房地产“一城一策”逐渐增多，广州作为一线城市，下调房贷利率成为重要信号。第一财经记者注意到，在政策宽松从供给端“点状”转向需求端的同时，各地楼市也悄然发生变化，销量、价格、拿地热情都在回升。不止一家机构指出，未来会有更多城市跟进放松限贷。
从目前市场交易和政策放松的特点来看，大部分一二线城市在二手房率先回暖后，刺激新房市场的需求更加迫切。来自广东、江苏、浙江三省的中介从业者均向记者表示，相比二手房，各地新房去工业化压力更重，开发商急需还钱，因此扶持和优惠力度明显更大。同时，考虑到房贷更好的质量和息差，地方银行会根据市场环境和自身情况做出更多调整。
国家统计局最新数据显示，中国70个城市在经历了4个月的大幅下跌后，1月份出现企稳迹象，其中一线城市率先企稳。华夏研究院中国指数事业部市场研究总监陈文静指出，考虑到去年同期基数等因素，今年上半年房地产销售将继续触底，宽松政策带来的销量增量由点及面扩大仍需一段时间，但行业整体困局有望被逐步打破。
多城政策导致超重
最近，世界各地的银行一直在不断支持抵押贷款。其中，重庆、菏泽、赣州部分首套房首付比例已降至20%，菏泽、赣州二套房首付比例也有所下调，菏泽最低40%。也有南宁、郑州这样的城市卖二手房。前者将公积金首付比例降至30%，后者提出降低二手房交易个人所得税的方案。据第一财经记者了解，如果叠加一些开发商的促销活动，部分中小城市尤其是非限购城市首套房最低首付比例可低至10%。
最重要的信号来自广州。2月21日下午，四大行同步下调当地房贷利率。其中，首套房利率由之前的LPR 100BP(5.6%)下调至LPR 80BP(5.4%)，二套房利率由LPR 120BP(5.8%)下调至LPR 100BP(5.6%)。广州成为行动的一线城市后，市场格外关注是否会有更多城市跟进。
据记者了解，目前其他一二线城市并没有明显的新一轮松绑，其中北京的中介和银行员工均表示没有相关消息。苏州、成都等地的中介也表示，当地的首付比例和利率水平没有明显调整。成都某中介透露，目前当地部分银行首套房可以做到5.63%的利率，但大部分银行仍在5.88%，二套仍在6.125%。
尽管目前各地松绑步伐不一致，但从去年四季度开始，已有超过40个城市从销售端“华丽松绑”。除了下调5年多的LPR报价，近20个城市启动了一轮房贷利率浮动基点的下调，不少三四线城市通过提高公积金贷款额度、降低公积金贷款首付比例、加大吸引人才力度、发放购房补贴等方式刺激需求。
根据《国土报》政策整顿效果初显。国家统计局最新数据显示，1月份，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均有所走弱。其中，一线城市新房价格由上月的0.1%变为0.6%，二手房价格环比上涨0.1%，与上月持平；二线城市新房价格由环比0.3%变为环比0.1%，二手房价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市新房和二手房销售价格分别下降0.2%和0.4%，降幅收窄。
注意三大划分
在当前的市场环境和政策变化中，有几个划分值得关注。
首先是城市分化。从以上数据也可以看出，一二线城市率先回暖，但三四线城市市场活跃度依然较低。在这种背景下，地方政府和银行都有自己的考虑。除了去库存，稳定物价和预期，银行还会综合考虑自身情况和市场环境变化。以重庆为例，该市房价同比增速已经连续4个月排名第一。近期部分地方银行降低首付比例或多或少与自身情况有关，尤其是考虑到房贷的优良质量和利差。行业内授信额度相对充足的银行有更大的动力去增加业务量，但在目前的环境下，需要放弃一定的利差来刺激需求。
在广州之前，“因城施策”加码的多是去库存压力大的二三线甚至四五线城市。对于广州大行集体下调房贷利率，有金融行业研究人士认为，这在一定程度上说明目前房地产行业在销售端的困难可能大于市场预期，未来会有更多城市跟进。不过，一位在江浙工作多年的中介表示，当地二手房市场已经逐渐释放了之前积压的购买力，新房也有所回暖，只是最近受疫情影响。据他了解，当地进一步降低首付比例的概率较低。
银行之间也有差异。据记者了解，目前各地下调利率或首付比例主要由国有大行发起，少数股份行也会相应调整。北京某银行信贷经理透露，虽然房贷
款性价比更高，但当前政策导向下，多数银行的信贷主力仍是小微企业等实体方向，而在LPR下调后这一部分的收益压力进一步加大，加上各地楼市情况不同，在零售端侧重消费仍是其所在行的重要方向。新房和二手房也是一热一冷。记者在采访和咨询过程中了解到，目前多数松绑城市对新房的刺激力度明显高于二手房，加上多数开发商急于回款，对首付比例的优惠更为明显。一位江浙地区的地产从业人士认为，这一方面可能是政府急于去库存，另一方面是“土地财政”压力，新房明显要比二手房更为迫切。
从国家统计局数据和中介反馈均可以看出，当前一二线城市的二手房市场整体较新房市场冷清，尤其在广州和深圳，两地新房价格分别环比涨了0.5%，但二手房分别下降0.2%和0.5%，与已经明显回暖的北京、上海对比有别。以广州为例，据中介反映，虽然突破指导价已有案例，但考虑到贷款程序繁琐等种种不确定性，多数二手房房主还在观望。
对于新一轮放松的信号，市场的乐观预期正在升温，对更多城市和银行参与到限贷松绑行动中的预期较为一致。但陈文静认为，短期内销售端的回升将以点状进行，考虑到去年同期基数等因素，今年上半年或将继续触底，从点到面的恢复仍需要一定时间。而政策从稳企业预期到稳购房者预期，市场成交规模环比回升等信号都表明，地产销售端的困局有望逐渐打破。
克而瑞地产研究数据也显示，上周全国新房供需环比双增。供应方面，全国重点城市共取得预售证面积140万平方米，环比增长33%。成交方面，一线北京、上海、广州、深圳四城新房成交规模均明显高于上周，北京、广州环比翻番，上海成交面积达到32万平方米，趋近年内周度最高值，环比增长61%。
