年。
从销量来看，各能级城市的销售压力依然不小。银河证券数据显示，2022年2月，30个城市新房销售面积同比增长-27.30%，环比增长-42.10%，一二三线城市数据全部恶化。在楼市“风向标”深圳，近几个月二手房成交量跌至十几年新低。
土地市场方面，CRIC监测的1月份城市土地拍卖率达到25%，房地产企业尤其是民营企业拿地积极性依然不高。不仅买地难，一些临危不乱的房企财务危机还在暴露。最新陷入还债风波的龙光，直言遇到了流动性困难，类似房企不在少数。
广东省住房政策研究中心首席研究员李认为，房地产的良性循环在商品房市场上表现为：土地可以顺利出让，开发商可以积极主动拿地开工，房屋可以顺利销售交付，开发商可以再次拿地。目前这种销售惨淡，预期不振的局面，显然不利于行业的良性循环。
北京盛高投资创始合伙人、首席投资官李凯在接受采访时表示，当前房企面临几个重要问题：销售下滑严重、预售资金监管政策变化、融资收紧。
“从1、2月份的同比数据来看，很多企业都在削减一半，很少有企业能够承受这种量级的销售下滑。房地产开发靠杠杆，用一半的经营性现金流还债不现实。”李凯认为。
目前房企债务危机频发，既有外部原因，也有多年来粗放的发展方式。
全国政协委员莫天全认为，在房地产市场高速增长的年份，房企普遍采用“高负债、高杠杆、高周转”的模式，导致行业存在一些固有问题。比如房地产和金融体系的过度结合，一旦企业资金回流受阻，融资受限，偿债压力就会明显增大，从而影响金融体系的稳定。
此外，在规模扩张的需求下，企业拿地积极性高，土地竞价模式导致地价快速上涨，进而带动房价上涨；房价上涨预期进一步强化了住房的投资属性，居民投资投机需求增加，也加剧了房价上涨的动力。高房价已经成为解决大城市居民住房问题的主要障碍之一。
因此，无论是从解决短期风险的角度，还是从长远发展的角度，中国房地产行业都已经到了抛弃老路，探索新模式的关口。
解题密码：“新市民”与经济适用房建设
3月4日，银监会和央行发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》，优化住房金融服务，满足新市民的住房需求。“新市民”主要是指因就业、子女上学等原因来到城镇常住，但未取得当地户籍或取得当地户籍未满三年的各类群体，涉及约3亿人次。
上海证券分析师金文熙认为，支持新市民的合理住房需求将为商品房市场注入新的需求。平安证券认为，新市民潜在住房需求的加速释放，可以为当前楼市提供一定支撑。
韩毅智库主任、首席研究员张华东在接受第一财经采访时表示，要实现房地产软着陆，满足“新市民”的住房需求也很关键，但这类居民的资质可能存在一些问题，比如没有取得户籍，社保年限不够长，后续相关配套政策值得期待。
同时，政府工作报告提到，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租市场，推进保障性住房建设。在政策支持下，预计2022年保障性租赁房将迎来爆发式增长。
张华东认为，全面实施经济适用房租赁，一方面可以帮助“尽力帮助新市民、年轻人等”。缓解住房困难”；也是在实行租购并举。对于房地产行业来说，可以提供不同类型的供给，满足各种需求，对经济、房地产开发投资和需求都可以起到支撑作用。
莫天全说，住房模式应该从“购买”转变为“租购并举”。在加大保障性租赁房建设的同时，促进租房者享受公共服务的权利，解除租房者的后顾之忧。
因城施策：政策调整期已经开启。
3月初，郑州发布通知，提出多项措施刺激楼市，包括取消认房认贷、人才购房补贴、降低住房贷款利率、推进安置房建设改造等。郑州此举被业内认为具有重要的信号意义。
放眼全国，今年以来，温州、南通、佛山、重庆、赣州、菏泽等城市下调首套房首付比例，福州、晋中、南宁、北海等城市下调公积金购房首付比例，楼市适度宽松已经超过十个。这些城市的买房人群，首付成本将明显下降。
开年这波调控动作，实际上奠定了楼市“因城施策”的基调。张化东认为，如何让房地产市场软着陆，“因城施策”是比较重要的，根据各个城市房地产市场的实际情况，在房价可控的条件下，满足合理的住房需求，特别是出台支持改善型需求的政策。
他表示，三四线城市“限购限贷”政策放松、行政性政策退出，是确定性的事件。普通二线城市大概率会采取郑州的方法，多方面共同发力，满足合理的住房需求，同时保证行业处于相对平稳健康的状态，没有进一步增加各方杠杆，风险也相对低。
广发证券(000776)研报称，目前需求端政策主要集中在三四线及以下级别城市，且多落脚于“限贷”调整，对“限售、限购、限价”的调整仍是“半遮面”，本次两会定调“支持合理住房需求”后，部分地区或因城施策，迎来需求端限制政策的实质性突破。
光大证券(601788)认为，“多孩政策”和“居家养老”所带来的合理改善型购房需求，有望获得进一步支持，改善型购房信贷支持力度有望进一步提升，包括放宽“认房/认贷”标准、下调二套房首付比例、下调二套房按揭利率等，具体方式由地方政府执行。
如何助力房企走出行业性困境，莫天全建议在加大对国企、央企融资支持力度的同时，强化对优质民企的资金支持，如鼓励民企偿还海外债、对民企国内债进行适度展期等，帮助企业恢复信用，稳定企业预期。
此外，建议地方灵活制定监管规则，在维护购房者权益、稳定市场预期的同时，提高企业资金使用效率，保障上下游供应商合法权益，畅通上下游资金链。在“保交楼”监管与资金使用效率间寻求新平衡，因企施策、“一楼一策”，合理释放预售资金。
