房地产开发商期待楼市回暖，但现实似乎并不尽如人意。
近期多家行业机构发布研究报告显示，2022年1月楼市仍处于降温通道，新房市场偏弱。其中，易居研究院智库中心数据显示，1月1日至23日，全国100个城市新建商品房成交面积1757万平方米，环比下降20%，同比下降44%。
同比下降40%以上，与去年同期基数较高有关，但也反映出当前楼市依然困难。
“房贷利率下行等因素提振了市场情绪，项目看房人数有所增加，但真正开工的人数并没有明显增加，只是在等待价格进一步见底。”一位房地产经纪人说。
值得注意的是，不同区域楼市的冷热分化越来越明显。在上海等核心城市，由于市场购房需求旺盛和高端项目的普及，1月份新房市场成交量环比上升；然而，在衢州、Xi、贵阳、九江、许昌和淮南等14个城市，1月份新房销售面积下降超过50%。
目前，信贷端频频释放积极信号，地方政府也纷纷出台刺激政策。但是，真正传导到购房领域还需要时间。房地产开发商对楼市复苏的预期还将持续一段时间。
楼市面临降温压力。
在过去的2021年，国家楼市调控政策达到651次，创造了新的历史记录。四季度以来，地方刺激政策明显增加，但全国楼市仍在低温徘徊。
近日，易居研究院智库中心发布《百城住宅成交监测报告》，显示今年1月1日至23日，全国100个城市新建商品房成交面积1757万平方米，环比下降20%，同比下降44%。以此计算，预计环比下降20%左右，同比下降40%左右。
从一线城市到二、三、四线城市，楼市低温席卷全国，只有少数核心区域回暖。其中，1月1日至23日，一、二、三、四线城市新房成交面积同比分别下降12%、27%和13%，环比分别下降28%、46%和45%。
整体来看，四川省成都、南充、德阳、资阳四市，1月前23天成交量增速为5%，同比下降11%。在浙江省15个样本城市中，期间环比下降27%，同比下降64%；山东、江苏、福建、广东均出现不同程度的下降。
浙江省下辖的地级市衢州1月份新房销售降幅最大，达75%，同比下降67%。此外，14个城市包括Xi、贵阳、九江、许昌、淮南、长沙、长春、晋江、海宁、淮安、徐州等。环比下降50%以上；包括北京在内的68个城市环比表现为负。
“总的来说，1月份全国100个城市的住宅成交情况并不好，城市还处于降温通道。”根据上述报道，虽然近期信贷等政策普遍有所放松，但要传导到购房领域仍有一段时间的滞后。
据平安证券研究院统计，虽然政策自2021年9月以来逐渐回暖，但2022年1月前21个交易日，重点50个城市新房日均成交量仍同比下降26.2%，环比下降21%。西南证券(600369)表示，目前北方等地有复苏迹象，全国整体销售普遍面临降温压力。
前几天央行公布新LPR利率，1年期LPR下调10BP，5年期LPR迎来21个月来首次下调，但仅下调5BP，低于市场预期。5年期LPR利率下调有助于引导房贷利率进入下行通道，降低居民房贷成本，促进购房需求释放。
从具体城市来看，信贷的“松动”也是频繁的。根据CRIC调查的10多个热点城市，大部分城市的房贷利率较2021年底已经下调了10 ~ 50bp。其中，苏州首套房贷利率降至5%以下，外资银行对符合条件的公务员可低至4.55%。
在放款周期方面，由于年初各大银行额度相对充足，整体放款周期也有所缩短。其中，北京、上海等城市的贷款期限为1 ~ 2个月，苏州、常州的材料准备好一周后即可放款。
在地方政府层面，据不完全统计，1月份以来，已有18个地方出台了购房刺激政策。中泰证券研究报告显示，截至1月23日，保定、榆林、马鞍山、济南、合肥、嘉兴等18个城市或城区悄然出台放宽政策，涉及降低公积金首付比例、住房补贴等措施。
1月18日，四川省自贡市住房公积金管理中心发文，放宽住房套数认定政策，实行“只认贷款不认房子”的认定标准。也就是不管有没有房子，只要没有公积金贷款或者未付商业贷款的记录，就可以买房子作为首套房，首付比例从40%降低到20%。
利用公积金政策“支持市场”在其他城市也频频出现。比如济南取消异地公积金贷款户籍限制，马鞍山提高公积金贷款额度，北海申请公积金贷款首付比例降至40%。此外，株洲三胎职工家庭申请住房公积金贷款，最高贷款预计80万元。
在业内人士看来，对于核心一二线城市来说，人口基数和购买力相对坚挺，信贷宽松更像“锦上添花”，为合理自住需求的释放提供空间。对需求及购买力透支的弱二、三线城市，信贷宽松“治标不治本”，因库存高企、去化艰难，房价依旧面临下行压力。
在易居研究院智库中心发布的数据中，1月前23日有31城新房销售环比正增长，但低于负增长的城市数量。表现较突出的为昆山、芜湖、金华、咸宁、威海、嘉峪关、太仓、菏泽、南充、惠州、肇庆、资阳、拉萨等地，环比增幅超30%。
四大一线城市同样冷热分化，仅上海实现同环比正增长。新年开端，上海楼市便非常热闹，第五批次集中供房宣告收官，57个项目中日光盘占比63%；陆续推出的17487套第六批次新房，创下上海新房分批供应新高，高端项目同样受到热捧。
有业内人士表示，上海集中推盘是一方面，更重要的是市场需求的强劲。“虽然北京新房成交有所下跌，但这两个城市的购房需求其实比想象中大，市场表现要比深圳、广州这些一线城市好，从分类调控角度讲，后续这两个城市要防范市场过热。”
同策咨询认为，上海商品住宅市场高热难抑，是由于长期的供需错配导致的，核心因素在于大量新增的购房需求。一方面，人口自然流入落户，带来庞大购房外需；另一方面，居民限购政策解禁带来了大量的购房“内需”。
不过整体来看，各地出现的点状回暖，还未对楼市形成明显刺激。天风证券表示，目前市场基本面未形成趋势性改善，或与政策传导尚需时日、现有政策放松力度相对有限、大多城市不涉及限购限贷有关，短期内市场仍将继续调整。
