1月28日，公募REITs再次传出好消息，上交所、深交所、中国结算公司发布基金沟通业务指引，为有需要的投资者提供补充退出渠道。
2021年是中国基础设施REITs公开发行的第一年。首批REITs产品表现良好，投资者认购踊跃。
展望2022年，多位受访REITs业内人士指出，随着各地保障性租赁住房项目的加速发展，他们很快将与首创的REITs相遇，公募REITs有望迎来新一轮扩容浪潮。
金融扶持租房业务力度增大
2021年7月，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》(以下简称《REITs试点通知》)。其中，直辖市和人口净流入大城市的保障性租赁住房项目纳入基础设施公募REITs试点。
2021年也是保障性租赁住房的元年。住房和城乡建设部部长王表示，“十四五”期间，我国将重点发展保障性租赁住房，进一步完善住房保障体系。
今年1月11日，在国务院办公厅举行的《“十四五”公共服务规划》新闻发布会上，住房和城乡建设部住房保障司司长潘蔚表示，要加快发展保障性租赁住房，重点关注人口流入大、房价高的城市。“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增650万套(间)，预计将帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。
据记者了解，“十四五”期间，保障性租赁住房“配额”较多的省市包括广东(129.7万套)、浙江(120万套)、江苏(50万套)、上海(47万套)、北京(40万套)、重庆(40万套)、山东省(40万套)。
中信证券预计，“十四五”期间保障性住房建设投资预计将达到2.34万亿元。其中，2022年投资预计达到5600亿元，将带动全国房地产开发投资增长2.7%。
2021年初，自住房和城乡建设部表态将加快发展住房租赁市场以来，政策频频强调加大对住房租赁业务的金融支持，积极发行住房租赁专项债券。
从融资情况来看，住房租赁专项债券一般是指为建设租赁住房或偿还住房租赁相关贷款而募集的债券，主要是公司债券。资金投入租赁住房的比例没有明确规定，但基本都在70%以上。
目前，在地方政府出台的保障性租赁住房相关政策文件中，明确支持符合条件的保障性租赁住房项目在基础设施领域开展REITs试点。
ICCRA住房租赁行业研究院院长赵冉对时代周报记者表示，住房租赁专项债券、REITs等融资方式本质上是债务的财产，但公募保障房REITs是直接融资，可以视为“IPO”行为。两者最大的区别是后者不会体现在企业的资产负债表上。
其次，前者更多面向机构投资者，而后者可以在二级市场交易流通。可以说公租房公募REITs介于债券和股票之间，比债券更灵活，具有波动小、分红频率稳定的特点，风险低于股票。因此，对于关系国计民生的租赁住房市场而言，公募保障房REITs是非常合适的融资工具。
公募REITs未来大有可为
经济适用房REITs工作在很多地方开展。
2021年11月26日，广州人才工作小组与中国建设银行广东省分行、建信基金、建信资本签署合作协议
目前上市的11只公募REITs中，覆盖范围包括生态环境基础设施、交通基础设施、园区基础设施和仓储物流基础设施。
2021年12月31日，国家发展改革委发布《关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》号文件，明确了进一步加快基础设施REITs试点工作的七项要求并作出部署。
今年1月17日，在中国证监会召开的2022年系统工作会议上，也提到了推动拓宽基础设施公募REITs试点范围。1月27日，国家发展和改革委员会(NDRC)宣布，中国有近100个项目正在大力推进基础设施REITs发行的准备工作。
随着各项机制的完善和政策的大力支持，2022年公募REITs有望迎来进一步扩容。1月28日，沪深交易所和中国结算有限责任公司发布了基金通信业务指引。符合条件的基金公司(直销)、银行、第三方销售机构等场外基金销售机构均可申请开通基金通讯业务的许可，为有需要的场外公募REITs投资者提供了补充退出渠道。
行业发展来说，不仅能够使住房租赁企业‘轻装上阵’，从真正意义上实现‘开发、运营、金融退出’的商业模式，而且将加速整个房地产市场的结构性调整。”赵然称。她进一步指出，公募REITs本身就是一种主动管理型工具，由于其每年收益分配比例不低于年度可供分配利润的90%，实际上是以全新的REITs租金分红逻辑改变传统房地产的高周转销售逻辑，从而避免房地产价格和租金过快上涨预期，这也是REITs被认为是房地产市场长期健康发展稳定器的主要原因。
