与往年相比，2021年房地产大宗交易市场的一个明显特征是交易量和价格同比大幅增长，市场热度持续攀升，但单笔成交金额呈下降趋势。
与此同时，近期出现流动性危机的房企资产包销售也引起了业内的关注。
易居集团CAIC(资产管理信息咨询服务平台)事业部研究总监冉立表示，2021年房企40%的大规模交易以办公为主。保险公司持有的写字楼、园区项目不多，但质量很高。在短期流动性危机下，未来不排除出售高品质园区和写字楼上架的可能性。至于议价空间，也要参考市场原则。
“总体来看，2022年大宗市场交易规模不会超过2019年同期，2019年是过去5年交易量最高的一年，市场交易量超过3500亿元。”
总营业额同比增长65.9%。
据柯睿资产管理统计，2021年全国32个城市总交易量为3326亿元，同比增长65.9%，平均单笔交易12.7亿元，交易笔数同比增长80%。
在柯睿的统计范围内，大宗交易是指国内房地产行业单笔成交额超过1亿元的商业地产交易，包括在建项目交易，但不包括纯土地和住宅交易。其中，多城市相关资产包成交额占比29%，一线城市成交额占比超过58%，是大宗交易的主力军。
就城市而言，每个城市都表现出鲜明的区域发展特征。比如在北京和上海，写字楼仍然是主要的交易业态，交易规模在60%左右。上海更受新经济资产投资青睐，数据中心年营业额超百亿元；深圳复杂交易占比大幅提升，超过写字楼；广州成为全年优质物流园区成交额最高的城市。
从投资端看，国内资本继续占据主导地位，TMT、生物医药和工业企业是年内自用的主要买家。投资型交易比重扩大，交易趋势向成熟明星项目集中，交易风格更加稳健保守，资本市场优质头部企业之间的交易逐渐形成闭环。
值得注意的是，写字楼和写字楼仍是上海大宗交易的主力军，近两年一直保持在500亿元以上，数据中心成为2021年增长最大的业态。2021年6月，普洛斯斥资60亿元收购世纪华通(002602)持有的腾讯长三角人工智能中心50.1%股权，创下中国最大单体数据中心新纪录。
广州的优质物流仓储园区占比远超其他一线城市，其中黑石集团收购了研发；f广州国际机场综合物流园项目两次。
2021年，综合体超越传统办公业态，成为深圳大规模交易的主力军。成交额占比超过50%，主要投资者为保险资金。然而，传统的办公楼仍然被企业的自用需求所主导。李宁、乔丹体育、深圳高速购买楼宇作为总部办公，2020年总部经济效应仍在持续。
“零售业务作为房企重要的第二曲线，正迎来新的发展机遇。”柯睿资产管理认为，发展零售商是房企“双轮驱动”的必然选择。随着办公资产证券化的发展，整体市值再次达到较高水平，未来发展空间巨大。
单笔交易金额减少。
以深圳为例，写字楼和研发的成交金额；d办公室逐年减少。据戴德梁行统计，2021年交易金额为140亿元，同比减少34.9%，但案件数量仍排名第一。综合体交易量大幅增长，交易总额达113.5亿元，占比35.6%，较2020年提升31.0个百分点。数据中心、长租公寓、杨康医疗等另类资产逐渐成为市场投资的新方向。
戴德梁行华南区资本市场部负责人陈俊如表示，2021年，从交易规模来看，小规模交易成为深圳的主流，单笔交易量在10亿元以下的占总交易量的80.5%。整体来看，市场氛围依然谨慎，在价格下行的背景下，大规模的物业交易正逐渐成为买方市场。
2021年市场投资需求明显下降，个人投资逐渐退出市场。据dtz观察，2021年，自用买家的成交数量占比较重。显然，总部的主动自用需求仍是传统主力。其中，自用买家主要是工业企业和信息技术企业，而在投资买家中，国有企业和保险机构主导了年内的大规模交易。
世邦魏理仕深圳投资与资本市场部负责人顾表示，由于新增供应持续高位，以及宏观政策调整对部分开发商资金流的影响，预计未来一年市场整体成交的写字楼项目将有所增加。随着市场上可售物业的增加，预计写字楼成交价格的谈判空间将在一定程度上变大，从而吸引包括自用买家和投资买家在内的购房需求。
套餐议价空间增大。
2021年，很多房企为了自救，选择出售企业物业，断臂求生。从各机构近期发布的报告来看，从资产端来看，目前房企的交易多为非核心资产，部分房企仍持观望态度。不少参与房企大宗交易的业内人士也表示，在去年的大宗交易中，现阶段不易快速出售的资产，如资产包中的写字楼，占比相对较高，其次是仍处于起步阶段的城市更新项目。
柯睿资产管理认为，企业最优质的资产是交易谈判的核心筹码，轻易出售可能会造成蝴蝶效应引发的系统性风险。此外，当前整体市场环境下的低资产溢价也是房企谨慎出售核心优质资产的原因之一。在这种环境下，大幅降价出售难以匹配相应价值，未来房企实现非核心资产化仍是趋势。
陈俊如表示，从涉案的大宗交易案件可以看出。
出，出险房企多是将写字楼等资产打包放入其中，但眼下并不易出售，前来接洽的金融投资公司或同行，一般会在出险企业对外报价的基础上大压价，议价空间也明显增大。那么，2022年全国大宗交易情况如何？
“公募REITs的发行将引导大宗物业交易市场向更成熟阶段迈进。”陈俊儒认为，货币宽松政策带动实业类企业融资渠道顺畅，特别是发展向好的物流、生物、医药等企业，或有机会购置自用型物业；而城市更新政策的日趋完善及产业监管要求更严苛，旧改项目利润进一步降低，工改工方向的旧厂房逐渐式微，市场价格将持续下行。
