“一些开发商试图在开盘时粉饰销售数据，主要是不想放下身段，不想好面子，不想参考和派发渠道费等。”
近日，有市场人士告诉记者，即使开发商在开盘时采用了中介带客、打折等促销方式，新房的成交数据依然不看好。为了提振市场信心，部分楼盘通过“推高”销售数据，营造热销氛围，吸引市场关注。
近日，记者走访了深圳多个待售房地产项目，发现自去年四季度以来，深圳新房市场突然降温，2022年以来未见好转。即使很多“网红板块”早些时候售罄，但年初以来的销量也难逃严寒。
安居客房地产研究院分院院长张博认为，楼市的冷淡是深圳严控楼市的相应效果。预计如果今年政策不再加码，深圳楼市一季度有望小幅反弹。但今年房价没有大幅上涨的机会，会保持稳定。与去年相比，成交量预计将大幅增加，尤其是新房水平。
部分楼盘销售数据引质疑
“海报上宣传的销售数据与实际交易大相径庭。一些开发商玩营销套路，为了好看粉饰开盘数据。”上述市场人士告诉记者，去年10月底以来，深圳部分项目的实际去化数据与开发商在海外公示的数据差异较大，有的甚至翻倍。
以深圳市罗湖区某房地产项目为例。该项目于去年12月中旬获批预售，并公布销售计划，均价8.59万元/平方米，总价799万至1825万元。下半年项目首次开盘，开发商海报宣传“首次销售238套，相当于去污率33.6%”。
在去年四季度以来深圳新房市场逐渐降温的背景下，这个项目能第一次取得这样的销售数据，确实很抢眼。但在项目开盘约一个月后，记者查询深圳房地产信息平台获悉，截至1月26日15时，项目中“签约认购书”“备案”房源有85套，另有一套房源处于“分局锁定”状态，与开发商推介的238套房源相差甚远。
而较早开盘的龙岗区坂田某住宅项目，推出89~111平方米住宅500余套，均价6.23万元/平方米，总价517万~ 733万元。开通后第二天，该项目认证的深圳公司微信官方账号发布消息称：“全市热卖不准，当天下午下线销售。到当晚结束时，它总共卖出了11亿元。”
查询深圳房产信息平台，记者了解到，截至1月26日15: 00，“已签认购书”“已签合同”的房源共有107套。
上述市场人士表示，龙岗坂田项目号称卖出了11亿元的销售额，如果按照实际卖出的单元数计算，每单元的平均总价才1000多万元，但实际上这个项目的平均总价不到600万元，最高总价也没有超过800万元，开发商公布的营销数据与实际卖出的单元数相差甚远。
记者从某房产中介处了解到，现阶段深圳新房销售的基本步骤如下：一、购房人凭意向登记，资格核验成功后，根据登记的房源数量和意向确定是否摇号以及选房顺序。选房后，签认购书。购房人根据认购书在约定时间内与开发商签订正式预售合同后。
不过，上述市场人士表示，新房有销售计划，大概一周就能更新到最新状态。知名度高的“网红盘”项目基本可以在开盘后2~3天内更新。然而，这种已经开放了一个多月甚至更长时间的项目不可能一直更新。只有一种可能，就是还没卖出去。
开发商为什么粉饰销售数据？市场人士认为，一方面开发商过于自信，不愿承认新房市场已经转冷，勉强支撑正常销售，且不去提前参考；另一方面，开发商在乎品牌，如果去污率低于10%，他们觉得价格太跌了。
针对市场查询和真实成交数据，记者致电龙岗区莆田上述项目售楼处，其工作人员表示有200多套(目前已售出)，具体金额未统计。当记者问及为什么官方平台显示“已注册并签署的认购书有107本”时，工作人员改口称接近200套，也就是200套。
后来工作人员说：“我能告诉你的是，我们的楼盘是12月(去年)开盘的，不管我们实际卖了多少套，我们都是整个莆田地区最畅销的楼盘。”
上述罗湖区项目的房地产经理回应了记者的说法：“网上选的房子网上能看到，线下选的房子看不到，没有实时更新。”然而，物业经理没有回复官方备案系统和周期等问题，无论是线上还是线下。
关于开发商营销数据与官方认购备案数据的差异，记者采访咨询了深圳市住建局工作人员，截至发稿时，对方尚未收到官方回复。
深圳房产信息网数据显示，2021年深圳共销售新房52417套，同比增长15.5%，创2016年以来新高，日均成交近150套。今年1月前25天，深圳新房成交量仅两天就高于150套，14天成交量低于100套，整体成交量远低于2021年。
“网红盘一分钱优惠都没有”
但即使现阶段部分楼盘销售暂时遇到困难，深圳热点区域的“网红板块”目前也没有降价促销。
1月7日，光明星河天地华邸取证并在深圳市住建局公示，共推出248套住宅、184套商务公寓、269套办公和11套商业产品，1月15日正式选房。
星河天地华邸本次推售的248套住宅是该项目的第五期，位于光明核心区且靠近地铁口，是深圳西部热点片区当之无愧的“网红盘”。2021年入市的三期、四期房源均开盘即售罄，本次推出的住宅均价和三期、四期持平，为5.19万元/平方米带精装，总价426万~565万元/套。
在项目开盘后的第三天，记者前往该项目售楼处实地探访发现，售楼处现场仍按照签约现场布置，地面铺有红地毯，并设置了多个签到台接待前来签约的客户。当天下午，售楼处内并没有签约的购房者，只有多名销售人员聚在大厅。记者进入到售楼处时，前台工作人员询问记者是签约还是看房，并安排了一位置业顾问接待。
该置业顾问向记者介绍称，开盘销售去化达到六成，卖了一百多套。当记者询问后期是否有降价促销的计划时，置业顾问多次强调并不会降价，并介绍了楼盘的各种优势，表示项目新房与周边二手房的价差足够支撑项目后期不降价，“周边二手房项目都8万了，我们限价才5万多。”
上述罗湖区项目的置业经理在接受记者采访时同样表示，“成本都八万了，我们卖八万五还降？这都亏钱在卖了。如果不是限价，我们本来要卖13万的，现在我们一分钱优惠都没有。”
深圳贝壳研究院最近发布的报告显示，在整个大湾区，深圳和广州是目前二手房价格比新房价格高的两个城市。
记者注意到，具有深圳楼市风向标意义的南山区华润城项目，在过往开盘均是迅速售罄，但近期也销售遇冷。1月12日，华润城润玺二期开盘剩下的百余套房源开始启动全民营销，参与者每推荐卖出一套房，将享有5000元的税前奖励。
而在此之前，位于前海的润肇府项目曾退出6套房源，其中有1套150平方米和5套110平方米。更早之前，招商领玺项目也有两套房源被退出，此后很快就又递补选房。
对此，有接近华润置地的人士告诉记者，在销售过程中，比如贷款审核未过等，有几套房源退出也属于正常，按照惯例将会顺延选房。
近日，走访了启动全民营销的南山区华润城项目现场，发现目前在售的二期项目刚刚开始搭建外立面。一路之隔的便是去年万人摇号的润玺一期项目，仅隔一路仅隔一年，市场待遇却完全不同。
随后记者前往润玺二期售楼处，前台人工作员表示需要提前预约才可进入到城市展厅，并表示近期来看房的人多。不过当日下午，在记者联系等待置业顾问的近半个小时里，展厅里除进来一位置业顾问外，并未见到其他前来看房的购房者。
而在更早之前，亦是开盘就售罄的万丰海岸城项目曾传出退出54套房源的消息。关于退房原因网上说法不一，有的认为是产品与实际宣传不符，有的认为是资料审核未通过。
随后记者致电了宝安公证处，对方向记者确认了万丰海岸城项目的退房消息，表示已安排了递补选房。但对于退房原因，对方表示“并不知悉”。万丰海岸城的工作人员则告诉记者，有的是因为按揭贷款办不下来，有的客户因为现在市场走低有些犹豫，还有客户因为现在供应量大还想看看其他选择。
一位已经办理了退房的业主告诉记者，“没买成，委托了律师朋友帮我处理沟通。”至于退房的更多细节，该业主不再多透露。
抑或是近期高层不断释放出的积极信号给了市场信心，记者在与深圳多个楼盘置业顾问和中介人员交流过程中明显感受到，这些政策预期让产业链上的从业者相信市场未来会转好，并积极向前来咨询的购房者转发、兜售其获得的信息。
如近日国家发改委发布《关于做好近期促进消费工作的通知》，其中第八条中提及，促进住房消费健康发展，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
“实际上从高层各个会议来看，对于房地产调控政策其实有细微地调整，但是这些会议精神落实到金融端和调控端还需要一定时间、需要制定细则，所以短期内可能大家并没有感觉到政策暖风在市场引起的变化。”深职院房地产研究所所长邓志旺教授表示，可以预期的是，未来政策会有进一步宽松，但非常大的刺激政策肯定是不会有了。
