“在我看来，深圳楼市调控这么多年，参考价是最厉害的。”高级房地产经纪人华洛(化名)开玩笑说。
2021年2月8日，深圳率先建立全国二手房参考价发布机制，发布全市3595个小区指导价。转眼间，一年过去了。今年，深圳楼市经历了太多：二手房成交量创15年新低，学区神话不复存在，房产中介的日子不好过，单边代理时代来临，买家从抢房到不敢买，卖家从乐观到动摇，投资者悄然离场.
可以说，深圳楼市拐点效应明显。如今，这个“控制工具”也被越来越多的城市使用。2022年，二手房参考价将何去何从？
“只涨不跌”不再被期待。
二手房参考价发布时，最有意思的是很多核心区域的豪宅价格被“腰斩”。比如南山于恒滨城、华润城的参考价定为每平方米13.2万元，与当时升温的成交价相差甚远。
随后，深圳买家发现各大房产中介平台的APP画风突然变了，没有业主的挂牌价格，只剩下参考价格。随后，深圳多家银行的二手房贷款按照官方二手房参考价进行审批。由于商业银行的贷款标准是按照参考价执行的，可以说很多买房人都是从最关键的资金层面卡住了喉咙。当时深圳有关部门对此解释为：公布二手房交易参考价格有利于加大二手房交易信息披露，引导市场理性交易，引导房地产经纪人合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。
在华洛看来，二手房参考价的威力体现在几个方面：成交量大幅减少，价格松动。更重要的是，很多买家和投资者心中“只涨不跌”的预期已经不再被期待。
二手房成交参考价格有多厉害？2021年2月，深圳出台二手房参考价后，当月深圳二手房成交量大幅下降至4166套，较上月的7008套下降40%。2021年3月，这一数据反弹至6789套，但却成为“最后的荣耀”——套。此后二手房持续下跌，去年10月一度跌至1605套。之后虽然成交量有所回升，但今年1月深圳二手房成交量回落至1557套，同比下降75.04%。全年来看，2021年深圳二手房累计成交40699套，较2020年的95273套下降57.3%，甚至低于2012年的57203套和2014年的57251套，创下近15年来的历史新低。
除了成交量大幅下降，二手房价格似乎也出现了松动的迹象，尤其是对于被称为“硬通货”的学区。此外，越来越多的业主愿意以参考价格或接近参考价格出售房屋。根据乐嘉研究中心数据，假设房屋参考单价为每平方米10万元，实际成交单价为每平方米12万元，偏差值为20%。2021年7月前，成交价格与参考价偏差在10%以内的交易不到20%，占成交的60%以上，说明当时的成交价格远高于参考价。去年8月份以来，偏差值小于10%的房子占比明显上升，10月份与9月份相比，直接上升了14个百分点。
除了率先出台参考价的深圳外，上海、成都、广州、三亚、东莞等城市相继出台了针对二手房市场的参考价、控制虚高挂牌、提高二手房网上成交价格等措施。
值得注意的是，粤港澳大湾区的深、广、莞相继实施二手房参考价政策，周边城市的协同调控似乎是方向。乐嘉研究中心认为，去年深圳楼市观望情绪极强，广州、东莞也相继出台二手房参考价政策。虽然参考价机制只针对部分热点房地产项目实施，但还是给当地二手楼市带来了非常沉重的打击。政策出台后，当地二手房数量和成交量再次大幅下降。
房企更迭，调控密集，政策底部出现，也是2021年全国楼市的关键词。与去年初不同的是，从去年底开始，一些城市开始出台稳定楼市的政策，包括宽松的公积金政策、人才购房补贴等配套政策。在这种新的背景下，二手房的参考价格是多少？
广东省住房政策研究中心首席研究员李认为，参考价的执行会有所降低，因为市场明显调整回来了，国家政策对楼市的基调转向了稳定。二手房参考价的本质是降低杠杆，同时也切断了二手房价格上涨带动的投机。由于参考价普遍低于成交价格和挂牌价格，也可能会给市场带来房价下跌的预期，也会对市场稳定产生不利影响。而且现在整个新房市场“卖一换一”的需求占主导地位，如果二手房市场继续下滑，对新房销售也是非常不利的。“我预测2022年二手房参考价执行范围不会明显扩大，或者维持现状。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，就目前的情况来看，参考价格政策的推动是相反的。
而会有所推迟，往往在二手房市场升温的时候政策会加码。而现在二手房市场普遍不景气，但这也不代表此类政策会退出，后续若市场炒作再现，相关政策也会继续加码，至少也说明二手房价格虚高的现象也可以被管控。“现在是参考价调整窗口期，如果价格继续往下调，可以贷款的额度就更少，二手房市场将更冷。”面对今年的深圳楼市，罗华也保持谨慎。
