近日有消息称，菏泽几大国有银行调整了个人住房贷款首付比例，其中对无房贷记录、无房的购房者，首付比例从30%降至20%。记者从当地多家银行和中介了解到，该消息属实。
一位上市房企内部人士告诉记者，“菏泽多家银行确实下调了首付比例，开发商也接到了通知，但不知道这个政策能不能顶住压力。”
土地出让金大幅下降。
事实上，菏泽早在几年前就有救楼市的冲动。早在2018年12月，菏泽就率先宣布取消限售，当时引起了很大争议。但在城市的政策指引下，菏泽并未撤回关于取消限售政策的通知，随后引发部分三四线城市效仿。
“菏泽代表了中国广大四线城市的基本情况。因为这些城市的财政收入过度依赖土地财政，严控房市带来了更大的财政压力。”一位房地产行业分析师告诉记者。
但菏泽松绑限售政策并没有改变当地房地产市场下滑，土地难卖的局面。
58研究院数据显示，2018年是菏泽土地出让大年，当时土地成交额达到240亿元，随后土地出让收入逐年下滑，2021年土地成交额仅为67亿元。
中国指数研究院研究部副主任陈文静指出，近年来菏泽土地市场流拍频繁，市场情绪不佳。
“由于2018年土地供应过多，2019年供应开始井喷，导致随后几年商品房可售量持续增加，房企去工业化压力越来越大，市场成交量的增加通过以价换量实现。”安居客房地产研究院分院院长张博告诉记者。
根据中国房地产指数系统百城价格指数，截至2022年1月，菏泽新房价格同比已经连续下跌16个月，环比也在持续波动调整，房价下行压力较大。
2021年7月，有媒体报道称，恒大在菏泽的楼盘因为大幅降价，被菏泽住建局约谈调查。菏泽住建局称恒大项目定价远低于市场价，涉嫌不正当竞争。
在房地产市场整体转冷后，据中科院统计，去年10月份以来，菏泽新房成交明显下滑，新房成交面积同比下滑超过20%。
同时，菏泽面临更大的去库存压力。易居研究院数据显示，2020-2021年，菏泽商品房总供应面积710万平方米，总供应套数5.54万套，成交面积404万平方米，成交套数3.1万套，供需比为1.76。
“菏泽这次降低首付的目的是提振市场信心，市场情绪的改善将直接影响房地产企业拿地的积极性，有助于土地出让收入止跌企稳。”张博告诉记者。
预计会有更多的城市跟进。
自2021年第四季度以来，中国许多城市调整了房地产政策，如提高公积金贷款金额，降低公积金贷款首付比例和发放住房补贴。但上述措施对楼市需求的提振作用相对较弱，刺激作用不强。
据上交所消息，除菏泽外，重庆、江西赣州等地多家银行也在春节前后将首套房贷首付比例下调至20%。业内人士认为，菏泽等地降低首付的措施可能会导致更多城市效仿，尤其是城市基本面较弱、市场调整压力较大的三四线城市。
“商业贷款政策的调整，传递了市场触底的信号。由于2022年上半年仍处于房企债务到期高峰期，房企资金压力仍然较大，相关政策的出台也有利于稳定房企经营。”RealData的高级分析师潘浩说。
